Taxe foncière : +93,4 % en 20 ans, l’UNPI alerte

Près de deux fois plus en vingt ans. Entre 2005 et 2025, la taxe foncière a augmenté de 93,4 % en France, contre 36,8 % pour l’inflation et seulement 27,3 % pour les loyers. Un décalage considérable, mis en évidence par la 20e édition de l’Observatoire national des taxes foncières, publiée le 15 octobre 2026 par l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI).

Pour mesurer l’ampleur de cette progression, un propriétaire qui payait 1 000 euros de taxe foncière en 2005 en aurait acquitté 1 934 euros en 2025 si sa facture avait suivi cette évolution moyenne. Une hausse qui pèse sur les propriétaires occupants comme sur les bailleurs, et qui pourrait se poursuivre malgré l’accalmie observée cette année.

Pour Sylvain Grataloup, président de l’UNPI, cette évolution traduit un déséquilibre croissant entre fiscalité immobilière et revenus des propriétaires. L’association s’inquiète notamment de ses conséquences sur la capacité des ménages à entretenir et rénover leurs logements.

À l’approche de la présidentielle de 2027, l’UNPI espère désormais convaincre les candidats de revoir la fiscalité locale. Reste à savoir si les pouvoirs publics seront prêts à remettre en cause un impôt devenu essentiel au financement des collectivités.

Pourquoi la taxe foncière a-t-elle autant augmenté ?

Cette progression s’explique par deux mécanismes qui se cumulent. D’un côté, les taux d’imposition votés par les collectivités locales ont augmenté de 32,2 % en vingt ans. De l’autre, les valeurs locatives cadastrales, qui servent de base au calcul de la taxe foncière, ont été revalorisées de 46,3 %.

C’est ce second mécanisme qui explique pourquoi la facture peut augmenter même lorsque la commune maintient son taux d’imposition. Chaque année, les valeurs locatives cadastrales des logements sont automatiquement réévaluées en fonction de l’inflation. Elles ont ainsi progressé de 3,4 % en 2022, de 7,1 % en 2023 et de 3,9 % en 2024. En 2026, la revalorisation est plus limitée, à 0,8 %, selon la Direction générale des finances publiques.

Sur vingt ans, l’augmentation de la taxe foncière dépasse également celle des pensions de retraite, qui ont progressé de 64 % selon les données citées par l’UNPI. Un écart particulièrement sensible pour les propriétaires retraités, dont les revenus ne suivent pas nécessairement l’évolution de leurs charges.

Pour les propriétaires bailleurs, cette fiscalité s’ajoute aux dépenses d’entretien, aux charges de copropriété et aux investissements nécessaires pour améliorer la performance énergétique des logements. Autant de coûts qui peuvent peser sur la rentabilité locative.

Taxe foncière 2026 : une accalmie qui cache de fortes hausses

Après plusieurs années de progression soutenue, la hausse de la taxe foncière ralentit. Dans les 200 plus grandes villes françaises, elle atteint en moyenne 1,7 % en 2026, comme en 2025, selon l’Observatoire de l’UNPI.

L’association attribue en grande partie cette modération au calendrier électoral. À l’approche des élections municipales de mars 2026, les collectivités ont majoritairement choisi de maintenir leurs taux d’imposition. L’Observatoire relève d’ailleurs que les hausses de taux ont tendance à ralentir autour des scrutins municipaux, avant de repartir ensuite.

Mais cette stabilité moyenne cache des situations très différentes. En 2026, la taxe foncière bondit de 29,9 % à Aulnay-sous-Bois, de 27,8 % à Ajaccio, de 27,1 % à Fréjus et de 25,2 % à Montrouge.

Ces écarts illustrent le poids des décisions fiscales locales. Deux propriétaires vivant dans des communes voisines peuvent ainsi subir des évolutions très différentes de leur taxe foncière.

L’UNPI s’inquiète déjà de 2027. Une reprise de l’inflation pourrait, selon elle, entraîner une revalorisation des bases cadastrales proche de 3 %. Les collectivités pourraient également être tentées d’augmenter leurs taux pour faire face à leurs dépenses, notamment énergétiques.

Ce scénario reste toutefois hypothétique. La revalorisation des bases pour 2027 n’est pas encore connue et les décisions des collectivités dépendront de leurs choix budgétaires.

Grenoble, Créteil, Montreuil : combien paient les propriétaires ?

C’est l’une des nouveautés de cette 20e édition. Pour la première fois, l’Observatoire de l’UNPI publie le montant moyen de taxe foncière par logement dans chaque commune française. Un indicateur plus parlant que les seuls taux d’imposition, car un taux relativement faible ne garantit pas une facture peu élevée.

