Immobilier Paris 9ᵉ : Les négociations font désormais partie du fonctionnement du marché

Après une année de transition en 2025, le marché immobilier du 9ᵉ arrondissement de Paris a gagné en lisibilité. En 2026, selon Engel & Völkers Saint-Georges, les prix se sont stabilisés, les négociations sont devenues la norme et la hiérarchie entre les biens est désormais très marquée.

Dans le 9ᵉ, les prix se sont stabilisés après l’ajustement de 2025

Dans le 9ᵉ arrondissement, le marché immobilier affiche en 2026 un visage plus posé. Après les ajustements observés en 2025, les valeurs se sont progressivement stabilisées autour de nouveaux repères. Le panier moyen s’établit désormais autour de 1,285 million d’euros, avec des prix au mètre carré généralement compris entre 11 000 et 14 000 euros selon les micro-quartiers et la qualité intrinsèque des biens.

Les négociations font désormais partie du fonctionnement normal du marché. Les écarts finaux entre prix affiché et prix signé se situent le plus souvent entre 7 et 10 %, traduisant un rapport de force plus équilibré entre vendeurs et acquéreurs. Un palier se dessine également autour de 1,6 million d’euros, au-delà duquel la demande devient plus rare et nettement plus exigeante.

Vue, étage, rénovation : les seuls critères qui justifient encore une prime

Dans ce contexte plus rationnel, seules certaines caractéristiques continuent de justifier une véritable prime de prix. La vue, l’étage et un niveau de rénovation correct restent les trois critères déterminants. À l’inverse, les rez-de-chaussée, les premiers étages, les logements mal distribués ou nécessitant de lourds travaux perdent en attractivité.

Comme le résume Denis Almouzni, directeur de l’agence Engel & Völkers Saint-Georges, « c’est une clientèle complexe car chaque bien a son propre prix. Pour ces produits, on ne peut pas se contenter d’une grille : l’exception justifie encore une vraie prime ». Le diagnostic de performance énergétique n’est pas un critère bloquant, même si les acheteurs intègrent de plus en plus le coût potentiel des travaux énergétiques dans leurs arbitrages.

Un arrondissement à plusieurs vitesses, rue par rue

Le 9ᵉ reste un arrondissement très contrasté, avec de véritables micro-marchés au sein d’un même périmètre. Certaines rues sont particulièrement recherchées pour leur vie de quartier, tandis que d’autres attirent une clientèle plus confidentielle sur des biens plus haut de gamme.

Le quartier Saint-Georges se distingue nettement dans cette cartographie. Son caractère, sa situation centrale et un rapport qualité/prix encore compétitif en font un secteur identifié comme un futur hotspot à horizon trois à cinq ans.

« Nous sentons que les écarts de prix avec les ventes se resserrent, et que les transactions circulent à nouveau. En particulier depuis septembre, les vendeurs ont commencé à accepter la réalité des valeurs, et les acheteurs sont revenus avec des projets structurés et réfléchis », observe Denis Almouzni.

Familles françaises en première ligne, acheteurs étrangers en renfort

La demande est largement portée par les appartements familiaux, en particulier les quatre-pièces. Ils sont très recherchés par une clientèle de trentenaires et de quadragénaires, souvent primo-accédants, souhaitant s’ancrer durablement dans le 9ᵉ pour sa qualité de vie, ses écoles et sa vie de quartier.

Environ 70 % des acquéreurs sont français, mais quelques transactions réalisées avec des acheteurs américains illustrent l’attrait croissant de la clientèle internationale pour ce secteur, sensible à l’ambiance de quartier et à la possibilité de tout faire à pied.

« Ce que 2025 a montré, c’est un marché plus sélectif, plus exigeant, où il faut redonner aux Français l’envie d’acheter de l’immobilier. Avec un peu plus de stabilité politique et budgétaire, 2026 pourrait marquer le retour d’une vraie fluidité dans le 9ᵉ », conclut Denis Almouzni.