Immobilier Côte d’Azur : Saint-Jean-Cap-Ferrat, un marché international mais plus rationnel

Après les excès des années post-Covid, le marché immobilier de la Côte d’Azur a retrouvé en 2026 un fonctionnement plus fluide et plus rationnel. Selon Engel & Völkers Côte d’Azur, les volumes restent solides, portés par une clientèle internationale très majoritaire et un panier moyen supérieur à 2 millions d’euros.

Un marché azuréen plus fluide, sans perte d’appétit

Après une période de forte tension, le marché immobilier de la Côte d’Azur présente en 2026 un visage plus équilibré. Les biens à la vente sont plus nombreux, les acquéreurs moins pressés et les négociations plus ouvertes. Pour autant, le volume de transactions reste solide, porté par un panier moyen supérieur à 2 millions d’euros sur l’ensemble du littoral.

Cette normalisation s’observe dans les comportements d’achat. Les visiteurs prennent davantage le temps de comparer, d’analyser et d’arbitrer, sans remettre en cause l’attractivité structurelle du territoire.

Saint-Jean-Cap-Ferrat, un marché à part sur le littoral

Dans ce paysage, Saint-Jean-Cap-Ferrat et ses environs, de Mont Boron à Menton, occupent une place singulière. Plus de 90 % des biens vendus y sont des résidences secondaires, avec un panier moyen supérieur à 2,5 millions d’euros. Pour les appartements avec vue mer à Saint-Jean, les prix débutent autour de 15 000 €/m² pour les petites surfaces, sans véritable plafond pour les biens les plus rares.

À titre de comparaison, une simple vue mer à Menton se négocie déjà à partir de 8 500 €/m². Cette hiérarchie des prix reflète la rareté extrême des adresses et la valeur accordée à l’environnement immédiat, bien au-delà de la seule surface.

Une clientèle très internationale et très exigeante

La clientèle est encore plus internationale que dans le reste de la région. Plus de 80 % des acquéreurs sont étrangers, avec un trio de tête composé des Américains, des Britanniques – autour de 14 % – et des pays germanophones. Les pays slaves représentent désormais plus de 10 % des transactions, confirmant une montée en puissance amorcée deux ans plus tôt.

Cette clientèle privilégie très majoritairement des biens clés en main, entièrement rénovés et souvent vendus meublés. Quelques profils très haut de gamme acceptent en revanche de lourds travaux sur des propriétés d’exception, avec un niveau d’investissement comparable à celui de leur résidence principale. Mais même sur ce segment, une règle s’impose : préserver la valeur à la revente.

Dans ce contexte, l’usage croissant de l’intelligence artificielle dans les estimations immobilières commence à se faire sentir. Comme le souligne Marie-Claire Sangouard, directrice générale d’Engel & Völkers Côte d’Azur, « vendeurs comme acquéreurs arrivent parfois avec leurs propres estimations générées en ligne, très éloignées des réalités de terrain. Ces outils donnent un ordre de grandeur, mais ignorent tout ce qui fait la valeur réelle d’un bien azuréen ». Elle rappelle que l’angle de vue mer, la configuration de la parcelle, les nuisances, l’histoire du lieu ou la rareté d’une adresse restent déterminants.

Le très haut de gamme, entre patrimoine et récit

Le très haut de gamme continue néanmoins d’écrire des histoires à part. La vente de la villa Eileen Gray en est une illustration marquante. Plus d’un an et demi s’est écoulé entre l’offre et la signature définitive, pour un acquéreur autrichien, architecte et passionné par l’histoire du lieu, identifié grâce à une diffusion internationale du réseau Engel & Völkers.

Ce projet, associant patrimoine architectural, culture et immobilier de prestige, illustre la capacité du réseau à connecter des biens singuliers à des profils très spécifiques, bien au-delà des frontières.

Pour 2026, Saint-Jean-Cap-Ferrat s’inscrit dans la continuité d’une Côte d’Azur plus fluide, avec davantage d’offres et des acheteurs toujours en quête d’adresses d’exception. Dans ce marché redevenu très rationnel sur les prix, la différence se fera sur la justesse des estimations, la qualité des rénovations et la capacité à raconter l’histoire des lieux. « Il ne s’agit plus de sur-marquer un bien par une décoration trop ostentatoire ou des travaux démesurés. Les acheteurs arbitrent de plus en plus entre qualité de rénovation et surface ; un bien trop personnalisé peut se retrouver pénalisé à la revente », conclut Marie-Claire Sangouard.