Selon les données de 2025, la taxe foncière moyenne atteint 635 euros par logement en France, contre 973 euros dans les cinquante villes les plus peuplées. En ajoutant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), la facture moyenne grimpe à 1 179 euros dans ces grandes villes.

Les écarts sont importants. À Grenoble, la taxe foncière moyenne atteint 1 487 euros par logement, contre 1 465 euros à Créteil et 1 256 euros à Montreuil.

Paris illustre également les limites d’une comparaison fondée sur les seuls taux d’imposition. Malgré un taux de taxe foncière parmi les plus faibles des grandes villes françaises, la facture moyenne atteint 900 euros par logement, et 1 163 euros en incluant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Ces montants sont des moyennes communales : ils ne correspondent pas à la taxe foncière d’un logement de surface ou de valeur identique dans chaque ville. Ils dépendent aussi des caractéristiques des biens et des valeurs locatives cadastrales retenues pour calculer l’impôt.

Pour l’UNPI, ces disparités mettent en évidence les limites d’un système reposant sur des valeurs cadastrales anciennes, qui ne reflètent pas toujours les réalités immobilières actuelles.

L’UNPI veut réformer la taxe foncière et faire contribuer les locataires

Au-delà des chiffres, l’Union nationale des propriétaires immobiliers veut faire de la fiscalité foncière un sujet de la campagne présidentielle de 2027. Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, la taxe foncière est devenue un levier fiscal majeur pour les communes. L’association estime que son financement repose trop largement sur les propriétaires, alors que les équipements et services publics locaux bénéficient à l’ensemble des habitants.

Cinq propositions pour modifier les règles actuelles

Remplacer la taxe foncière par une contribution locale élargie à tous les habitants. C’est la mesure la plus radicale défendue par l’UNPI. L’association propose de créer une Contribution locale des usagers des collectivités (CLUC), qui ferait participer propriétaires et locataires au financement des services publics locaux. Reste à déterminer comment cette nouvelle contribution serait calculée et répartie entre les ménages.

Permettre aux propriétaires bailleurs de récupérer une partie de la taxe foncière auprès de leurs locataires. L’UNPI souhaite s’inspirer de ce qui existe déjà dans certains baux commerciaux. Aujourd’hui, dans les locations d’habitation classiques, la taxe foncière reste à la charge du propriétaire. Seule la taxe d’enlèvement des ordures ménagères peut être récupérée auprès du locataire, à l’exclusion des frais de gestion. Une telle réforme déplacerait donc une partie de la charge fiscale vers les occupants des logements. L’association ne précise toutefois ni la proportion qui pourrait être récupérée, ni les modalités de cette contribution.

Modifier le calcul de la taxe foncière. L’UNPI propose de remplacer la revalorisation automatique des valeurs locatives cadastrales fondée sur l’inflation par une évolution reposant sur l’indice des loyers d’habitation (ILH). L’objectif serait de rapprocher la progression de cet impôt de celle des loyers, dont l’augmentation a été nettement moins rapide au cours des vingt dernières années.

Alléger la taxe foncière dans les villes où les loyers sont encadrés. L’association demande un dégrèvement pour les propriétaires bailleurs concernés par l’encadrement des loyers. Elle considère qu’ils subissent une double contrainte lorsque leurs recettes locatives sont limitées par la réglementation, tandis que leur fiscalité continue d’augmenter.

Accorder systématiquement un dégrèvement aux propriétaires qui rénovent leurs logements. L’UNPI souhaite que les propriétaires réalisant d’importants travaux de rénovation énergétique puissent bénéficier automatiquement d’un allègement de taxe foncière. Aujourd’hui, des exonérations temporaires existent déjà dans certaines collectivités, sous conditions. L’association veut généraliser cette incitation fiscale pour encourager l’amélioration du parc immobilier.

Ces cinq propositions restent à ce stade des revendications. Elles supposeraient des modifications législatives et soulèvent plusieurs questions, notamment sur le financement des collectivités et la répartition de l’impôt entre propriétaires et locataires.

La taxe foncière : à ne pas négliger à l’achat du logement

Pour les professionnels de l’immobilier, les résultats de cet Observatoire rappellent aussi l’importance d’intégrer la taxe foncière dans l’évaluation du coût d’un logement. Avec des écarts de plusieurs centaines d’euros d’une commune à l’autre, son montant peut peser sur le budget d’un acquéreur comme sur le rendement d’un investissement locatif. Une information à examiner dès la préparation d’un projet, et pas seulement au moment de signer le compromis de vente.