État des risques : Quand faut-il le fournir ?

Inondation, séisme, risque industriel, radon, pollution des sols, recul du trait de côte… Lorsqu’un bien immobilier se trouve dans certaines zones à risques, le vendeur ou le bailleur doit en informer le futur occupant.

Cette information prend la forme de l’état des risques, encore souvent appelé « diagnostic ERP » ou « état des risques et pollutions ». Contrairement à la plupart des diagnostics immobiliers, il peut être établi directement par le propriétaire, notamment grâce au service gratuit proposé sur Géorisques.

Et il ne faut pas attendre la signature : lorsqu’il est obligatoire, l’état des risques doit être remis dès la première visite du bien, lorsqu’une visite est organisée. Cette obligation est bien prévue pour la vente comme pour la location.

Qu’est-ce que l’état des risques ?

L’état des risques fait partie de l’information des acquéreurs et des locataires (IAL).

Son objectif est simple : permettre à celui qui envisage d’acheter ou de louer un bien de savoir s’il est exposé à certains risques avant de s’engager.

Selon la situation du bien, le document peut notamment informer sur :

• les risques naturels : inondation, mouvement de terrain, avalanche, incendie de forêt… ;
• les risques miniers ;
• les risques technologiques ;
• le niveau de sismicité ;
• le potentiel radon ;
• la pollution des sols dans les secteurs concernés ;
• le recul du trait de côte ;
• les obligations légales de débroussaillement.

L’état des risques fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT) lorsque le bien est concerné.

ERP, ERNMT, ESRIS : de quoi parle-t-on ?

Les appellations ont évolué au fil des réformes.

On rencontre encore fréquemment les termes ERP, pour « état des risques et pollutions », ainsi que les anciennes appellations ERNMT ou ESRIS.

Pour le propriétaire, l’essentiel est désormais de rechercher et de fournir l’état des risques correspondant à la situation actuelle du bien.

Il n’est donc pas utile de refaire tout l’historique des acronymes pour établir le document : le service officiel Géorisques permet de générer l’état correspondant aux règles en vigueur.

Dans quels cas l’état des risques est-il obligatoire ?

L’obligation ne dépend pas uniquement du type de logement. Elle dépend surtout de sa localisation.

Un état des risques doit notamment être fourni lorsque le bien se trouve dans :

• le périmètre d’un plan de prévention des risques technologiques ;
• une zone concernée par un plan de prévention des risques naturels ;
• une zone concernée par un plan de prévention des risques miniers ;
• un périmètre mis à l’étude dans le cadre de certains plans de prévention des risques ;
• une zone de sismicité de niveau 2, 3, 4 ou 5 ;
• une zone à potentiel radon de niveau 3 ;
• une zone exposée au recul du trait de côte ;
• une zone concernée par les obligations légales de débroussaillement et de maintien en état débroussaillé.

Lorsqu’un terrain est situé dans un secteur d’information sur les sols (SIS), les informations relatives à la pollution des sols doivent également être communiquées à l’acquéreur ou au locataire.

Le site Géorisques permet de vérifier la situation d’un bien à partir de son adresse ou de ses références cadastrales.

Quels biens sont concernés ?

L’état des risques ne concerne pas uniquement les maisons et appartements.

Selon leur localisation, l’obligation peut également s’appliquer à :

• une maison ;
• un appartement ;
• un immeuble ;
• un local ;
• une construction ;
• un terrain ;
• une parcelle ou un ensemble de parcelles.

Il peut donc être nécessaire même pour la vente d’un terrain non bâti.

L’état des risques est-il obligatoire partout en France ?

Non.

Le propriétaire doit d’abord déterminer si le bien se situe dans une zone concernée par l’obligation d’information.

C’est précisément l’intérêt de Géorisques : une recherche à partir de l’adresse ou de la parcelle permet d’identifier les risques recensés et de préparer l’état des risques correspondant.

Que doit contenir l’état des risques ?

Le document mentionne notamment :

• la date à laquelle il a été établi ;
• l’adresse du bien ;
• le numéro de la ou des parcelles cadastrales ;
• les zones ou périmètres à risques dans lesquels se situe le bien.

En fonction de la localisation, d’autres informations peuvent être nécessaires.

