Blanchiment d’argent (LCB-FT) : Les agents immobiliers doivent désormais prouver qu’ils sont formés

Le décret n° 2026-310 du 24 avril 2026, publié au Journal officiel le 25 avril, renforce les obligations de formation des professionnels de l’immobilier en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. Former ses équipes ne suffit plus : il faut désormais pouvoir le démontrer.

Un texte attendu depuis la loi narcotrafic

Le décret n° 2026-310 du 24 avril 2026, publié au Journal officiel le 25 avril, renforce les obligations de formation des professionnels de l’immobilier en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. Former ses équipes ne suffit plus : il faut désormais pouvoir le démontrer.

Ce texte ne surgit pas de nulle part. Il précise notamment une obligation introduite par la loi n° 2025-532 du 13 juin 2025, dite « loi narcotrafic ». Cette loi avait posé le principe d’une formation renforcée en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, sans en détailler toutes les modalités.

Après plusieurs mois d’attente, les règles du jeu sont désormais fixées. Pour les professionnels de l’immobilier, le message est clair : il ne suffit plus de connaître le risque de blanchiment. Il faut démontrer que les personnes concernées ont été formées, que cette formation correspond aux risques de l’activité et que les justificatifs sont conservés.

Pourquoi l’immobilier est directement concerné

Le secteur immobilier reste particulièrement exposé aux risques de blanchiment d’argent. Les montants en jeu sont élevés. Les opérations peuvent faire intervenir plusieurs acteurs, des sociétés, des fonds étrangers ou des montages complexes. Un achat immobilier peut aussi servir à recycler des fonds d’origine douteuse en leur donnant une apparence légale.

C’est pourquoi les professionnels de l’immobilier doivent respecter depuis plusieurs années des obligations spécifiques : identifier le client, vérifier l’identité du bénéficiaire effectif, s’interroger sur l’origine des fonds, détecter les opérations atypiques, déclarer un soupçon à Tracfin et mettre en place des procédures internes.

Le décret du 24 avril 2026 ne crée donc pas une obligation totalement nouvelle. Il renforce un point essentiel : la formation des personnes qui participent à la mise en œuvre de ces obligations. Il introduit aussi une exigence très concrète : la traçabilité de cette formation.

Qui est concerné ?

Le texte vise les professionnels de l’immobilier assujettis aux obligations LCB-FT au sens de l’article L. 561-2 du Code monétaire et financier : agents immobiliers, mandataires, administrateurs de biens, syndics ou autres professionnels intervenant dans des opérations concernées par le dispositif.

Mais l’obligation ne concerne pas seulement le dirigeant ou le titulaire de la carte professionnelle. Elle s’étend aux personnes qui participent concrètement aux obligations de vigilance : négociateurs, collaborateurs administratifs, personnes chargées de recueillir les pièces clients, de vérifier l’origine des fonds, de traiter les alertes internes ou de contribuer aux procédures de conformité.

En pratique, dès qu’un collaborateur intervient dans la relation client, l’identification d’un acquéreur, d’un vendeur ou d’un bénéficiaire effectif, il peut être concerné.

Ce que change concrètement le décret

Trois obligations s’imposent désormais aux professionnels concernés.

La formation dès l’embauche. Tout nouveau collaborateur impliqué dans la mise en œuvre des obligations LCB-FT doit être formé dès son arrivée, puis régulièrement par la suite. Le contenu et la fréquence des formations doivent être adaptés aux risques identifiés dans la classification interne de l’agence, ainsi qu’aux fonctions et responsabilités de chacun. Un négociateur junior et un directeur d’agence ne suivent pas nécessairement le même parcours.

Un volet obligatoire sur les sanctions. Chaque formation doit inclure un module explicite sur les sanctions encourues en cas de manquement. L’objectif est de responsabiliser l’ensemble de la chaîne, pas seulement le titulaire de la carte professionnelle.

Des justificatifs à conserver cinq ans après le départ du collaborateur. C’est la nouveauté la plus contraignante en pratique. L’agence doit tenir à jour l’ensemble des documents permettant de justifier les formations suivies : programme, dates, noms des personnes formées, attestations, supports pédagogiques ou feuilles d’émargement. Ces éléments doivent être conservés pendant toute la durée des fonctions du collaborateur, puis pendant cinq ans après son départ.

En cas de contrôle par les autorités compétentes, notamment la DGCCRF pour les professionnels de l’immobilier, l’absence de justificatifs pourra être relevée comme un manquement dans l’appréciation de la conformité de l’agence.

Une formation adaptée aux risques de l’agence

Le décret insiste sur un point qui mérite attention : la formation doit être adaptée aux risques réels de la structure.

