Immobilier de prestige Paris : Un 1er trimestre encourageant selon Barnes

Au 1er trimestre, le prix moyen au mètre carré a atteint 14 450 €/m² dans Paris intra muros, en hausse de 2 % sur un an glissant. Après deux années marquées par un certain attentisme, la capitale amorce un net redémarrage. Porté par un contexte géopolitique incertain outre-Atlantique et un retour marqué des acheteurs internationaux, le marché haut de gamme reprend de la vigueur : les volumes progressent et les prix se stabilisent…quand ils ne repartent pas à la hausse.

Les prix s’envolent dans le XVIII^e

Si le VII^e arrondissement reste la locomotive du luxe parisien (20 221 €/m²), talonné par le VI^e (18 698 €/m²) et le IV^e (17 998 €/m², en hausse spectaculaire de +19 %), le véritable gagnant est le XVIII^e arrondissement dont les prix s’envolent de +35 %, porté par l’engouement pour les secteurs de Montmartre, Pigalle et Martyrs. Si les tarifs s’établissent en moyenne entre 12 500 et 15 000 €/m² pour le bureau Barnes du secteur, les biens exceptionnels franchissent aisément la barre des 20 000 €/m². Qu’il s’agisse du XVIII^e ou IX^e limitrophe XVIII^e, un appartement ancien parfaitement rénové avec terrasse et vue sur Paris se négociera sur une base minimale de 18 000 à 26 000 €/m². Apprécié par la clientèle familiale, le XVIII^e séduit par sa vie de quartier, ses maisons avec vue et ses prix encore jugés accessibles pour du très haut de gamme.

Les prix s’effondrent dans le VIII^e, le IX^e et le II^e

À l’inverse, des arrondissements historiquement prisés comme le VIII^e (-9 %), ou le II^e (-12 %) subissent des ajustements, ainsi que le IX^e, autrefois en tension, qui chute de -14 %. En effet, traditionnellement le I^er arrondissement connaît peu de transactions. Cette offre rare a tendance à favoriser le maintien du prix moyen à un niveau relativement élevé.

D’autre part, la politique de la mairie, visant à réduire la place de la voiture dans le centre de Paris, favorise l’acquisition de pied à terre par des étrangers au détriment de l’installation des familles. Dans le VIII^e, cette diminution des prix provient principalement d’un affaiblissement de la demande internationale dans les quartiers les plus prisés (Triangle d’Or et Madeleine).

Ces résultats portent sur la période janvier/mars 2025, donc sur des volumes encore parcellaires, et demanderont à être affinés dans les mois à venir.

Les biens à rénover de nouveau recherchés

En 2023 et début 2024 seule la perfection séduisait. En 2025, le charme opère de nouveau sur les biens avec un potentiel…de travaux. De nombreux acquéreurs perçoivent désormais cela comme l’opportunité d’accéder à un bien de caractère (parquets, moulures…) qui bénéficiera d’une rénovation personnalisée. L’intégration de prestations contemporaines, de la domotique au mobilier sur mesure, dans des écrins haussmanniens ou Art déco, devient un enjeu de valorisation et de différenciation sociale. 

« Nous voyons revenir des projets de rénovation lourde dans les plus beaux quartiers. Les acheteurs, Français comme étrangers, veulent façonner leur pied-à-terre ou leur résidence principale dans l’authenticité parisienne, » confie Richard Tzipine, directeur général de Barnes.

Le marché de l’ultra-luxe connaît un net regain d’activité

Porté par une demande solide et une offre toujours plus rare, le marché parisien des biens d’exception connaît un net regain d’activité depuis le début de l’année. Sur le segment de l’ultra-luxe — à partir de 5 millions d’euros — les prix progressent de +24 %, dopés par plusieurs transactions record, dont la vente d’un hôtel particulier dans le VII^e arrondissement (secteur Invalides/Saint-Germain-des-Prés) autour de 100 000 000 € (près de 40 000 euros du m²), et d’un appartement dans le IV^e arrondissement avec vue sur Notre-Dame pour plus de 10 M€ (plus de 37 000 € le m²).

Les biens les plus convoités allient emplacement emblématique (vue sur la tour Eiffel, sur la Seine ou certaines adresses Rive gauche comme la place de Furstemberg), prestations haut de gamme et caractère unique. Les appartements avec vues spectaculaires et les hôtels particuliers trouvent preneurs rapidement, souvent sans négociation.

