Immobilier : où investir dans un studio qui s’autofinance

Investissement immobilier
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Vous voulez investir dans l’immobilier et disposez d’un apport personnel compris inférieur à 15 000 euros ? Voici le classement MeilleursAgents des meilleures villes pour un investissement locatif autofinancé.

Un investissement immobilier qui s’autofinance avec moins de 15 000 euros d’apport personnel, c’est possible

Meilleurs Agents publie les résultats d’une enquête inédite sur les villes où investir pour devenir propriétaire d’un studio de 20 m2 de manière autofinancée en vingt ans, le tout avec un apport inférieur à 15 000 euros. Pour déterminer les communes offrant le plus fort potentiel en la matière, les équipes scientifiques de Meilleurs Agents ont passé au crible les 200 plus grandes villes de France.

L’objectif étant de trouver le bon plan avec des revenus locatifs qui couvrent la totalité des frais liés à l’achat et des charges courantes, tels quels les frais d’agence et de notaire, la taxe foncière, l’impôt sur le revenu, les charges de copropriété et les frais d’entretien courant acquittés, ainsi que la mensualité du prêt.

« Sur l’ensemble des communes étudiées, 72 d’entre elles nécessitent un apport inférieur à 15 000 € pour que le bien acheté s’autofinance. Mais nous avons voulu aller plus loin que le simple aspect financier immédiat en prenant également en compte les risques de non location du bien et de dépréciation», précise Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques de Meilleurs Agents.

Au regard de ces différents éléments, 10 villes émergent pour investir dans un studio autofinancé où l’apport est le plus faible (moins de 15 000 euros), tout en présentant un risque mesuré.

Poitiers, Nancy, Saint-Martin d’Hyères dans le top 10

Du fait de sa forte population étudiante (plus de 30%), de sa demande importante pour les studios (1/3 des locataires d’appartements du parc privé occupent ce type de bien) et de son marché immobilier dynamique, Poitiers fait en effet figure de valeur sûre avec seulement 11 364€ d’apport nécessaire pour rentabiliser sans effort financier supplémentaire l’achat d’un studio.

Ville tout aussi étudiante, Nancy talonne néanmoins cette dernière de près en matière d’acquisition autofinancée avec de belles perspectives de plus-values à la revente (+5,8% en un an). Conséquence de prix d’achat plus hauts, l’apport nécessaire pour que le bien s’autofinance s’établit à 13 410€.

Saint-Martin-d’Hères, dans la périphérie de Grenoble, est la ville étudiante par excellence : le nombre d’étudiants est équivalent à 85% de la population. Les prix d’achat y sont de 2 192€/m2, similaires à ceux de la capitale des Ducs de Lorraine.

Evitez Nice, Cannes ou Meudon pour un investissement immobilier autofinancé

Un foncier très cher, des loyers qui ne suivent pas les prix du marché, un risque de dépréciation des logements plus importants et, au final, un apport nécessaire équivalent à 50 à 60% du prix d’achat d’un studio… À l’opposé de ces villes où investir pour s’offrir un bien autofinancé, les stations balnéaires comme Nice, Cannes, Anglet ou Antibes ainsi que certaines villes d’Ile-de-France comme Meudon ou Bagneux se présentent donc pour Meilleurs Agents comme les villes à éviter si on cherche à investir dans un studio qui s’autofinance.

« Avant de se lancer dans un investissement locatif, certains éléments sont à prendre en compte : bien connaître la ville, s’assurer que la demande est présente, connaître la valeur locative du bien. Pour bien définir cette dernière, comme chaque bien est unique avec des caractéristiques propres, il est essentiel de l’estimer pour prendre en compte tous ses aspects », conclut Thomas Lefebvre.

Un peu de méthodologie

Vous voulez découvrir les l’ensemble des résultats de l’enquête qui porte sur 200 villes françaises ? Rendez-vous ici. Et gardez en tête les éléments de méthodologie ci-dessous.

La coût d’un appartement de 20 m2 inclut les frais d’agence et de notaire.

Le loyer net de charges est le loyer charges comprises duquel on déduit : la taxe foncière, l’impôt sur le revenu (avec hypothèse d’un régime micro-foncier et d’un taux d’imposition à 30%), les charges de copropriété et les frais d’entretien courant.

Le montant de l’emprunt possible est calculé avec une mensualité égale au loyer net de charges, sur 20 ans avec un taux de 1,1% et un taux d’assurance de 0,15%. L’apport nécessaire pour que le bien s’autofinance est la différence entre le coût de l’appartement et le montant de l’emprunt possible.

Le risque total est mesuré par un score allant de 1 à 5 et est une moyenne de deux sous-scores : le score de risque de vacance locative et le score de risque de dépréciation du bien. Le premier prend en compte la part de logements vacants, la part de ménages locataires du parc privé, la part de ménages locataires d’appartements du parc privé d’une pièce et le nombre d’étudiants inscrits dans un établissement d’enseignement supérieur de la ville rapporté à sa population. Le deuxième tient compte de la variation de la population entre 2012 et 2017, du lassement des zones d’emploi les plus affectées par la crise, du taux de chômage de la zone d’emploi au 4e trimestre 2020, des évolutions de prix des appartements et du pouvoir d’achat immobilier de la ville.

Pour aller plus loin, estimez les valeurs locatives

Fort de son expertise sur les prix du marché immobilier, MeilleursAgents permet désormais de connaître de connaître la valeur locative hors charges d’un appartement ou d’une maison loués non meublés sur l’ensemble du territoire national. Indiquez l’adresse précise du logement à estimer ainsi qu’une dizaine de caractéristiques (superficie, nombre de pièces, étage, état, année de construction, présence d’un balcon, d’une cave, ou encore d’une place de stationnement) et vous obtiendrez sa valeur locative en moins de 2 minutes.
Comme celui développé pour l’estimation du “prix de vente », l’algorithme développé par Meilleurs Agents s’appuie sur une approche par comparables, se basant sur les références locatives les plus proches au regard des caractéristiques du bien et de sa localisation précise. Pour construire cet outil d’estimation, Meilleurs Agents se base sur les annonces de locations mises en ligne par les professionnels de l’immobilier sur sa plateforme.

« Les données utilisées sont particulièrement fiables et représentatives du marché immobilier locatif. D’une part, parce que contrairement à la vente d’un bien immobilier, la négociation entre le loyer observé dans une annonce et celui dans le bail est extrêmement rare, ce qui permet d’utiliser les annonces sans craintes. Et d’autre part, notre plateforme regroupe à elle-seule environ 30% des annonces de location au niveau national et jusqu’à 50% dans les plus grandes métropoles de l’Hexagone. Au final, nous mesurons une marge d’erreur médiane de seulement 8%», déclare Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents.
Animé par la volonté constante de rendre le marché immobilier toujours plus transparent, Meilleurs Agents profite de cette occasion pour développer de nouveaux indices d’évolutions des loyers dans les onze plus grandes métropoles françaises. A l’instar des IPI de Meilleurs Agents, ces nouveaux indices seront mis à jour tous les mois et sont de nouvelles clés de lecture de référence pour suivre l’évolution des niveaux de loyers dans les grandes métropoles françaises. Egalement, Meilleurs Agents enrichit ses cartes de loyer au m2 quartier par quartier dans toutes les communes limitrophes aux onze plus grandes villes françaises.

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