Immobilier de bureaux : Pas de reprise avant 2027 selon Xerfi

Quand peut-on espérer un retour à meilleure fortune dans l’immobilier de bureaux ?

Entre la généralisation du télétravail et le maintien des taux d’intérêt à un niveau élevé, l’immobilier de bureaux traverse depuis trois ans une période compliquée.

Et nous estimons que d’ici 2027 les besoins en bureaux devraient rester inférieurs aux niveaux des années 2010. Avec l’ancrage du télétravail, le recours du flex office devrait donc gagner du terrain, entraînant une réduction structurelle des surfaces occupées.

Dans le même temps, la croissance de l’emploi tertiaire s’annonce modérée, freinée par la faible croissance de la population active et la montée en puissance de l’intelligence artificielle (IA). En d’autres termes, le déséquilibre structurel entre l’offre et la demande va persister. C’est d’autant plus vrai que l’arrivée massive de programmes neufs sur le marché va accentuer ce phénomène.

Le contexte financier n’incite pas non plus à une reprise de l’investissement en immobilier d’entreprises en général et encore moins dans les bureaux.

Dans ces conditions, la demande placée de bureaux en Ile-de-France devrait croître de seulement 3% en 2025 puis de 5% par an en moyenne en 2026 et 2027. L’absorption nette, qui mesure le solde de surfaces prises à bail par rapport à celles qui ont été libérées, devrait rester négative. Quant aux surfaces commencées, elles reculeront de façon continue d’ici 2027.

Les investissements en immobilier de bureaux (près de 5 milliards en 2024) resteront stables en 2025 avant de progresser légèrement les deux années suivantes. Les niveaux resteront très éloignés de ceux d’avant 2020. En clair, si elle ne s’aggravera pas, la crise de l’immobilier de bureaux se prolongera jusqu’en 2027. 

Face à une profonde transformation du marché, quelles sont les principales initiatives des acteurs ?

Nous avons identifié dans l’étude les principaux enjeux auxquels font face les entreprises, dont la transformation ou reconversion des immeubles obsolètes, le renforcement de l’attractivité des bureaux face au télétravail ou l’intégration de la performance carbone au cœur des pratiques métier. Selon notre analyse des pratiques en cours, les initiatives portent en particulier sur la montée en compétences dans la reconversion.

Avec près de 10 millions de mètres carrés de bureaux inutilisés en France, la reconversion devient une réponse stratégique. Plusieurs promoteurs lancent des filiales spécialisées, à l’image d’Emerige et de sa nouvelle entité Emetam, dédiée à la transformation d’actifs tertiaires en logements ou autres usages. Ils travaillent également à renforcer l’attractivité des bureaux.

Le bureau devient en effet un lieu de lien social et de culture d’entreprise. Propriétaires et entreprises investissent dans des espaces conviviaux, enrichissent l’offre de services à valeur ajoutée (restauration, animations, bien-être), et intègrent des solutions digitales comme Witco ou HQO pour piloter l’expérience collaborateur.

Par ailleurs, le bureau flexible poursuit sa structuration avec le développement du bureau opéré, du coworking intégré et de baux plus souples. Des groupes comme Covivio (Wellio), Gecina (YouFirst) ou La Française intègrent cette logique dans leur offre. Le modèle séduit aussi en régions, porté par des besoins d’agilité croissants.

La France est-elle une cible de choix ?

La France reste une cible de choix pour les investisseurs internationaux, mais le bureau en bénéficie de moins en moins. Les investisseurs se positionnent sur les actifs logistiques et industriels, ou de diversification, et délaissent le bureau.

Dans les services immobiliers, des filiales de leaders anglo-saxons et quelques acteurs nationaux dominent le segment. CBRE, JLL et Cushman & Wakefield peuvent se prévaloir d’une forte présence dans l’Hexagone avec plusieurs agences franciliennes et en régions.

Parmi les entreprises françaises susceptibles de rivaliser avec les groupes étrangers, citons BNP Paribas Real Estate. Confirmant l’attrait du marché français, deux entreprises américaines se sont récemment implantées en France. Le généraliste des services Newark a ainsi ouvert un bureau à Paris l’an dernier et constitué une équipe de professionnels expérimentés. Costar Group, spécialisé dans l’information immobilière, a renforcé sa présence en France en exploitant, entre autres, la plateforme BureauxLocaux et la revue spécialisée Business Immo.