Une agence locale travaillant essentiellement sur des transactions résidentielles classiques ne présente pas les mêmes risques qu’une structure intervenant sur l’immobilier de luxe, les investisseurs internationaux, les sociétés civiles immobilières ou les ventes complexes. De la même manière, un dirigeant, un responsable conformité et un assistant administratif n’ont pas les mêmes responsabilités dans le dispositif LCB-FT.

Une formation générique, identique pour tous, pourra donc être jugée insuffisante si elle ne correspond pas aux risques réellement rencontrés par l’agence. Le décret renvoie explicitement à la classification des risques mentionnée à l’article L. 561-4-1 du Code monétaire et financier.

Il convient également de distinguer cette obligation des 42 heures de formation continue imposées par la loi ALUR sur trois ans pour le renouvellement de la carte professionnelle. Les deux dispositifs coexistent. Un simple module générique d’une heure intégré à un parcours ALUR pourrait ne plus suffire si son contenu, sa fréquence et sa traçabilité ne sont pas adaptés aux risques de l’agence.

Registre des bénéficiaires effectifs : l’accès des professionnels préservé, celui des tiers renforcé

Le décret réorganise également les conditions d’accès au Registre des bénéficiaires effectifs, le RBE. Cet outil permet d’identifier les personnes physiques qui contrôlent réellement une société.

Lorsqu’une opération implique une SCI ou une structure juridique, l’identification du bénéficiaire effectif fait partie des obligations de connaissance client. C’est l’un des points clés de la lutte contre le blanchiment : savoir qui se trouve réellement derrière une société, un montage ou une opération.

Pour les professionnels assujettis, l’accès au RBE demeure préservé lorsqu’il s’inscrit dans leurs obligations de vigilance, conformément à l’article R. 561-58 du Code monétaire et financier.

En revanche, les règles changent pour les tiers : journalistes, ONG, particuliers. À la suite d’un arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne de 2022, l’accès public généralisé au RBE a été remis en cause au nom de la protection de la vie privée et des données personnelles. Le décret traduit cette restriction en procédure concrète : toute personne extérieure doit désormais démontrer un intérêt légitime pour obtenir communication des informations.

Le greffier dispose de 12 jours ouvrables pour statuer. À partir du 10 novembre 2026, ce délai pourra être réduit à 7 jours pour les demandeurs détenteurs d’un certificat valide. Si l’intérêt légitime est reconnu, un certificat d’accès valable trois ans est délivré, ce qui évite de renouveler la démarche à chaque consultation.

Le décret élargit par ailleurs la liste des autorités habilitées à accéder à l’intégralité du registre : le Parquet européen, les agents de l’OLAF, le personnel de l’Autorité européenne de lutte contre le blanchiment, l’AMLA, et les agents de l’Agence française anticorruption, l’AFA. Le contrôle du secteur immobilier s’inscrit ainsi dans un dispositif européen coordonné qui monte clairement en puissance.

Ce que les agences doivent mettre en place

Le décret est d’application immédiate. Quatre étapes concrètes s’imposent.

Identifier les personnes concernées. Qui, dans l’agence, intervient dans la relation client, collecte les pièces, vérifie les identités, applique les procédures internes ? Ces personnes doivent être intégrées au dispositif de formation.

Revoir la classification des risques. Le contenu de la formation doit être cohérent avec les risques propres à l’activité : type de clientèle, localisation des biens, montant des transactions, opérations avec des sociétés, clientèle étrangère, montages inhabituels.

Organiser une formation à l’embauche, puis des formations régulières. Le décret ne fixe pas de durée ni de périodicité standard. Il impose en revanche une logique d’adaptation aux risques et aux fonctions, avec l’intégration d’un volet sur les sanctions.

Documenter systématiquement. Chaque formation doit laisser une trace exploitable : programme, dates, attestations, feuilles d’émargement, supports pédagogiques. Sans preuve, la conformité sera difficile à démontrer.

Ce qu’il faut retenir

La LCB-FT ne se limite pas à une obligation administrative. Elle impose aux professionnels de comprendre l’opération qu’ils accompagnent. Qui achète ? Qui vend ? D’où viennent les fonds ? Le montage est-il compréhensible ? Le prix est-il cohérent avec le marché ? Les justificatifs fournis sont-ils suffisants ?

Ces questions doivent devenir des réflexes professionnels, non pour transformer les agents immobiliers en enquêteurs, mais pour leur permettre d’identifier les situations qui nécessitent une vigilance renforcée ou une déclaration de soupçon à Tracfin.

Le décret n° 2026-310 du 24 avril 2026 marque une étape claire dans ce mouvement. Former ses équipes reste indispensable. Mais désormais, cela ne suffit plus.

La conformité ne se déclare plus seulement. Elle se démontre.

Références juridiques : Décret n° 2026-310 du 24 avril 2026, J.O. du 25 avril 2026 — Loi n° 2025-532 du 13 juin 2025 sur le narcotrafic