Immobilier : La baisse des prix ne compense pas la hausse des taux et la perte de pouvoir d’achat

Les stocks de biens à vendre augmentent, les prix ralentissent timidement

Le premier fait marquant depuis le début de l’année, c’est l’offre de biens mis en vente, qui se reconstitue fortement sur les 9 premiers mois de 2023 : +11.7% en nombre de biens sur 6 mois glissants (et +7.2% en 1 an).

Mis en parallèle avec une baisse rapide de la demande, liée aux difficultés du crédit immobilier et à la baisse du pouvoir d’achat des ménages, l’offre se reconstitue … mais pas assez pour faire baisser significativement la valeur des biens.

Par conséquent, la durée de vente moyenne d’un bien continue d’augmenter : 103 jours depuis le début de l’année, contre 91 l’année précédente.

« L’achat et la vente de logements sont contraints par un niveau d’inflation élevé, la hausse très rapide des taux de crédit immobilier et l’insuffisance structurelle de logements neufs. Sans une politique volontariste de construction pour répondre aux besoins des Français, avoir les moyens de se loger est en train de devenir un signe extérieur de richesse », alerte Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l’Immobilier.

On constate un ralentissement de la hausse des prix affichés : +3.9% en 1 an et +2.9% par rapport aux 6 mois précédents à 3 376€/m2. La baisse des prix n’est pas encore significative sur l’année malgré un recul de -5.5% entre le 2ème et le 3ème trimestre.

En France, le budget moyen d’un logement ancien s’établit ainsi à 368 389€ pour une superficie de 109 m2.

	Offre	Prix/m2	Budget	Surface
GLOBAL	+7.2%	+3.9%	+5.4%	+1.5%
	1 928 525	3 376 €	368 389 €	109 m2
Maisons	+8.1%	+5.9%	+7.5%	+1.6%
	1 151 478	2 891 €	402 306 €	139 m2
Appartements	+5.8%	+1.7%	+1.5%	-0.2%
	777 047	4 927 €	317 957 €	65 m2

Un ralentissement qui s’explique par une France à 2 vitesses : le Sud du pays et, dans une moindre mesure, la façade Ouest enregistrent encore des hausses de prix sensiblement supérieures à la moyenne nationale.

Pour les autres régions, la tendance est soit à la stabilisation, soit à la baisse des prix.

C’est toujours le segment des maisons (environ 60% des biens anciens mis en vente) qui résiste le mieux, avec des prix/m2 à +5.9% en 1 an.

Une maison s’affiche désormais à 402 306 € en moyenne, pour une surface de 139m2.

Cela pose une question : combien de temps les vendeurs mettront avant d’adapter réellement leurs prix aux conditions de marché ? 

Le ralentissement des prix ne compense pas la hausse des taux de crédit immobilier

Il apparaît nettement que la légère inflexion des prix des logements sur l’année 2023 ne compense pas la remontée fulgurante des taux de crédit immobilier, qui se sont multipliés par plus de 4 en moins d’un an !

« Nous vivons actuellement une véritable crise du logement, plus dangereuse qu’il n’y paraît. L’inaction des pouvoirs publics est incompréhensible : elle pénalise d’abord les primo-accédants et les plus modestes. À terme, son impact sur l’économie risque aussi de générer de la frustration sociale. Le temps n’est plus aux rapports et aux commissions, il est à l’action ! », ajoute Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l’Immobilier.

Si un logement ancien s’affiche désormais à environ 368 000€, les Français ont perdu en moyenne 4m2 de surface en 1 an (109 m2 en moyenne aujourd’hui, versus 113 sur la même période l’année dernière).

Le top 10 des villes villes avec la plus forte perte de mètres carrés pour 368 000 euros

Une France avec des prix à deux vitesses

Certaines villes font figure d’exceptions en affichant des croissances de prix à 2 chiffres en 1 an : Bastia (+14%), Antibes (+13.1%) ou encore Aix-en- Provence (+10.2%).

Paris – avec une quasi-stabilisation de ses prix/m2 affichés – conserve son statut de ville la plus chère à 12 604 €/m2. En revanche, toujours du côté des grandes métropoles, Marseille est la seule à afficher une valeur du prix/m2 en nette hausse en 1 an (+5.7%).

C’est en Ile-de-France que les ralentissements sont les plus marqués, en particulier la 1^ère couronne (départements 92, 93 et 94 : -1.1% en un an). Mais la région reste sur la 1ère marche du podium en valeur, avec 5 903 €/m2 en moyenne vs 3 376 € sur l’ensemble du territoire.

Le top 10 des plus fortes hausse de prix au mètre carré

Le top 10 des plus fortes baisses de prix au mètre carré

Le top 10 des villes les plus onéreuses

Où les maisons restent-elles encore accessibles ?

C’est toujours le segment des maisons – près de 60% des biens anciens mis en vente qui résiste le mieux, avec des prix/m2 à +5.9% en 1 an.

Elles s’affichent désormais en moyenne à 400 000 euros.

L’Observatoire GH met en lumière les villes les plus économiques pour accéder au rêve de maison. Voici le budget moyen affiché pour une maison sur la période janvier-septembre 2023 et l’évolution sur 1 an.

Le DPE fixe de nouvelles règles en matière de valeur des logements

Les biens les plus économes (avec un DPE A, B ou C) sont plus valorisés, alors que les plus énergivores subissent une réelle décote. Et la logique est également respectée concernant l’évolution des prix/m2 avec une forte prime accordée aux biens de classe A (+8% en 1 an). 

« La valeur verte des logements s’installe progressivement : les biens les plus vertueux sont mieux valorisés que les plus énergivores. Le changement est visible par rapport à l’année dernière, grâce au travail d’information réalisé auprès des vendeurs et des acquéreurs », précise Delphine Herman, directrice des relations extérieures.

Le poids des « passoires énergétiques » (classes F & G) mises en vente recule légèrement en 1 an : -0.8 pt à 11.4% de l’offre commercialisée.

Contrairement aux idées reçues, la volumétrie de biens F et G mis en vente depuis le début de l’année progresse moins vite que celle des biens au DPE entre A et E. En effet, alors que l’offre de biens commercialisés a progressé de +7.2% en 1 an, celle des biens classés F et G n’a augmenté que de +2.4% sur la même période.

Parallèlement, leur valeur a progressé dans une moindre mesure (+3.1% sur le prix/m2 vs +3.9%) :

« L’afflux de passoires thermiques sur le marché de la transaction n’est pas encore démontré. Les propriétaires de ces biens ne sont pas toujours prêts à endosser le prix de la décote lorsqu’ils ne peuvent pas engager de travaux de rénovation. Alors, à défaut de le louer ou de le vendre, ils le conservent dans leur patrimoine quand c’est possible. En revanche, à Paris, environ 25% de l’offre mise en vente est concernée. N’en déplaise à Anne Hidalgo, à Paris on roule à vélo, mais on vit dans une passoire énergétique ! », ajoute Stéphane Fritz.

Les passoires thermiques affichent une décote de 1-3.7% de leur prix/m2, qui passe sous la barre des 3 000 € en moyenne nationale. Cependant, sur le Top 10 des villes où ces biens énergivores sont les plus chers, les variations sont disparates : de -0.4% à Bordeaux à -41.5% à Cannes.

Source : Observatoire Guy Hoquet