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« Les taux bas : l’illusion de la facil...

« Les taux bas : l’illusion de la facilité », Philippe Buyens, Directeur Général de Capifrance

La baisse des taux s’assortit d’une baisse des marges des banques. Et pour éviter tout risque elles sont plus vigilantes qu’avant sur la qualité des dossiers. Analyse de Philippe Buyens, directeur général de Capifrance.

Bien sûr, c’est une providence : les taux d’intérêt des crédits immobiliers baissent et baissent encore, prenant en défaut les observateurs les plus avisés, qui annonçaient la fin du mouvement il y a déjà longtemps. Amorcé il y a deux ans, il s’est accentué et accéléré.

Des taux d’intérêts inférieurs à 1%, inouïs !

Les chiffres entendus sont inouïs depuis plusieurs décennies, avec des taux inférieurs à 1% ! S’en suivent des conséquences considérables : l’allègement de la mensualité fait entrer dans le jeu des emprunteurs qui n’auraient pas pu équilibrer leur opération à des taux plus élevés. Il permet à d’autres, plus aisés, pour qui l’achat aurait été possible de toute façon, d’acquérir des logements plus grands, mieux situés ou offrant des prestations plus flatteuses.

Bref, le phénomène de baisse des taux est la plus heureuse nouvelle que le marché immobilier et ses acteurs, familles et professionnels, ait reçue depuis des lustres. Qui plus est, la situation ne semble pas fragile : les Banques centrales ont désormais une politique de soutien de la croissance, c’est-à-dire de la consommation et de l’investissement, qui motive la maîtrise des taux d’intérêt. Donc, pas d’accident de l’histoire, mais plutôt un choix structurant, favorable aux ménages et aux entreprises, et ce, pour un bon moment.

Des taux très intéressants mais seulement pour les dossiers séduisants

Le problème de cette nouvelle, assénée dans tous les journaux, mise en exergue par tant de publicités d’établissements bancaires, de promoteurs, d’agents immobiliers, est qu’elle occulte la complexité du montage d’un financement. Elle pourrait incliner les acquéreurs à se débrouiller eux-mêmes, sans le concours d’un conseil. Ils seraient bien mal inspirés… En faisant voler dans la presse, à la télévision et à la radio ces taux magiques, l’essentiel est oublié : la plupart des emprunteurs devront déployer de gros efforts pour présenter une demande de nature à leur obtenir d’abord un accord de financement, à décrocher ensuite le meilleur taux.

Les 0,90%, voire 0,80 ou 0,75% jetés en pâture sont réservés aux dossiers les plus séduisants pour les prêteurs : des emprunteurs capables de financer les droits de mutation, de l’ordre de 8% pour les logements existants, un apport personnel de 20 ou 30%, des revenus stables avec un contrat à durée indéterminée pour l’emprunteur et son co-emprunteur, et une certaine ancienneté dans le poste…

Il faut avouer qu’une fraction seulement de la population répond à ses critères, au demeurant de plus en plus faible avec le durcissement des circonstances économiques.

Et les autres emprunteurs ? Ils forment l’écrasante majorité des candidats à l’acquisition. L’absence d’épargne préalable, pour les plus jeunes ménages en particulier, est courante, de même que sont nombreux les femmes et les hommes désireux d’emprunter qui n’ont pas de CDI.

Leur statut, intérimaires par exemple, intermittents, professions libérales, entrepreneurs indépendants, n’est pas méprisable : il est juste décalé par rapport aux scorings (logiciels de sélection des emprunteurs) des prêteurs et à leur regard habituel sur les situations des demandeurs de prêt. Ces scorings, créés en période économique faste, ont du mal à intégrer la nouvelle physionomie de la population.

Les candidats au crédit doivent se faire accompagner d’un professionnel

Voilà pourquoi le conseil et l’accompagnement d’un spécialiste est nécessaire, aujourd’hui autant qu’avant la baisse des taux. Non, aujourd’hui plus qu’avant. Pourquoi ? Parce que la baisse des taux s’assortit d’une baisse des marges des banques donc, pour éviter tout risque, elles sont plus vigilantes qu’avant sur la qualité des dossiers.

Chez Capifrance, l’acquéreur est doublement supporté pour le montage de son financement. Il l’est d’abord par son conseiller, formé aux questions financières. Il l’est ensuite, s’il le souhaite, par un partenaire précieux de notre enseigne, la Centrale du financement. Celle-ci facilite l’obtention du crédit en montrant la candidature du ménage sous son meilleur jour et en la défendant (et le mot n’est las trop fort). Un dossier de prêt peut indifféremment être apprécié rapidement, sous l’angle de critères rustiques, avec notamment le calcul du rapport entre les revenus et les charges, ou instruit de façon plus personnelle, plus fine, défendu par un expert du courtage en financement auprès des établissements financiers. C’est aussi le choix de l’assurance obligatoire contre le décès et l’invalidité, sur laquelle les contrats sont fondés, qui mérite une compétence spécifique, surtout si vous êtes plus jeune ou plus âgé que la moyenne des emprunteurs. Il peut s’ensuivre des économies de première importance. Enfin, le mode de garantie, hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou assurance, doit aussi être pesé selon les situations.

On voit bien que la question du taux, sans être négligeable, est loin de récapituler le sujet du financement des achats de logement. L’arbre cache la forêt. Les futurs propriétaires ne doivent pas perdre de vue le besoin d’être épaulés au moment de financer leur acquisition, et cette préoccupation doit être satisfaite, sans délai, en même temps que la recherche du bien.


  1. Beauville

    1 novembre

    Oui Philippe, l’arbre cache « la forêt » … Un jeu de mots synonyme de pied de nez fait à un Réseau que tu as servi corps et âme !…
    CAPI ou pas cap, cette pirouette cacahuète tu l’as maîtrises aussi à merveille ! …

  2. Boubennec Nathalie

    2 novembre

    Excellente analyse !

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