Immobilier : Comment rentabiliser sa résidence secondaire

L’été approchant, de nombreux propriétaires d’une résidence secondaire s’y rendront afin d’y passer quelques jours, voire quelques semaines, et ces moments de repos pourraient également se révéler une bonne période pour réfléchir à comment rentabiliser leur bien lorsqu’ils ne s’y trouvent pas.

En effet, par crainte ou méconnaissance, nombreux sont ceux qui laissent leur bien inoccupé une bonne partie de l’année, alors même que pratiquer la location meublée pourrait leur permettre de générer des revenus conséquents.

Pourquoi les résidences secondaires sont tout indiquées pour pratiquer la location meublée ?

Des logements prêts à recevoir des locataires

Pratiquer la location meublée impose de se conformer à certaines règles, dont celles relatives aux équipements et meubles présents dans le logement, et dont la liste est donnée par le décret du 31 juillet 2015. Pour autant, une résidence secondaire a déjà toutes les chances de contenir l’ensemble de ces équipements, et donc de limiter le coût de mise en location ou le temps passé à aménager ou meubler un bien qui, déjà prêt à accueillir ses propriétaires, l’est tout autant pour accueillir des locataires.

Une souplesse juridique adaptable à toutes les situations

Si la tendance incite à penser, en premier lieu, au bail saisonnier, ce dernier n’est toutefois pas la seule solution offerte aux propriétaires de résidences secondaires, qui ont même la possibilité de cumuler plusieurs modes de location, tout en se laissant la possibilité de jouir eux-mêmes de leurs biens.

En location saisonnière, les propriétaires ont la possibilité de louer leur bien à la nuitée, à la semaine, ou au mois. Ils peuvent donc très facilement garder la main sur le calendrier de réservation, et ainsi se conserver des périodes pendant lesquelles ils souhaitent user du bien pour eux-mêmes. Mais pour ceux qui préfèreraient davantage de stabilité, rien n’empêche de recourir à des baux à durée déterminée, comme le bail étudiant ou le bail mobilité.

Ainsi, rien n’empêche un propriétaire de louer sa résidence secondaire 9 mois à un étudiant, et de s’en réserver l’usage pendant la période estivale, ou même de louer sur la courte durée pendant cette période.

Une fiscalité très avantageuse

Quel que soit le type de bail utilisé, la résidence secondaire tombe sous le coup de la location meublée, et permet donc aux propriétaires de pouvoir choisir entre régime micro-BIC et régime réel d’imposition. Et si les taux d’abattement du régime micro-BIC pour la location de courte durée ont diminué pour 2025 en raison de l’entrée en vigueur de la loi Le Meur, le régime réel a gardé, quant à lui, tous ses atouts, qui sont d’ailleurs très souvent sous-estimés dans le cas de la location d’une résidence secondaire, comme l’explique Baptiste Bochart, juriste pour Jedéclaremonmeublé.com :

« Si les propriétaires qui font l’erreur de choisir le régime micro-BIC plutôt que le régime réel sans vraiment prendre le temps de considérer la question sont nombreux, ils le sont plus encore dans le cas de la location d’une résidence secondaire. La raison est simple, les périodes d’occupation personnelle entrainant non-déduction des charges et de l’amortissement au prorata temporis, beaucoup doutent de l’avantage du régime réel. »

Les avantages du régime réel

Recourir à ce régime fiscal a pourtant des résultats particulièrement efficaces pour les résidences secondaires, en permettant de déduire des charges comme les intérêts d’emprunts, ou d’amortir du mobilier, même si ce dernier est d’occasion. Il peut également permettre d’absorber une partie du coût de certaines rénovations ou de financer du mobilier neuf, dont les propriétaires bénéficient également lorsqu’ils sont présents sur les lieux.

« De plus, l’importance de la non déduction des charges et de l’amortissement au prorata des périodes d’occupation personnelle est souvent surestimée par les propriétaires : plus un propriétaire occupe longtemps son bien, moins il le loue, donc ses recettes seront également plus faibles, et ont toutes les chances de pouvoir être réduites à néant par les charges et l’amortissement qu’il pourra déduire, et, à l’inverse, moins il est présent dans son bien, plus il génère de recettes, mais plus il peut déduire de charges et d’amortissement. Quel que soit l’usage du bien, et même s’il varie d’une année sur l’autre, l’équilibre sera donc préservé, et la fiscalité au régime réel restera avantageuse», ajoute Baptiste Bochart.

Quelles précautions sont à prendre pour louer sa résidence secondaire ?

Avant de mettre son bien en location, plusieurs bonnes pratiques s’imposent. Parmi elles figurent bien évidemment les vérifications qu’il sera nécessaire de faire afin de se conformer aux exigences locales en matière de location de courte durée, si c’est ce mode de location qui est choisi.

Ainsi, il sera nécessaire de prendre garde aux éventuels obstacles ou impératifs liés à cette activité : enregistrement en mairie, potentielle demande d’autorisation de changement d’usage, ou même, plus récemment, la possibilité pour certaines copropriétés d’interdire la location de courte durée des résidences secondaires.

D’autre part, il pourra être opportun de revoir l’assurance souscrite pour le bien, et de l’adapter à un usage régulier par des tiers, tout en gardant à l’esprit que le coût d’une telle assurance peut être répercuté sur le prix à la nuitée, et constitue, par ailleurs, une charge déductible dans le cadre du régime réel d’imposition.