Plans de prévention des risques

Lorsque le bien est situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques, l’état des risques précise notamment le zonage applicable.

Il peut également indiquer si des travaux ont été prescrits pour le bien et s’ils ont été réalisés.

Séisme et radon

Lorsque le bien est situé dans une commune classée en zone de sismicité de niveau 2 à 5, une information sur le risque sismique doit être fournie.

Lorsqu’il se situe dans une zone à potentiel radon de niveau 3, l’information correspondante est également intégrée.

Recul du trait de côte

Dans les territoires concernés par le recul du trait de côte, l’état des risques indique notamment l’exposition du bien et l’horizon temporel correspondant.

Cette information est particulièrement importante dans certaines communes littorales où l’érosion peut à terme affecter les conditions d’occupation ou la pérennité du bien.

Débroussaillement : une information renforcée depuis 2025

Depuis le 1er janvier 2025, les biens situés dans certaines zones soumises aux obligations légales de débroussaillement doivent également faire apparaître cette information.

L’état des risques comprend alors la fiche d’information sur les obligations de débroussaillement.

Cette évolution concerne notamment les territoires exposés au risque d’incendie de forêt ou de végétation.

Faut-il mentionner les catastrophes naturelles subies par le bien ?

Oui dans les situations prévues par la réglementation.

L’état des risques comprend notamment les informations relatives aux arrêtés de catastrophe naturelle ayant affecté le bien lorsqu’ils ont donné lieu à une indemnisation.

Le vendeur doit donc être attentif à l’historique du logement.

Pour certains dommages liés au retrait-gonflement des argiles, des informations supplémentaires sur les travaux non réalisés peuvent également devoir être communiquées lorsque le vendeur dispose du rapport d’expertise correspondant.

Qui doit réaliser l’état des risques ?

C’est l’une des différences importantes avec le DPE, le plomb, le gaz ou l’électricité : il n’est pas nécessaire de faire appel à un diagnostiqueur immobilier certifié pour établir un état des risques.

Le vendeur ou le bailleur peut le réaliser lui-même.

Comment faire gratuitement son état des risques ?

Le service public ERRIAL, accessible depuis Géorisques, facilite la démarche.

Le propriétaire renseigne :

• l’adresse du bien ;
• ou ses références cadastrales.

L’outil génère alors un état à partir des informations réglementaires connues.

Le propriétaire doit toutefois vérifier les informations générées et les compléter si nécessaire, notamment avec les éléments dont il a personnellement connaissance.

Il reste responsable des informations transmises à l’acquéreur ou au locataire.

Faut-il faire appel à un professionnel ?

Non.

Une agence immobilière, un diagnostiqueur ou un autre professionnel peut néanmoins préparer le document pour le compte du propriétaire.

Dans ce cas, le tarif de la prestation est libre.

Mais l’état des risques lui-même peut être obtenu gratuitement lorsqu’il est réalisé directement à partir des services officiels.

Quand faut-il remettre l’état des risques ?

Le calendrier est important.

Depuis 2023, lorsqu’un état des risques est obligatoire, il doit être remis au candidat acquéreur ou locataire dès la première visite du bien, lorsqu’une visite est organisée.

Lors d’une vente

Le vendeur doit remettre l’état des risques au candidat acquéreur dès la première visite.

Le document doit ensuite être annexé :

• à la promesse ou au compromis de vente ;
• ou, en l’absence d’avant-contrat, à l’acte authentique ;
• au contrat préliminaire dans certaines ventes en l’état futur d’achèvement.

L’acquéreur date et signe le document et le vendeur doit en conserver une copie.

Pour connaître l’ensemble des autres documents à prévoir, consultez notre guide sur les diagnostics obligatoires pour une vente.

Lors d’une location

Le bailleur doit également remettre l’état des risques au candidat locataire dès la première visite, si une visite est organisée.

Il est ensuite annexé au contrat de location.

Le locataire doit le dater et le signer et le bailleur en conserve une copie.

Retrouvez également la liste des diagnostics obligatoires pour une location.

Quelle mention mettre dans l’annonce immobilière ?

Lorsqu’un bien doit faire l’objet d’un état des risques, l’annonce immobilière doit comporter la mention réglementaire indiquant que :

« Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques. »

Cette obligation concerne les annonces de vente comme les annonces de location, quel que soit leur support.

