Prix de l’immobilier Lège-Cap-Ferret : Les clés du marché en février 2026

Située sur la presqu’île du Cap Ferret, entre océan Atlantique et Bassin d’Arcachon, dans le département de la Gironde et la région Nouvelle-Aquitaine, Lège-Cap-Ferret incarne l’un des marchés immobiliers les plus exclusifs de France. Ici, la rareté du foncier, la pression des résidences secondaires et l’attrait international façonnent un marché ultra-patrimonial, largement décorrélé des dynamiques immobilières classiques.

Les derniers indicateurs confirment un marché à des niveaux de prix exceptionnellement élevés, engagé dans une phase de stabilisation après les records atteints ces dernières années. Analyse détaillée à partir des chiffres arrêtés au 1er février 2026.

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MySweetImmo vous propose un décryptage clair et structuré des tendances du marché immobilier à Lège-Cap-Ferret, fondé sur les derniers indicateurs du Prix et Indice des Prix de l’Immobilier (IPI) SeLoger, arrêtés au 1er février 2026.

Un marché immobilier d’exception, dominé par la maison

À Lège-Cap-Ferret, le prix moyen des appartements s’établit à 9 547 €/m², un niveau déjà très élevé, même au regard des standards du littoral atlantique.

Le marché est toutefois massivement dominé par les maisons, qui représentent 86 % du parc immobilier. Leur prix moyen atteint 16 153 €/m², plaçant le Cap Ferret parmi les communes les plus chères de France. Tous biens confondus, le prix moyen « hybride » ressort à 15 173 €/m², illustrant un marché hors norme, essentiellement patrimonial.

Appartements : une correction modérée après des sommets historiques

Le marché des appartements connaît une phase d’ajustement. Les prix reculent légèrement à court terme (–0,1 % sur un mois, –1,8 % sur trois mois). Sur un an, la baisse atteint –4,2 %.À moyen terme, la correction se poursuit (–5,5 % sur trois ans), après une envolée spectaculaire durant la période post-Covid. Sur cinq ans, en revanche, l’évolution reste positive (+4,3 %), confirmant un marché stabilisé à un niveau très élevé.

Maisons : un marché ultra-patrimonial sous contrainte de rareté

Le marché des maisons illustre pleinement la logique de rareté du Cap Ferret. À court terme, les prix reculent légèrement (–1,2 % sur un mois et –1,2 % sur trois mois). Sur un an, une progression modérée est observée (+1,0 %).

À moyen terme, la correction est plus marquée (–14,7 % sur trois ans), avant une stabilisation sur cinq ans (+2,3 %). Ces évolutions traduisent un marché sensible aux arbitrages patrimoniaux, mais structurellement soutenu par une offre extrêmement limitée.

Des écarts de prix avant tout liés à l’emplacement

À Lège-Cap-Ferret, l’emplacement est absolument déterminant. Les écarts de prix sont considérables entre les villages, la proximité du Bassin, l’accès à l’océan ou la vue.

Les maisons, souvent utilisées comme résidences secondaires ou biens d’exception, concentrent l’essentiel de la valeur. Les appartements, beaucoup plus rares, jouent un rôle secondaire dans la structuration du marché.

Des loyers élevés, mais des rendements très faibles

Le marché locatif ferret-capien affiche des loyers élevés en valeur faciale, mais sans rapport avec les prix d’achat. Les appartements se louent en moyenne 15,2 €/m², contre 15,8 €/m² pour les maisons. Tous biens confondus, le loyer moyen atteint 15,7 €/m².

Ces niveaux expliquent des rendements locatifs très faibles, parmi les plus bas observés dans cette série, caractéristiques d’un marché de prestige où l’usage et la valeur patrimoniale priment.

Combien coûte un T2 à Lège-Cap-Ferret ?

Pour proposer une projection concrète, MySweetImmo s’appuie sur un bien « standard » de type T2 de 40 m².

• Prix d’achat estimatif : 9 547 €/m² × 40 m² ≈ 381 880 €

• Loyer mensuel estimatif : 15,2 €/m² × 40 m² ≈ 608 €

• Rendement locatif brut : 1,9 % sur 12 mois.

Un rendement très faible, pleinement assumé sur un marché de prestige, où la logique d’investissement est avant tout patrimoniale.

Structure du parc et contexte socio-économique

La structure du parc immobilier éclaire la singularité du marché ferret-capien. Ces indicateurs, par nature stables, expliquent la tension extrême observée sur les prix.

Les résidences secondaires représentent 63,3 % des logements, un niveau exceptionnel, parmi les plus élevés de France. La part de propriétaires occupants atteint 69 %, confirmant un marché dominé par la propriété patrimoniale.

Le revenu médian, établi à 41 183 € (Insee 2023), est nettement supérieur à la moyenne nationale, cohérent avec le profil très aisé des ménages résidents.

Méthodologie : Les prix et loyers présentés dans cet article sont issus des données SeLoger, arrêtées au 1er février 2026. Les évolutions sont calculées sur 1 mois, 3 mois, 1 an, 3 ans et 5 ans. Les données socio-économiques (population, revenus, structure du parc) proviennent de l’Insee. Pour faciliter la comparaison entre les villes, MySweetImmo s’appuie sur un bien « standard » de type T2 de 40 m².