Comment se déroule l’acquisition d’un bien immobilier ?

L’achat d’un bien immobilier est un projet de vie qui doit être mûrement réfléchi et préparé. Le chemin qui mène à la propriété peut être long et de nombreuses démarches administratives et financières sont nécessaires. Avant de se lancer, il est important de bien se renseigner et de se poser les bonnes questions.

La découverte de budget

« Lorsque l’on souhaite devenir propriétaire, avant de se lancer dans la recherche d’un bien immobilier, il est primordial de faire un point sur son budget : connaître la somme maximale que je peux emprunter et sur quelle durée. Il faut ensuite trouver le bon rapport entre le montant empruntable et la mensualité que l’on va devoir assumer par la suite », explique Hugo Cariat, co-fondateur d’ICC Finance.

En fonction des établissements bancaires, les conditions proposées – en termes de taux, d’assurance ou de modularité de remboursement des prêts existants – diffèrent souvent. L’acheteur peut donc prendre rendez-vous avec un courtier qui va pouvoir, par rapport au marché, déterminer de manière précise la capacité d’emprunt.

Les démarches de recherche d’un bien immobilier

A partir du moment où l’acquéreur a connaissance de son enveloppe budgétaire, il peut entamer ses recherches. La quête d’un bien immobilier n’est pas l’étape la plus simple de l’acquisition. Il existe parfois un écart entre le bien que l’on souhaite acquérir et le budget que l‘on possède pour l’obtenir. Dans ce cas-là, il est nécessaire de modifier ses critères de recherche ou de revoir son budget à la hausse, quand cela est possible. Une fois le bien trouvé, il formulera une offre d’achat, au prix de vente ou négocié.

Dès lors que le propriétaire l’accepte, ces derniers vont alors formaliser cet accord écrit chez le notaire dans ce que l’on appelle un « compromis de vente » ou un « sous-seing privé ».

Signature du compromis de vente

« Le sous-seing privé est l’élément déclencheur du processus d’acquisition. À partir du moment où l’acheteur a signé ce document chez le notaire, il a d’usage 3 mois pour trouver les fonds et pour signer l’acte de vente définitif », précise Hugo Cariat. Ce document permet ainsi de démarrer ses démarches immobilières, financières et notariales dans le but de trouver les fonds et les moyens de financer l’achat de son bien.

Le jour de la signature du compromis de vente, un acompte au notaire est d’usage, acompte qu’il transférera ensuite sur un compte séquestre, dans le but de réserver le bien immobilier. De manière générale, cette somme est, au maximum, égale à 5% du prix de vente du bien et viendra en déduction du prix final. Suite à ce rendez-vous, vous aurez un délai de rétractation de 10 jours.

Passée cette date, il faudra que le prêt soit refusé ou qu’une des conditions suspensives ne soit pas remplie pour pouvoir se désengager de la vente et récupérer l’argent versé au notaire. En cas de rétractation ou si les démarches ne sont pas remplies dans le temps imparti, l’acquéreur sera alors redevable vis-à-vis du propriétaire. Le vendeur sera alors indemnisé par le dépôt de garantie versé.

Obtention de l’accord de prêt et recherche d’une assurance emprunteur

La plupart du temps, il faut environ un mois pour prouver au notaire et au vendeur que vous avez fait des démarches pour remplir ces conditions suspensives et obtenir un prêt. Pour cela, il faut fournir des attestations de dépôt de dossiers bancaires auprès d’un courtier ou auprès d’établissements financiers. La situation personnelle, professionnelle, l’endettement, le projet en lui-même, la durée sollicitée et le reste à vivre seront étudiés. Ces composantes permettront d’obtenir un accord de prêt ou non. Une fois obtenu, vous serez reçu par l’établissement bancaire afin de procéder au questionnaire de santé et à la finalisation des démarches administratives.

En fonction des réponses au questionnaire, l’assurance acceptera ou non de garantir le prêt et d’assurer le capital pour le compte du client. « Si l’établissement assureur donne son accord et accepte donc de financer le projet immobilier du client, il émet ses conditions d’assurance à ce dernier. L’assureur peut accepter les conditions à un tarif normal, mais il peut tout aussi bien demander une surprime si le client a une pathologie, même antérieure, ou s’il pratique un sport à risques par exemple. Dans ce cas, l’assurance proposera un tarif plus élevé mais qui couvrira son facteur risque. Également l’assurance peut choisir d’appliquer une exclusion du risque c’est-à-dire qu’elle n’assurera pas le client sur ce critère » ajoute Hugo Cariat.

L’assurance emprunteur est souvent signée avec la banque avec laquelle le client souhaite contracter le prêt. Toutefois, il lui est possible d’obtenir de meilleurs tarifs auprès d’un assureur extérieur, sous conditions de garanties similaires à celles proposées par la banque.

L’édition des offres de prêt

Suite à cet accord, la banque peut procéder à l’édition des offres de prêt. L’offre de prêt reprend toutes les obligations de l’emprunteur et du prêteur, les termes du contrat, les conditions financières, les délais ainsi que le tableau d’amortissement. À réception des offres de prêt, le client a un délai de réflexion obligatoire de 10 jours. Pendant ce laps de temps, l’acheteur doit lire attentivement et comprendre les documents. C’est ce contrat qui va le lier à l’établissement bancaire et qui va définir les termes de remboursement.

Une fois que les offres de prêt ont été signées par le client, réceptionnées par la banque et contrôlées conformément, on peut procéder à la planification de la signature de l’acte notarié. C’est ce second rendez-vous chez le notaire qui va réellement acter le transfert de propriété.

Signature de l’acte de vente

Le jour de la signature de l’acte notarié, le notaire a bien réceptionné les fonds de la part de l’établissement bancaire. Ces fonds seront ensuite répartis entre le vendeur et l’éventuelle agence immobilière. Le notaire déduira de ces fonds, ses propres frais regroupés sous le terme habituel de « frais notariés ». Ils correspondent à 8% du prix de vente d’un logement ancien et entre 2 et 3 % pour un bien neuf. Ils comprennent le coût de travail du notaire, mais surtout les taxes diverses qui seront reversées par ce dernier à l’État.

Durant ce rendez-vous, le notaire procède à une relecture exacte de l’acte, vérifie que les documents soient conformes et que les conditions suspensives soient remplies. Il peut ensuite enregistrer le transfert de propriété.

Suite à la signature de l’acte authentique, les clés de la nouvelle propriété seront remises à l’acheteur avec les attestations de propriété. Le titre de propriété quant à lui, parviendra à l’acquéreur plus tard, entre six mois et un an.