Achat immobilier en Belgique : Guide approfondi pour les Français qui souhaitent investir

Vous envisagez d’investir dans un bien immobilier en Belgique ? Vous n’êtes pas le seul ! De plus en plus de Français sont séduits par le marché belge, avec une augmentation notable des transactions transfrontalières ces dernières années. La proximité avec l’Hexagone, des prix plus accessibles qu’en Île-de-France – où le mètre carré peut dépasser les 10 000 € dans certaines zones – et une fiscalité avantageuse figurent parmi les raisons principales de cet engouement. En 2025, l’intérêt des investisseurs pour des villes comme Liège, Namur et la province du Luxembourg n’a jamais été aussi marqué, boosté par une reprise du marché immobilier belge avec une hausse de 5,1 % des prix moyens des maisons au premier semestre, atteignant 346 648 € en moyenne nationale.

Ce qu’il faut savoir avant d’acheter en Belgique

Lorsque vous achetez un bien immobilier sur le territoire belge, il faut savoir que vous entrez dans un système juridique et administratif différent de celui de la France. La première particularité réside dans le fait que l’acte d’achat passe par un notaire unique, choisi librement par vous en tant qu’acheteur, et dont les honoraires sont encadrés par l’État (généralement autour de 1 à 2 % du prix d’achat, plus TVA). Les droits d’enregistrement, équivalents aux frais de mutation, varient selon les régions et ont connu des ajustements significatifs en 2025 pour encourager l’accès à la propriété.

• En Wallonie : Le taux de base reste à 12,5 %, mais un taux réduit de 2 % s’applique désormais pour l’achat d’une habitation propre et unique (contre 3 % en 2024), sous conditions comme ne pas posséder d’autre bien immobilier et y résider dans les deux ans suivant l’achat.
• À Bruxelles : Le taux est de 12,5 %, avec des abattements possibles pour les premières tranches (jusqu’à 200 000 € pour une habitation propre).
• En Flandre : Le taux de base est de 10 %, réduit à 2 % pour une habitation propre et unique à partir de 2025, mais avec des conditions plus strictes sur les rénovations énergétiques obligatoires.

Ces différences régionales influencent fortement la rentabilité d’un investissement, même si elles semblent minimes. Par exemple, pour un bien de 300 000 € en Wallonie comme habitation propre, les droits d’enregistrement pourraient chuter à 6 000 € au lieu de 37 500 € au taux plein. L’offre immobilière est plus dense dans les villes comme Bruxelles ou Anvers, mais les zones rurales en Wallonie, comme la province du Luxembourg, offrent des opportunités avec une demande soutenue due à la qualité de vie et aux prix plus bas. Pour vous faire une idée plus précise des prix au mètre carré en 2025 :

Province/Ville	Prix moyen m² appartement	Prix moyen m² maison	Prix moyen maison
Liège	2 292 €	1 708 €	202 376 €
Namur	2 653 €	1 975 €	285 000 € (estimation provinciale)
Luxembourg	2 448 €	1 620 €	240 000 € (estimation provinciale)

Données issues du baromètre Immoweb et Notaire.be au premier trimestre 2025. Vous pouvez tester l’outil d’estimation immobilière proposé par Honesty, une agence active en Wallonie reconnue pour sa connaissance du marché local. Cet outil en ligne gratuit fournit une fourchette de prix basée sur des données locales réelles, en tenant compte de facteurs comme l’état du bien, la localisation et les tendances du marché. Il permet de remplir un formulaire simple et, si besoin, de programmer une visite gratuite d’un expert pour une évaluation plus précise, idéale pour les investisseurs français cherchant à évaluer des biens en Wallonie sans se déplacer initialement.

Comment se passe l’achat immobilier en Belgique ?

Les grandes étapes d’une acquisition immobilière en Belgique rappellent celles d’un achat en France, avec néanmoins quelques particularités qui peuvent surprendre les acheteurs français. Tout commence par la recherche et la visite du bien. Il est crucial de vérifier auprès du service d’urbanisme communal les informations urbanistiques, car les notaires ne visitent pas systématiquement les biens. Une visite multiple, aidée d’un architecte ou géomètre, est recommandée pour détecter d’éventuels vices cachés ou non-conformités.

L’offre d’achat engage immédiatement l’acheteur et le vendeur une fois signée, sans possibilité de rétractation automatique comme en France. Le compromis de vente doit être passé dans les 4 mois suivant l’offre, et il n’existe pas de délai légal de rétractation de 10 jours, bien que des clauses suspensives (obtention de prêt, etc.) puissent être incluses. Le rôle du notaire est central : il rédige le compromis, effectue les vérifications juridiques (hypothèques, servitudes, urbanisme), et publie l’acte authentique. La signature définitive intervient généralement dans les 4 mois suivants, mais ce délai peut s’étendre en cas de complexité (par exemple, pour des non-résidents nécessitant des traductions assermentées). Pour les non-résidents, aucune restriction spécifique n’existe, mais des documents supplémentaires comme des attestations fiscales françaises peuvent être requis. Pour en savoir davantage sur les procédures, consultez le site notaire.be, qui détaille ces étapes et met en garde contre les pièges potentiels.

