Dispositif Jeanbrun : Ce que les agents immobiliers doivent savoir pour accompagner les investisseurs

Après la disparition progressive du dispositif Pinel, l’investissement locatif a nettement ralenti en France. Pour relancer l’offre de logements à louer, la loi de finances 2026 a instauré un nouveau mécanisme fiscal : le statut du bailleur privé, plus connu sous le nom de dispositif Jeanbrun. Entré en vigueur le 21 février 2026, il vise à orienter l’épargne des particuliers vers le logement locatif en proposant un cadre fiscal plus lisible et durable. Fonctionnement, conditions et exemple concret : voici ce que les agents immobiliers doivent comprendre pour accompagner leurs clients investisseurs.

Jeanbrun : Un nouveau cadre fiscal pour relancer l’investissement locatif

Instabilité politique, incertitudes budgétaires, disparition progressive du Pinel… Ces derniers mois, les investisseurs ont manqué de visibilité, ce qui a fortement freiné l’investissement locatif. Pour relancer la machine, la loi de finances 2026 a instauré le statut du bailleur privé (SBP), entré en vigueur le 21 février 2026. L’objectif est clair : stimuler l’investissement locatif en orientant l’épargne des particuliers vers la production de logements à louer, tout en soutenant la construction neuve et la rénovation du parc existant. Contrairement aux dispositifs précédents, le Jeanbrun ne repose pas sur une réduction d’impôt, mais sur un mécanisme d’amortissement fiscal du logement.

Une logique fiscale différente du Pinel

Avec le Pinel, l’avantage fiscal prenait la forme d’une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat du bien, en échange d’un engagement de location. Le dispositif Jeanbrun repose sur une logique différente : l’amortissement fiscal du bien immobilier.

Comment fonctionne l’amortissement ?

L’amortissement consiste à considérer que la valeur du bien immobilier se déprécie avec le temps. Dans le cadre du dispositif Jeanbrun :

• environ 80 % du prix du logement (hors terrain) peuvent être amortis
• l’amortissement est déduit chaque année des revenus fonciers
• le taux varie généralement entre 3,5 % et 5,5 % selon le niveau de loyer pratiqué.

Plus le logement est loué à un loyer accessible, plus l’avantage fiscal est important.

L’amortissement débute le premier jour du mois suivant l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si celle-ci est postérieure.

Qui peut bénéficier du dispositif ?

Le statut du bailleur privé s’adresse :

• aux personnes physiques
• aux sociétés civiles immobilières (SCI) non soumises à l’impôt sur les sociétés.

Les acquisitions en démembrement ne sont en principe pas admises, sauf dans certains cas particuliers liés à une succession.

Quels biens sont éligibles ?

Le dispositif s’applique aux logements situés dans des immeubles d’habitation collectifs, en France.

Sont concernés :

• les logements neufs ou acquis en VEFA (vente en état futu d’achèvementà
• les logements anciens faisant l’objet d’une rénovation lourde.

Dans l’ancien, les travaux doivent représenter au moins 30 % de la valeur du bien, notamment pour améliorer la performance énergétique.

Contrairement au Pinel, le dispositif ne comporte aucune contrainte de zone géographique, ce qui élargit les possibilités d’investissement sur l’ensemble du territoire.

Un dispositif encore perfectible selon les professionnels

Pour les organisations professionnelles, l’introduction du dispositif Jeanbrun constitue une avancée importante. « L’inscription dans la loi de finances d’un dispositif d’amortissement des logements locatifs est déjà une victoire en soi, car elle reconnaît enfin le rôle économique et social du bailleur », estime Danielle Dubrac, présidente de l’UNIS. Selon elle, certaines exigences pourraient toutefois limiter l’efficacité du dispositif, notamment dans l’ancien. Les travaux exigés – au moins 30 % du prix du bien avec un objectif de performance énergétique très élevé – pourraient réduire le nombre de projets réellement éligibles.

Exemple concret : un investissement dans l’ancien

Prenons l’exemple d’un couple percevant 70 000 € de revenus annuels qui achète un appartement ancien T2 à Limoges pour 100 000 €, avec 40 000 € de travaux de rénovation. Le projet comprend également 8 000 € de frais de notaire et 3 300 € de taxes et intérêts d’emprunt. Les charges la première année atteignent 43 300 €, tandis que le logement est loué 7 800 € par an.

Le déficit foncier

Les charges étant supérieures aux loyers, l’opération génère un déficit foncier de 35 500 €. Selon les règles fiscales, 10 700 € peuvent être déduits du revenu global. Le revenu imposable passe ainsi de 70 000 € à 59 300 € dès la première année.

L’amortissement Jeanbrun

Le dispositif permet en parallèle d’amortir 80 % de la valeur du bien, soit 80 000 €. Avec un taux d’amortissement de 3,5 %, cela représente 2 800 € de déduction supplémentaire la première année. Le revenu imposable descend alors à 56 500 €, soit une baisse d’impôt d’environ 4 000 € dès la première année.

Ce que cela change pour les agents immobiliers

Pour les professionnels de l’immobilier, le dispositif Jeanbrun peut constituer un nouveau levier pour relancer l’investissement locatif. Mais il modifie aussi l’approche commerciale. Les agents immobiliers doivent désormais être capables d’expliquer :

• le mécanisme d’amortissement
• les conditions d’éligibilité
• la rentabilité réelle du projet
• l’impact fiscal pour l’investisseur.

Autrement dit, les agents immobiliers devront de plus en plus adopter une approche patrimoniale dans l’accompagnement de leurs clients investisseurs.

FAQ — Dispositif Jeanbrun : Les questions que se posent les agents immobiliers

Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ?
Oui. Il constitue aujourd’hui le nouveau cadre fiscal pour encourager l’investissement locatif.

Peut-on investir via une SCI ?
Oui, à condition que la SCI ne soit pas soumise à l’impôt sur les sociétés.

Peut-on investir dans l’ancien ?
Oui, si des travaux importants représentant au moins 30 % de la valeur du bien sont réalisés.

Le dispositif s’applique-t-il partout en France ?
Oui. Contrairement au Pinel, il ne comporte pas de zonage géographique.