Les arbres ne montent pas jusqu’au ciel… et l’immobilier ?

A la fin mars, sur douze mois, le nombre de transactions a encore battu un record, à 985 000 ventes. La perspective de 990 000 ventes sur l’ensemble de 2019 paraît atteignable. « La progression annuelle serait alors de 2,6% », prévoit Jean-Marc Torrollion, Président de la Fnaim.

Un marché particulièrement dynamique qui conserve la confiance des Français…

La confiance des Français dans la pierre est patente. Selon l’enquête annuelle de l’IFOP, réalisée pour la Fédération nationale de l’Immobilier, 63% des personnes interrogées pensent que la période est favorable à une transaction immobilière, contre 37% seulement qui estiment le contraire. A noter que le climat est aussi bien favorable aux acheteurs (66% des sondés le pensent) qu’aux vendeurs (c’est l’opinion de 49% des sondés).

Ce climat favorable est certes conjoncturel. Le nombre de créations d’emplois s’accroît en France.  Les Français ont retrouvé le moral, comme en témoigne le taux de rotation des logements (nombre de ventes de logements rapporté au parc de logements), qui a battu un record. Il a atteint le score inégalé depuis 2000 de 2,7%. Mais il est aussi porté par un mouvement plus structurel, comme en témoigne l’évolution des fondamentaux sur 18 ans, entre 2000 et 2018, telle que l’a établie la Fnaim.

Sur cette période, l’encours des crédits (rapporté au PIB) a plus que doublé (+131%). La durée moyenne des remboursements s’est allongée d’un tiers (+37%). Les prix du mètre carré ont certes doublé (101%), mais parallèlement, l’inflation n’a progressé que de 27%. De même, le revenu disponible des ménages a beau avoir progressé de 32%, le pouvoir d’achat immobilier a tout de même baissé de 3,8%.

S’agissant de la photographie du marché en 2018, la valeur du mètre carré s’est encore accrue, à un rythme moindre toutefois, et avec quelques exceptions locales de baisse. Il n’en demeure pas moins que sur la France entière, le prix du mètre carré s’établit à 2 646 €, en progression de 2,3% par rapport à la même période l’an dernier. La statistique faisait alors apparaître un bond de 4,3% par rapport à 2017.

… mais qui connaît de fortes disparités

Bien entendu, ce chiffre synthétique ne traduit pas les grandes disparités, entre maisons et appartements, ni entre Paris, l’Ile-de-France et les autres régions. Ainsi, dans la capitale, le prix du mètre carré pour les appartements atteint 9 840 €, en progression de 4,6% (contre 6% un an plus tôt). La valeur tombe à 5 838 € en région parisienne, et à 2 723 € dans le reste de la France. A ce compte, le pouvoir d’achat fait le grand écart. Pour un budget médian de 160 000 €, il n’est possible d’acquérir que 16 mètres carrés à Paris, contre 76 mètres carrés à Orléans. Certaines métropoles régionales affichent un dynamisme au-dessus de la moyenne, comme Nantes où les prix ont décollé de 8,2%, ou Lyon (5,7%), ou encore Dijon (3%), alors qu’à Ajaccio, ils ont reculé de 1,4%.

La pierre, plus que jamais le meilleur investissement

Du côté des investisseurs, même dans les villes où les prix montent en flèche, les rendements locatifs demeurent attractifs. Par exemple, à Marseille, les loyers procurent un rendement locatif brut moyen de 6,4%, à Paris, en dépit des prix records à l’acquisition, le rendement atteint 3,7%. Un taux d’autant plus appréciable que, parallèlement, l’inflation, à mai 2019, s’est établie à 0,9% et que si l’on considère les placements préférés des Français, le livret A affiche un taux de rendement de 0,75% et les fonds en euros des contrats d’assurance vie 2,1%.

L’aubaine historique de la conjoncture des taux

Cette réalité de la hausse des prix à la consommation doit aussi être mise en perspective d’un autre phénomène. Comme l’explique Jean-Marc Torrollion « les particuliers ont emprunté à des taux inférieurs à l’inflation en 2018 ». Or ces taux pourraient continuer à baisser légèrement dans les prochaines semaines, le taux de référence (OAT 10 ans) ayant poursuivi sa baisse. « La France emprunte gratuitement sur une durée de 10 ans », conclut Jean-Marc Torrollion.

La parole est aux copropriétaires : quel modèle de copropriété pour demain ?

Dans ce contexte favorable à l’accession ou à l’investissement locatif, l’enquête sur la copropriété réalisée par la Fnaim se révèle encore plus éclairante. Elle a été effectuée auprès de particuliers, clients d’un adhérent Fnaim. Quelque 42 978 personnes ont répondu anonymement à un questionnaire qui comprenait 34 items. Un chiffre retient d’emblée l’attention : les deux tiers des copropriétaires interrogés (68%) se déclarent satisfaits du fonctionnement de leur copropriété. De même, alors que 51,3% déclarent trouver justifiée la mauvaise image de la profession, véhiculée par les médias, 65% jugent satisfaisantes les prestations de leur syndic. De même, 70,4% seraient favorables à la création d’un ordre professionnel, disposant de pouvoirs de sanction.

L’obligation de constituer un fonds travaux est aussi approuvée, à 75%. De même que, à 85,7%, la mise en concurrence des syndics, sur l’initiative d’un des copropriétaires, même si là encore, les trois quarts des copropriétaires répondants (74,6%) n’ont pas mis leur syndic en concurrence (comme le prévoit la loi ALUR tous les trois ans). Par ailleurs, dans un souci pratique, 73% des personnes interrogées seraient favorables au vote par correspondance, et 54,8% des personnes approuveraient l’usage de la visio- conférence.

Pour Jean-Marc Torrollion, « cette enquête confirme que le syndic professionnel est au centre de la réussite de la copropriété en France et de la politique du Logement » qui précise « La Fnaim souhaite la mise en place d’un modèle unique de copropriété, avec davantage de souplesse dans la gestion suivant la taille, la situation ou encore l’état du patrimoine de la copropriété. Un modèle dans lequel les concitoyens puissent se retrouver. »