Immobilier Paris 16ᵉ sud : Un bien surestimé de seulement 5 % ne trouve pas preneur

Dans le 16ᵉ sud, le marché immobilier reste actif en 2026, mais la sélection par le prix est devenue implacable.

Selon Engel & Völkers Passy, un bien correctement positionné se vend en quelques semaines, tandis qu’une surestimation, même légère, peut faire décrocher la transaction.

À Passy, un marché plus accessible que le nord… mais très sélectif

Structurellement plus accessible que le nord du 16ᵉ arrondissement (Étoile, Victor Hugo), le 16ᵉ sud n’échappe pas pour autant à une sélection rigoureuse d’acquéreurs désormais très avertis. Le marché apparaît aujourd’hui clairement clivé. D’un côté, des vendeurs encore ancrés dans les valeurs passées, dont les projets stagnent. De l’autre, des propriétaires acceptant dès le départ une estimation alignée sur le prix de marché, garantissant une vente en quelques semaines.

En 2025, les délais de vente moyens se sont stabilisés entre 80 et 90 jours. Cette moyenne masque toutefois de fortes disparités, selon la qualité du bien et son positionnement initial.

Le « zéro défaut » toujours très recherché

Les biens parfaitement calibrés continuent de susciter une forte réactivité. L’exemple d’un appartement de 80 m², rue Jean de la Fontaine, vendu en seulement quinze jours par l’agence Engel & Völkers Passy, illustre la capacité du marché à absorber rapidement les produits sans défaut.

À l’inverse, la négociation est devenue la norme pour les logements présentant des faiblesses, notamment énergétiques. Des baisses de 5 à 10 % sur les prix de présentation sont couramment observées. Dans ce contexte, le quartier de la Porte de Saint-Cloud, plus abordable, retrouve l’intérêt des investisseurs à la recherche d’une rentabilité jugée sécurisée dans une valeur refuge.

Passy, un marché de destination porté par la rareté

Véritable zone de jonction avec le nord de l’arrondissement, Passy s’impose comme un marché de destination où l’offre reste structurellement inférieure à la demande. Son attractivité repose sur son caractère historique et commerçant, la vie de village de la rue de l’Annonciation et la renommée d’établissements scolaires tels que Saint-Jean de Passy ou Franklin.

Dans ce secteur, les prix oscillent entre 13 500 et 15 500 €/m². La vue sur la tour Eiffel agit toutefois comme un puissant multiplicateur de valeur. Un appartement situé rue de la Tour ou rue Raynouard peut ainsi bénéficier d’une surcote de 20 à 30 %, dépassant les 20 000 €/m². Le bâti y est très segmenté, entre haussmanniens de caractère et immeubles de grand standing des années 1970, comme le square de l’Alboni, particulièrement prisés pour leurs terrasses et leurs parkings.

Auteuil plus familial, mais toujours dépendant du prix d’entrée

Plus au sud, le marché devient plus résidentiel et familial. À Auteuil, les acquéreurs recherchent avant tout l’espace, le calme et la sérénité. Le cœur de la demande se concentre entre l’église d’Auteuil et Jean-Baptiste Say, largement porté par la sectorisation scolaire.

Les prix y sont plus étagés, avec des niveaux plus bas pour les rez-de-chaussée bruyants ou les logements énergivores, tandis que les biens bien situés et bien entretenus restent recherchés. Dans l’ensemble du 16ᵉ sud, la réussite d’une transaction repose désormais sur une extrême précision du prix de mise en vente : une surestimation de seulement 5 % peut suffire à faire sortir un bien des radars et entraîner, à terme, une décote plus importante.