Sur ce marché, les produits clés en main restent appréciés, notamment par une clientèle internationale à la recherche d’un bien habitable immédiatement. Dans le VI^e arrondissement, le niveau d’exigence des acheteurs atteint désormais des sommets. Prêts à investir entre 20 000 et 30 000 €/m², ces derniers attendent une qualité irréprochable, jusque dans les moindres détails : un escalier trop sombre ou quelques marches supplémentaires avant l’ascenseur peuvent suffire à déclasser un bien.

Le marché des biens d’exception s’est brusquement accéléré durant l’hiver 2024-2025, sous l’effet conjugué d’un regain d’intérêt pour Paris et d’une conjoncture internationale incertaine. Les Jeux Olympiques ont joué un rôle de catalyseur, rassurant tant les acheteurs étrangers que français sur la vitalité et l’attractivité de la capitale, qui a su briller aux yeux du monde entier.

« Cet événement planétaire a redonné confiance et redynamisé l’image de Paris, mais la véritable impulsion actuelle provient surtout d’un contexte économique mondial instable, qui pousse les investisseurs à se tourner vers la pierre, une valeur tangible et pérenne. À Paris, un bien d’exception à une belle adresse reste un actif refuge, à l’abri des variations de marché », analyse Laure de la Rivière, directrice des Biens d’exception chez Barnes.

Ce regain d’intérêt s’accompagne par ailleurs du retour en force de la clientèle américaine, dont l’activité s’est nettement intensifiée depuis janvier 2025, avec le retour de Donald Trump à la présidence des États-Unis.

Dans les quartiers les plus convoités – IV^e, VI^e, VII^e et XVIII^e arrondissements – les acheteurs américains, séduits par le rayonnement culturel de Paris, recherchent aussi bien des pied-à-terre prestigieux que des appartements familiaux.

L’Ouest parisien, un marché à plusieurs vitesses

Dans les Hauts-de-Seine et les Yvelines, la baisse des prix observée en 2024 laisse désormais place à un redémarrage progressif de l’activité, hétérogène selon les secteurs.

Un rebond à Neuilly-sur-Seine

À Neuilly-sur-Seine, souvent qualifiée de XXI^e arrondissement parisien, le marché retrouve un net regain depuis le début de l’année. Après une phase de ralentissement amorcée il y a 18 mois, l’immobilier neuilléen s’est ressaisi à l’automne 2024, avec une accélération marquée depuis janvier 2025. Le prix moyen s’y établit à 12 035 €/m², en recul modéré de 4 % sur un an, mais les promesses de vente progressent de +15 % au 1^er trimestre 2025.

« Toujours très recherchée pour sa qualité de vie unique, mêlant atmosphère résidentielle, écoles renommées et vastes avenues arborées, Neuilly bénéficie également de connexions rapides avec Paris intra-muros et le quartier d’affaires de La Défense, ainsi que de la présence du bois de Boulogne, » explique Valentine Paillet, directrice de Barnes Neuilly. Malgré la correction, les prix y restent bien au-dessus de la moyenne du marché des Hauts-de-Seine et sont comparables à ceux des arrondissements familiaux parisiens limitrophes du XVI^e et du XVII^e.

Boulogne-Billancourt, de son côté, enregistre une baisse plus prononcée (-9 %), reflet d’un ajustement post-euphorie, même si l’activité montre des signes de redémarrage.

Dans les Yvelines, le marché immobilier est très hétérogène

Saint-Germain-en-Laye confirme son positionnement privilégié sur le segment haut de gamme auprès d’une clientèle sensible à la qualité de vie, au charme patrimonial et à la réputation de ses établissements scolaires internationaux. On constate une demande croissante sur les biens supérieurs à 3 millions d’euros, notamment de la part d’acquéreurs étrangers à la recherche d’un cadre résidentiel à la fois verdoyant, sécurisé et connecté à Paris. Après une correction de -8 % des prix en 2024, combinée à un environnement de taux d’intérêt plus favorable, le marché local bénéficie d’un nouveau souffle. Si la reprise semble amorcée, elle reste encore à consolider sur la seconde moitié de l’année.

Quant à Versailles, le prix moyen chute de -18 %, à 7 805 €/m², traduisant un marché encore hésitant, marqué par une forte sélectivité des acheteurs.