Les outils utiles pour rechercher un bien en Belgique

Les portails immobiliers belges sont de précieux alliés pour un acheteur français. Immoweb reste le leader, regroupant des millions d’annonces avec des filtres avancés par région, type de bien et budget. Zimmo et Immovlan complètent l’offre, avec des outils de cartographie et d’alertes. Cependant, les catalogues des agences locales comme Honesty et Trevi donnent un aperçu plus réaliste du marché, souvent mieux actualisés et incluant des biens exclusifs. Ils affichent une variété de propriétés : appartements urbains à Liège (autour de 200 000 € pour 80 m²), maisons avec piscine en province du Luxembourg (dès 250 000 €), studios étudiants à Namur, ou investissements locatifs avec rendements bruts de 4-6 % dans les zones en croissance. Pour les investissements locatifs, considérez les tendances 2025 comme la demande croissante pour des biens éco-énergétiques, boostée par les incitants fiscaux régionaux.

Financer un achat en Belgique en tant que non-résident

Un acheteur français peut financer son acquisition de deux manières principales :

• Via une banque française : Possible, mais souvent conditionné à une garantie sur un bien en France (hypothèque ou caution). Les taux en France en 2025 avoisinent 3-4 % pour un prêt immobilier, mais les banques peuvent être réticentes pour des biens étrangers sans revenus locaux.
• Directement auprès d’un établissement belge : Plus courant pour les non-résidents, avec des taux globalement plus bas (autour de 2,5-3,5 % en 2025). Les banques belges exigent des documents supplémentaires : preuves de revenus stables (fiches de paie, déclarations fiscales françaises), un apport personnel de 20-30 %, et parfois une assurance-vie liée. Pour les expatriés ou non-résidents, certaines banques comme CBC ou ING acceptent les dossiers si l’intention de retour en Belgique est démontrée, mais d’autres limitent aux résidents UE avec liens locaux.

Comparez les offres via des courtiers en ligne pour optimiser les conditions, et notez que les prêts hypothécaires belges offrent des avantages fiscaux fédéraux pour les habitations secondaires.

La fiscalité et les frais à anticiper

Outre les droits d’enregistrement, l’acheteur doit prévoir les frais de notaire (1-2 % + TVA), les éventuelles taxes communales (jusqu’à 1 000 €), et les coûts liés à l’énergie ou aux normes environnementales (certificat PEB obligatoire, avec pénalités si non conforme). Bonne nouvelle pour les Français : il n’existe pas d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en Belgique, contrairement à la France où le seuil est à 1,3 million € en 2025. En revanche, une plus-value immobilière est taxée à 16,5 % si la revente intervient dans les 5 ans suivant l’achat (exonérée au-delà, sauf spéculations avérées). Les charges courantes incluent le précompte immobilier (équivalent de la taxe foncière), calculé sur le revenu cadastral (RC) du bien : taux de base à 1,25 % à Bruxelles, avec des additions régionales et communales pouvant porter le total à 2-3 % du RC. Pour les revenus locatifs, pas de taxe directe, mais ils impactent le RC et l’impôt des personnes physiques. Intégrez ces éléments pour calculer une rentabilité nette autour de 3-5 % en 2025, selon la région.

Les erreurs fréquentes à éviter

Nombreux sont les acheteurs français qui sous-estiment les différences entre le droit français et belge. L’absence de délai de rétractation peut surprendre et nécessite une grande prudence avant de signer une offre – évitez de vous engager sans clauses suspensives solides. D’autres oublient d’anticiper les délais administratifs, notamment pour des traductions assermentées de documents français, qui peuvent allonger le processus de 1-2 mois. Une erreur courante consiste à mal évaluer le coût total : oubliez les droits d’enregistrement, frais de crédit (jusqu’à 1 % de frais de dossier), ou coûts cachés comme les rénovations énergétiques obligatoires en Flandre. Ne sélectionnez pas les biens uniquement sur photos ou attentes idéalisées ; visitez plusieurs fois et vérifiez le quartier, la qualité énergétique (PEB A-B pour maximiser la valeur), et les projets d’urbanisme locaux. Enfin, négliger une préparation financière claire (budget, apport) ou ne pas négocier le crédit peut coûter cher – consultez un expert pour éviter ces pièges.

Peut-on acheter un bien en Belgique depuis la France ?

La réponse est oui, et sans restriction particulière pour les citoyens français, membres de l’UE. Vous pouvez librement acquérir une résidence secondaire, un investissement locatif ou une résidence principale après installation. Cependant, il est fortement recommandé de se faire accompagner par un notaire local, qui vérifiera la conformité du bien (urbanisme, titres de propriété) et sécurisera l’opération contre les vices. Un agent immobilier belge, comme ceux d’Honesty en Wallonie, peut guider vos recherches, conseiller sur les quartiers en croissance (ex. : périphéries de Liège pour les rendements locatifs) et négocier les prix. En 2025, avec la digitalisation accrue, des signatures électroniques et visites virtuelles facilitent les achats à distance, mais une présence physique reste idéale pour les étapes clés. Il n’est donc pas étonnant que de plus en plus de Français achètent en Belgique pour habiter, louer ou diversifier leur patrimoine, profitant de prix abordables (jusqu’à 50 % inférieurs à Paris), d’une fiscalité flexible et d’une proximité géographique. Avant de vous lancer, comparez les prix, consultez un outil d’estimation gratuit et calculez précisément votre rentabilité pour un investissement serein.