Estimation immobilière : Est-ce que je dois gonfler mon prix ?

Il est toujours tentant lorsqu’on met un bien immobilier en vente de gonfler un peu le prix pour se laisser une marge de négociation. Ou faire une meilleure plus-value !

Mais, attention aux gourmands, dans un marché immobilier, contraint par des prix élevés, des taux stables autour de 3% et des acheteurs qui se font rares, est-ce une bonne stratégie ?

Pas de bonne estimation immobilière sans un bon agent immobilier

Une estimation immobilière, tout le monde le sait, sert à déterminer la valeur d’une maison ou d’un appartement et donc son prix de vente. Mais est-ce si facile?

En réalité, beaucoup moins qu’on ne le pense… Une estimation immobilière repose sur une méthodologie rigoureuse qui passe par l’analyse de critères objectifs (prix dans le quartier, surface habitable et utile, exposition, étage, double vitrage, luminosité, état du bien, vis-à-vis, nuisances, transports, …). La liste est longue !

Autant dire qu’à moins que vous soyez capable de combiner tous ces éléments, de comparer les biens similaires au vôtre récemment vendus ou en vente dans votre quartier et d’analyser les tendances du marché immobilier, c’est-à-dire de comprendre si celui-ci est haussier, stable ou baissier, mieux vaut faire appel à un professionnel.

Pourquoi gonfler son prix de vente ?

Qu’est-ce qui pousse certains vendeurs à surestimer leur prix de vente? Certains choisissent de se laisser une marge de négociation : en gonflant un peu le prix, ils anticipent cette baisse. Essayant de faire une meilleure plus-value, d’autres testent le marché : lorsqu’on n’est pas pressé, pourquoi ne pas tenter sa chance et voir les réactions !

Enfin, quelques vendeurs ont en tête de créer une perception de bien « haut de gamme » : un prix plus élevé pensent-ils peut induire une impression de qualité.

Toutes ces raisons sont « louables » mais attention au revers de la médaille !

Quels sont les risques d’un prix surévalué ?

• Moins de visites : un prix trop élevé exclut le bien des filtres de recherche les acheteurs.
• Le bien se « grille » : un bien qui reste trop longtemps en vente suscite la méfiance (« Il doit y avoir un problème »).
• Une baisse finale plus importante : paradoxalement, un bien surévalué finit souvent par se vendre… moins cher que s’il avait été correctement estimé dès le départ.
• Le refus de prêt des banques : si un acheteur a besoin d’un prêt, la banque peut refuser de financer un bien dont la valeur est jugée excessive.

Les agents immobiliers le disent souvent : un prix cohérent avec le marché augmente toujours les chances de vendre rapidement ! L’intérêt d’une bonne estimation est donc d’arriver à tomber juste et d’obtenir une fourchette de prix objective, ni trop haute, ni trop basse, ce qui permet de positionner correctement le bien sur le marché de l’immobilier de façon à attirer les acheteurs. Car c’est bien ce que recherche tout vendeur : obtenir un maximum de visites !

Si votre estimation est surestimée, le risque majeur est que les acheteurs potentiels qui ont les moyens d’acheter votre bien ne se déplacent pas. Quant aux autres, ils seront forcément déçus en visitant car votre bien ne correspondra pas à leurs attentes et surtout à leur budget !

Estimation immobilière : Comment vous y prendre ?

Faites estimer votre bien par plusieurs professionnels de façon à bien appréhender le marché et pouvoir fixer un prix juste et compétitif, basé sur une analyse sérieuse.

Laissez-vous si vous le souhaitez une petite marge ( 2 à 5 %) pour anticiper la négociation, mais sans exagérer.

Soyez réactif : si vous avez peu de visites ou pas d’offres dans les 2 à 3 premières semaines, il faudra probablement baisser le prix.

En résumé, il vaut mieux fixer un prix juste, quitte à légèrement le majorer (5 %), plutôt que de viser trop haut et devoir corriger plus tard. Un bien correctement positionné dès le départ attire plus de monde, génère parfois plusieurs offres et a plus de chance de se vendre au prix s’il suscite de la concurrence.