Thierry Vignal (Masteos) : Dépasser le stress court terme pour investir dans l’immobilier

Thierry Vignal, fondateur de Masteos est l’invité Mon Podcast Immo. Au micro d’Ariane Artinian, il analyse l’impact de la guerre en Ukraine et du retour de l’inflation sur l’investissement immobilier. Au delà du stress à court terme généré par la guerre en Ukraine, il rappelle qu’avec des taux d’intérêts inférieurs à l’inflation, l’environnement est idéal pour réaliser un investissement locatif à crédit. Extrait choisis.

Sur Masteos

Masteos est une start-up de conseil en investissement locatif présente dans une quinzaine de villes en France et dans trois autres pays, la Belgique, la France et l’Espagne. Nous faisons de l’accompagnement sur l’acquisition, la rénovation, et la gestion locative, Masteos compte trois cents salariés.

Sur la guerre en Ukraine

On peut penser que les prix vont baisser parce qu’il y a un climat d’incertitude, on peut dire aussi que les prix vont augmenter parce que la pierre va éponger l’inflation qui naît de la guerre. La guerre a créé des problèmes logistiques, d’approvisionnement en énergie surtout le gaz, l’énergie en engendrant un climat quasi hyper inflationniste.  Il y a eu 9% d’inflation en Espagne ce mois-ci.

Sur l’inflation

L’inflation a plutôt tendance à encourager un investissement locatif avec de la dette bancaire parce qu’elle rogne la valeur de la dette, le montant de la dette en termes réels diminue à hauteur de l’inflation, l’actif immobilier à l’inverse s’apprécie, il éponge, il capte l’inflation. Les loyers eux sont revalorisés avec l’indice de revalorisation des loyers du montant de l’inflation, donc côté actif l’inflation est absorbée, et côté passif, c’est l’inverse la dette fond au soleil à hauteur de l’inflation, c’est un environnement idéal pour faire un investissement financier par de la dette.

Les Français ont quand même pas mal d’argent qui dort sur des comptes non rémunérés. Dans un climat inflationniste donc l’argent brûle, les Français ont besoin de le redéployer sous forme d’apports notamment dans les projets locatifs financés par la dette dont la valeur diminue du montant de l’inflation chaque année.

Sur la remontée des taux d’intérêt

Effectivement il y a une légère remontée des taux, mais il ne faut pas dramatiser. Une remontée de 0,1% des taux fait baisser de 1% seulement la capacité d’emprunt.

L’important c’est de se rappeler ce que c’est qu’un taux d’intérêt réel. Quand on emprunte à 1+ et que l’inflation est à 6% ou à 5% on profite de la différence, voilà c’est basique !

Le rendement locatif brut en France est de l’ordre de 5,5% en moyenne. Je ne m’attends pas à ce que les rendements augmentent parce que je ne m’attends pas à ce que les prix baissent.