Prix de l’immobilier à Carcassonne : Les clés du marché en février 2026

Située dans le département de l’Aude, en région Occitanie, Carcassonne est une ville à forte notoriété patrimoniale, portée par l’attractivité touristique de sa cité médiévale classée à l’UNESCO. Son marché immobilier se distingue par des prix très accessibles, aussi bien à l’achat qu’à la location, et par un fort potentiel pour l’investissement locatif.

Après plusieurs années de progression, les indicateurs montrent un marché toujours orienté à la hausse, avec quelques ajustements à très court terme. Analyse détaillée à partir des derniers chiffres arrêtés au 1er février 2026.

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MySweetImmo vous propose un décryptage clair et approfondi des tendances du marché immobilier à Carcassonne, fondé sur les derniers indicateurs du Prix et Indice des Prix de l’Immobilier (IPI) SeLoger, arrêtés au 1er février 2026.

Un marché immobilier très accessible, porté par l’investissement

À Carcassonne, le prix moyen des appartements s’établit à 1 497 €/m², un niveau parmi les plus bas observés dans les villes de taille comparable. Cette accessibilité explique l’intérêt croissant des investisseurs, mais aussi des ménages à la recherche d’un coût d’acquisition maîtrisé.

Sur le segment des maisons, le prix moyen atteint 1 998 €/m², traduisant une valorisation légèrement supérieure, cohérente avec la forte proportion de maisons dans le parc local. Tous biens confondus, le prix moyen « hybride » ressort à 1 752 €/m², confirmant le positionnement très abordable du marché carcassonnais.

Appartements : une tendance haussière malgré des ajustements récents

Le marché des appartements affiche une dynamique globalement positive. À très court terme, les prix reculent de –1,0 % sur un mois, avant de progresser de +0,8 % sur trois mois.

Sur un an, la hausse atteint +3,6 %, confirmant une tendance favorable. À plus long terme, la progression est encore plus marquée, avec +6,4 % sur trois ans et surtout +30,8 % sur cinq ans, illustrant un rattrapage significatif après une longue période de prix bas.

Maisons : une progression solide sur tous les horizons

Le marché des maisons apparaît bien orienté. À court terme, les prix reculent légèrement (–0,9 % sur un mois, –1,2 % sur trois mois), mais cette correction reste limitée.

Sur un an, les prix progressent de +4,0 %, et la dynamique se confirme sur le long terme, avec +4,9 % sur trois ans et +16,6 % sur cinq ans. Ces évolutions traduisent un intérêt soutenu pour les maisons, très présentes dans le parc local (51 % des logements).

Des écarts de prix selon la typologie des biens

À Carcassonne, la typologie du logement joue un rôle clé dans les stratégies d’achat et d’investissement. Les petites surfaces, notamment les T2, sont particulièrement recherchées par les investisseurs, attirés par un faible ticket d’entrée et des rendements élevés.

Les maisons familiales et les logements de grande taille affichent des prix au mètre carré plus modérés, mais offrent un potentiel intéressant pour les ménages souhaitant s’installer durablement dans la ville.

Des loyers modérés, mais une vacance à surveiller

Le marché locatif carcassonnais reste accessible. Les appartements se louent en moyenne 10,7 €/m², contre 11,3 €/m² pour les maisons. Tous biens confondus, le loyer moyen atteint 11,0 €/m².

Ces niveaux permettent d’envisager des rendements locatifs élevés, mais doivent être mis en perspective avec un taux de vacance relativement important (10,6 %). Ce paramètre impose une sélection rigoureuse des biens et des emplacements pour sécuriser la rentabilité.

Combien coûte un T2 à Carcassonne ?

Pour proposer une projection concrète, MySweetImmo s’appuie sur un bien « standard » de type T2 de 40 m².

• Prix d’achat estimatif : 1 497 €/m² × 40 m² ≈ 59 880 €
  
• Loyer mensuel estimatif : 10,7 €/m² × 40 m² ≈ 428 €
  
• Rendement locatif brut : 8,6 % sur 12 mois.

Un rendement élevé, qui positionne Carcassonne parmi les villes attractives pour l’investissement locatif, sous réserve d’une gestion attentive de la vacance.

Structure du parc et contexte socio-économique

La structure du parc immobilier apporte un éclairage complémentaire sur le fonctionnement du marché local. Ces indicateurs, par nature stables dans le temps, permettent de contextualiser les évolutions de prix observées au 1er février 2026.

Les résidences secondaires représentent 4,8 % des logements, traduisant une attractivité touristique réelle mais contenue. La part de propriétaires occupants atteint 47 %, indiquant un équilibre relatif entre propriétaires et locataires.

Le revenu médian, établi à 27 252 € (Insee 2023), reste modéré, ce qui renforce l’intérêt des prix bas pour les ménages locaux, tout en appelant à la prudence dans les stratégies de fixation des loyers.