Il ne faut donc pas attendre la signature du compromis ou du bail pour commencer à informer l’acquéreur ou le locataire.

Combien de temps l’état des risques est-il valable ?

L’état des risques remis lors de la première visite doit avoir été établi depuis moins de six mois.

Mais cette durée ne signifie pas qu’un document de quatre mois peut toujours être utilisé sans vérification.

Si les informations ont évolué entre sa réalisation et la signature, l’état des risques doit être actualisé, même s’il a moins de six mois.

C’est notamment le cas lorsqu’un nouveau plan de prévention, un nouveau zonage ou une autre information réglementaire modifie la situation du bien.

Pour comparer avec les autres documents du DDT, consultez notre guide sur la durée de validité des diagnostics immobiliers.

Le bon réflexe consiste donc à vérifier le document une nouvelle fois avant la signature.

L’étude de sol fait-elle partie de l’état des risques ?

Non.

Une étude géotechnique peut être obligatoire lors de certaines ventes de terrains situés dans des zones exposées au phénomène de retrait-gonflement des argiles.

Mais cette étude constitue un document distinct : elle ne doit pas être présentée comme une partie de l’état des risques.

De même, l’état des nuisances sonores aériennes, lorsqu’il est requis pour un bien situé dans une zone d’exposition au bruit d’un aérodrome, constitue un autre document.

Que risque le propriétaire s’il ne fournit pas l’état des risques ?

L’absence ou l’inexactitude de l’état des risques peut avoir des conséquences importantes.

En cas de vente

Si le vendeur ne remet pas l’état des risques alors qu’il est obligatoire, l’acquéreur peut notamment saisir le tribunal pour demander :

• l’annulation de la vente ;
• ou une diminution du prix de vente.

L’absence de remise du document peut également avoir un impact sur le point de départ du délai de rétractation de l’acquéreur.

En cas de location

Le locataire peut également saisir le tribunal et demander notamment :

• l’annulation du bail ;
• ou une diminution du loyer.

Le propriétaire peut par ailleurs engager sa responsabilité s’il transmet volontairement des informations fausses ou incomplètes.

État des risques : les questions fréquentes

L’ERP est-il toujours obligatoire ?

L’obligation existe toujours, mais le document est aujourd’hui généralement désigné comme l’état des risques. Il doit être fourni lorsqu’un bien vendu ou loué est situé dans l’une des zones concernées par la réglementation.

L’état des risques est-il obligatoire pour vendre une maison ?

Oui si la maison se situe dans une zone concernée. Il n’est pas systématiquement obligatoire simplement parce qu’il s’agit d’une maison.

Est-il obligatoire pour louer un appartement ?

Oui si l’appartement est situé dans une zone soumise à l’obligation d’information.

Peut-on faire l’état des risques soi-même ?

Oui. Aucun diagnostiqueur certifié n’est obligatoire. Le propriétaire peut utiliser gratuitement le service officiel ERRIAL proposé sur Géorisques.

Combien de temps l’état des risques est-il valable ?

Il doit avoir moins de six mois lors de sa remise. Il doit néanmoins être actualisé si les informations ne sont plus exactes au moment de la signature.

Quand doit-on le remettre ?

Dès la première visite du bien lorsqu’une visite a lieu, puis avec les documents contractuels de la vente ou de la location.

Faut-il un état des risques pour un terrain ?

Oui lorsqu’il est situé dans une zone concernée. L’obligation ne se limite pas aux logements bâtis.

L’état des risques est-il payant ?

Non si le propriétaire le réalise lui-même avec les outils publics. Un professionnel peut en revanche facturer la prestation s’il est chargé de préparer le document.

L’ERP comprend-il l’étude de sol ?

Non. L’étude géotechnique éventuellement obligatoire lors de certaines ventes de terrains est un document distinct.

Références juridiques

• Service-Public.fr – Diagnostic immobilier : état des risques
• Géorisques – Information des acquéreurs et des locataires (IAL)
• ERRIAL – Établir gratuitement son état des risques
• Légifrance – Code de l’environnement, article L.125-5
• Légifrance – Code de l’environnement, articles R.125-23 à R.125-25