Montpellier : la hausse des prix ne s’arrête pas et tutoie les 6000€ / m² dans la périphérie Est

Outre le dynamisme de Montpellier, les communes aux alentours connaissent un véritable attrait pour les actifs en quête d’une maison avec jardin. A l’est de la ville, Castelnau-le-Lez et Castries jouissent d’une croissance constante, avec des hausses de prix au mètre carré dans l’ancien respectives de +8 % et +7 %*, sur un an . Robert Gignoux, directeur de deux agences Nestenn à Castelnau le Lez et Castries, répond à nos questions.

My Sweet Immo : Quelles sont les grandes tendances que vous observez dans votre secteur ?

Robert Gignoux : Depuis l’été, j’observe un rééquilibrage du marché, qui reste malgré tout tendu. J’ai également le sentiment que beaucoup de particuliers qui voulaient vendre seul retournent progressivement vers les professionnels. Les raisons sont multiples : des offres d’achat qui n’ont pas été jusqu’au bout et un besoin de sélectionner les acquéreurs en raison de la capacité d’emprunt, rognée par la hausse des taux. Nous avons en conséquence davantage de mandats depuis quelques mois. Les délais de vente ont tendance à légèrement augmenter et se situent autour d’un mois, un mois et demi alors qu’ils ne dépassaient pas 15 jours avant l’été. Les prix, eux, restent solides, voire encore à la hausse sur la typologie des biens les plus recherchés Mais nous constatons un léger accroissement des marges de négociation.

My Sweet Immo : Quel est l’état du marché locatif à Montpellier ? Est-ce le moment d’investir ?

Robert Gignoux : Le marché locatif à Montpellier et ses alentours est extrêmement tendu. L’offre n’augmente pas suffisamment au regard de la demande, et il y a encore trop peu d’investisseurs locatifs. La demande locative est quant à elle en forte augmentation en raison de la croissance démographique, mais aussi du report des projets d’acquisition d’un premier achat d’une partie des locataires, qui reste finalement sur le marché locatif. Cela s’explique par la remontée des taux et le durcissement de l’accès au crédit, mais aussi par des inquiétudes plus subjectives telles que la crainte d’une baisse future des prix. Je remarque l’absence de nouveaux investisseurs sur le marché. Je l’explique en partie par l’impact des directives de la Banque de France sur le calcul de l’endettement, qui limite les possibilités d’acquisition locative. Ceux qui restent reportent leurs acquisitions traditionnellement axées sur le centre de Montpellier à la périphérie, en raison du plafonnement des loyers mis en place cet été dans la ville. Il est pourtant intéressant d’investir dans les communes situées à l’est de Montpellier, comme Castelnau, Castries, Beaulieu ou Baillargue car la demande est telle que les appartements se louent très vite. Le rendement locatif brut moyen est d’environ 5 % bruts dans le secteur.

My Sweet Immo : Pourquoi les primo-accédants reportent-ils leur projet ?

Robert Gignoux : S’il existe un réel durcissement de l’accès au crédit, et donc une partie des ménages nouvellement exclus du parcours de crédit, il existe aussi beaucoup de locataires qui souhaitaient devenir propriétaires et qui reportent leur projet sans raison concrète. Il y a une forme d’auto-censure face au risque de refus bancaire qui les empêche de concrétiser leur achat, sans rapport avec l’accès réel au crédit. Notre rôle d’agent immobilier est donc aussi de faire de la pédagogie.

My Sweet Immo : Quelles sont les conséquences du retrait des primo-accédants ?

Robert Gignoux : Cette autocensure est dommageable car il existe en ce moment de réelles opportunités d’investir. A Castelnau-le-Lez, par exemple, à côté des quelques programmes neufs à 5500€ / m² dans le centre-ville, on trouve en effet beaucoup d’opportunités grâce à la mise sur le marché d’appartements qui arrivent au terme des dispositifs de défiscalisation. Ils sont donc idéalement situés et beaucoup moins onéreux que le neuf, autour de 4000€ / m². Comme le nombre de vendeurs augmente, cela offre des possibilités aux acheteurs primo-accédants, mais ce sont davantage les quelques investisseurs qui achètent, en raison du déplafonnement dans la commune et de son marché locatif en très forte tension (je dirais un appartement pour 30 à 40 dossiers dans le centre de Castelnau-le-Lez).

My Sweet Immo : Pouvons-nous en déduire que nous sommes sur un marché de secondo-accédants ?

Robert Gignoux : A Castelnau-le-Lez, les secondo-accédants sont effectivement très présents : ils cherchent une maison individuelle avec un terrain piscinable d’environ 500m². Ces acheteurs sont des actifs, aux revenus confortables, et disposent d’enveloppes entre 500 000 et 800 000€ pour l’achat de leur bien, avec un nombre d’acheteurs très important sur la tranche 500/550 000€. Une maison à Castelanu-le-Lez coûtera entre 4600 et 5500€ m² mais pourra facilement atteindre 6000€m² si elle est bien située et sans travaux. Castries est également de plus en plus prisée des secondo-accédants pour son charme authentique et pour son accès qui va devenir très rapide avec le Bus Tram en 2025, et qui va créer une liaison rapide entre la Place de l’Europe et Castries. Ici, si les prix ont très fortement augmenté ces dernières années (+38 % dans l’ancien en 5 ans), mais on peut encore trouver des biens à 3000€ / m² (prix médian autour de 3900€/m²). Aujourd’hui, les prix continuent d’ailleurs à augmenter dans la commune, mais moins vite que cet été, et restent moins élevés qu’à Castenau-le-Lez.

My Sweet Immo : Vos dernières ventes ?

Robert Gignoux : Récemment, j’ai vendu une maison de 85m² sur un terrain de 200m², en copropriété, à Castelnau-le-Lez, au domaine de Caylus. Elle a été vendue en 3 semaines avec 2 % de négociation, à un prix final de 415 000€ net vendeur, soit 4882€/m². J’ai aussi vendu une maison de 80 M2 sur Mauguio au prix net vendeur de 345 000 euros (4316€/m²). En Août, j’ai réalisé la transaction d’un T3 de 58m² à La Galine (ville d’Europe), avec terrasse de 20m² et en dernier étage. Il a été vendu au prix en 3 semaines, à 295 000€ , soit 5186€/m².

A Castries, une maison de village en pierre de 90m², à rénover entièrement, a été vendue en septembre en deux semaines pour 182 000€, après 10 000€ de négociation.

A Castelnau-le-Lez, avenue de l’Europe, un studio de 26m² avec terrasse de 10m² a été vendu en 24 heures, en octobre, pour 131 000€, soit 5038€/m². Plus récemment, nous avons effectué une vente à 690 000 euros sans négociation sur une maison de 156 M2 située à Teyran, soit 4423€ / m².