Diagnostic loi Carrez : Comment calculer la surface habitable privative

Vous vendez un appartement ou un autre lot en copropriété ? La superficie privative du bien doit, dans la plupart des cas, être mentionnée dans les documents de vente. C’est ce que l’on appelle couramment le mesurage loi Carrez.

Attention : la superficie Carrez n’est pas la même chose que la surface habitable d’un logement. Et contrairement au DPE ou aux diagnostics gaz et électricité, il ne s’agit pas à proprement parler d’un diagnostic technique intégré au DDT.

L’essentiel selon MySweetImmo

• La loi Carrez s’applique à la vente de la plupart des lots ou fractions de lots en copropriété.
• Elle mesure la superficie des locaux privatifs clos et couverts dont la hauteur est d’au moins 1,80 m.
• Les murs, cloisons, escaliers, gaines, embrasures, caves, garages et places de stationnement sont notamment exclus.
• Le vendeur peut effectuer lui-même le mesurage : le recours à un diagnostiqueur certifié n’est pas obligatoire.
• Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte, l’acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix.
• Le mesurage n’a pas de durée légale de validité, mais il doit être refait si des travaux ont modifié la superficie.

À quoi sert le mesurage loi Carrez ?

La loi Carrez permet à l’acquéreur de connaître précisément la superficie privative du lot de copropriété qu’il achète.

Depuis 1997, toute promesse de vente et tout acte constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot concerné doivent mentionner cette superficie.

Le mesurage Carrez fait donc partie des informations indispensables lors de la vente d’un bien en copropriété, mais il ne doit pas être confondu avec les diagnostics immobiliers qui composent le dossier de diagnostic technique.

Comment calculer la superficie loi Carrez ?

La superficie Carrez correspond à la surface des planchers des locaux privatifs clos et couverts, après déduction de certaines surfaces.

Seules sont prises en compte les parties dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre.

Quelles surfaces sont prises en compte ?

Peuvent notamment entrer dans le calcul, lorsqu’ils font partie du lot privatif, sont clos et couverts et disposent d’une hauteur suffisante :

• les pièces principales ;
• les cuisines ;
• les salles de bains ;
• les couloirs et dégagements ;
• certains rangements ou placards ;
• les combles aménagés lorsqu’ils répondent aux critères réglementaires.

Ce n’est donc pas l’usage de la pièce qui détermine à lui seul son inclusion, mais ses caractéristiques et son appartenance au lot privatif.

Quelles surfaces sont exclues du mesurage Carrez ?

Ne sont pas prises en compte :

• les surfaces occupées par les murs et cloisons ;
• les marches et cages d’escalier ;
• les gaines ;
• les embrasures de portes et de fenêtres ;
• les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m ;
• les caves ;
• les garages ;
• les emplacements de stationnement.

Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas non plus pris en compte dans les conditions prévues par la réglementation.

Les balcons et terrasses, qui ne constituent pas des locaux clos et couverts, n’entrent pas dans le calcul.

Quels biens sont concernés par la loi Carrez ?

La règle concerne la vente d’un lot ou d’une fraction de lot en copropriété.

Elle peut donc concerner :

• un appartement ;
• un local professionnel ou commercial ;
• une maison lorsqu’elle appartient à une copropriété horizontale ;
• plus généralement, un lot soumis au statut de la copropriété et entrant dans le champ de la loi Carrez.

En revanche, une maison individuelle classique située sur sa propre parcelle et ne relevant pas d’une copropriété n’est pas soumise au mesurage Carrez.

Les caves, garages, emplacements de stationnement ainsi que les lots ou fractions de lots de moins de 8 m² sont exclus de cette obligation.

Pour connaître tous les documents à fournir lors d’une vente, consultez notre guide sur les diagnostics obligatoires pour vendre.

Loi Carrez et loi Boutin : quelle différence ?

Les deux notions sont souvent confondues, mais elles ne répondent pas aux mêmes règles.

La loi Carrez concerne la superficie privative d’un lot de copropriété lors de sa vente.

La surface habitable, parfois appelée surface loi Boutin, est notamment utilisée dans le cadre de la location d’un logement.

Les surfaces retenues et exclues ne sont pas exactement les mêmes. Une superficie Carrez ne doit donc pas être automatiquement utilisée comme surface habitable, et inversement.

Qui peut mesurer la superficie loi Carrez ?

La loi n’impose pas le recours à un diagnostiqueur immobilier certifié.

Le vendeur peut donc effectuer lui-même le mesurage.

Mais l’exercice peut être délicat, notamment dans les logements comportant :

• des pièces mansardées ;
• plusieurs niveaux ;
• des escaliers ;
• des combles ;
• des lots réunis ;
• des vérandas ou annexes dont le statut doit être vérifié.

Une erreur peut avoir des conséquences financières importantes pour le vendeur. Faire appel à un professionnel permet donc de sécuriser le calcul, même si ce n’est pas une obligation légale.

Que se passe-t-il si la superficie Carrez est fausse ?

Tout dépend de l’ampleur de l’erreur.

Si la superficie réelle est supérieure à celle indiquée dans l’acte, le vendeur ne peut pas demander de supplément de prix.

En revanche, si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l’acte authentique, l’acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la superficie manquante.

Par exemple, si l’acte annonce 100 m² mais que la superficie réelle n’est que de 94 m², l’écart dépasse 5 % et l’acquéreur peut agir en réduction du prix.

L’action doit être engagée dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique.

L’acquéreur ne peut en revanche pas obtenir l’annulation de la vente simplement parce que la superficie est inférieure de plus de 5 %. Dans ce cas, le recours prévu par la loi Carrez est la diminution du prix.

Que se passe-t-il si la superficie Carrez n’est pas indiquée ?

L’absence totale de mention de la superficie est une situation différente d’une simple erreur de mesurage.

Lorsque la superficie obligatoire n’est pas mentionnée, l’acquéreur peut demander la nullité de l’acte.

Cette action doit être engagée au plus tard dans le délai d’un mois à compter de l’acte authentique de vente.

Toutefois, si l’acte authentique mentionne finalement la superficie, sa signature fait perdre à l’acquéreur la possibilité de poursuivre une action en nullité de l’avant-contrat fondée uniquement sur l’absence de cette mention.

Le mesurage loi Carrez doit-il être joint au DDT ?

Non.

C’est un point important : la loi impose que la superficie privative soit mentionnée dans les actes de vente, mais le mesurage Carrez ne fait pas juridiquement partie des diagnostics techniques composant le DDT au même titre que le DPE, l’amiante, le plomb, le gaz ou l’électricité.

En pratique, un certificat de mesurage réalisé par un professionnel est fréquemment intégré au dossier préparé pour la vente.

Quel est le prix d’un mesurage loi Carrez ?

Le tarif n’est pas réglementé.

Le prix dépend notamment :

• de la superficie du bien ;
• de sa configuration ;
• du nombre de lots à mesurer ;
• de sa localisation ;
• du professionnel choisi.

À titre indicatif, il faut généralement prévoir autour de 70 à 120 € pour un mesurage simple, mais les prix peuvent être plus élevés pour un bien complexe.

Retrouvez les différents ordres de grandeur dans notre guide sur le prix des diagnostics immobiliers.

Quelle est la durée de validité d’un mesurage loi Carrez ?

La loi ne fixe pas de durée d’expiration au mesurage Carrez.

Un ancien mesurage peut donc rester utilisable tant que la superficie du bien n’a pas été modifiée.

En revanche, il faut être particulièrement vigilant après des travaux ayant pu modifier la superficie, par exemple :

• déplacement ou suppression d’une cloison ;
• réunion de plusieurs lots ;
• création d’une mezzanine ;
• aménagement de combles ;
• modification d’une pièce ou d’une annexe.

Dans ce cas, un nouveau mesurage peut être nécessaire.

Il n’est pas exact de dire que le nouveau propriétaire doit obligatoirement refaire le mesurage uniquement parce que le certificat a été établi au nom de l’ancien propriétaire. En revanche, lorsqu’un vendeur réutilise un mesurage ancien, il doit s’assurer qu’il correspond toujours exactement au bien vendu.

Pour comparer avec les autres documents, consultez notre guide sur la durée de validité des diagnostics immobiliers.

Loi Carrez : les questions fréquentes

La loi Carrez est-elle obligatoire pour vendre un appartement ?

Oui, lorsqu’il s’agit d’un lot de copropriété soumis à cette obligation et que sa superficie entre dans le champ d’application de la loi.

La loi Carrez est-elle obligatoire pour vendre une maison ?

Pas pour une maison individuelle classique hors copropriété. Elle peut en revanche s’appliquer à une maison située dans une copropriété horizontale.

Le mesurage Carrez est-il obligatoire pour louer ?

Non. La loi Carrez concerne la vente des lots de copropriété. Pour une location, c’est notamment la surface habitable qui doit être indiquée dans le bail.

Peut-on calculer soi-même la superficie Carrez ?

Oui. Aucun diagnostiqueur certifié n’est imposé par la loi. Le recours à un professionnel est néanmoins recommandé lorsque le mesurage est complexe.

Quelle hauteur minimale est prise en compte ?

Les parties d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ne sont pas comptabilisées.

Quelle erreur est tolérée ?

Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte, l’acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix.

Combien de temps l’acquéreur a-t-il pour agir ?

En cas d’erreur supérieure à 5 %, l’action en diminution du prix doit être engagée dans l’année suivant l’acte authentique.

En cas d’absence de toute mention obligatoire de superficie, l’action en nullité doit être engagée au plus tard dans le mois suivant l’acte authentique.

Quelle est la durée de validité d’un certificat Carrez ?

Il n’existe pas de durée légale maximale. Il reste utilisable tant que la superficie n’a pas été modifiée et que le mesurage correspond toujours au lot vendu.

Références juridiques

• Légifrance – Loi du 10 juillet 1965, article 46
• Légifrance – Décret du 17 mars 1967, article 4-1 : définition de la superficie privative
• Légifrance – Décret du 17 mars 1967, article 4-2 : lots de moins de 8 m²
• ANIL – Loi Carrez : obligations et recours