Immobilier tertiaire : La prudence s’installe durablement au 3e trimestre

Au terme du troisième trimestre 2025, le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise en France montre une reprise encore fragile. Avec 8,67 milliards d’euros investis depuis le début de l’année (+7 % sur un an), la tendance reste positive par rapport à 2024, mais le rythme de redémarrage ralentit, laissant craindre un risque de « double dip ».

Le segment des bureaux retrouve quelques couleurs, en hausse de 33 % sur un an, porté notamment par de grandes transactions à Paris QCA comme l’achat de l’immeuble SOLSTYS par Gecina pour 435 millions d’euros. Toutefois, le marché reste peu dense, avec un net recul des opérations de taille intermédiaire.

Les autres classes d’actifs affichent des évolutions contrastées : le commerce confirme sa bonne dynamique (+11 %, soit 2,3 milliards d’euros investis), tandis que la logistique recule de 10 % (2 milliards d’euros). Les locaux d’activité sont particulièrement touchés, avec une chute de 44 % des montants investis. En régions, le marché des bureaux pâtit du retrait des SCPI et retombe à 683 millions d’euros, après une année 2024 plus soutenue.

En Île-de-France, la demande placée baisse de 8 %

En Île-de-France, la demande placée atteint 1,193 million de m² sur les neuf premiers mois de l’année, soit une baisse de 8 % par rapport à 2024. Si dix transactions supérieures à 5 000 m² ont été enregistrées au troisième trimestre, les grandes surfaces continuent de reculer (–16 % sur un an), au profit des surfaces intermédiaires qui se maintiennent. Paris QCA concentre encore la moitié de la demande parisienne, mais subit un repli notable (–26 %), lié en partie à des loyers devenus très élevés.

L’offre disponible continue de croître

L’offre immédiate progresse à 6,1 millions de m² disponibles, portant le taux de vacance moyen à 11 %, avec de fortes disparités entre zones. La hausse des loyers dans Paris intramuros s’atténue, même si le loyer prime du QCA reste à un niveau élevé (1 200 €/m²/an), contre environ 300 €/m²/an pour des immeubles neufs et serviciels à La Défense.

Investisseurs et utilisateurs demeurent prudents, privilégiant les actifs prime et la renégociation des baux

Selon Colliers, la tendance reste globalement positive mais le marché demeure déséquilibré, concentré sur quelques grandes opérations. Les investisseurs continuent de privilégier les actifs prime parisiens, soutenant ainsi les taux de rendement parmi les plus bas d’Europe.

« Sur le marché de l’investissement, à la lecture des chiffres du 3T, la tendance reste positive vs 2024 même si le rythme de reprise perd peu à peu en intensité et interroge sur les perspectives à court terme. Trois transactions de bureaux ont dépassé les 300 millions d’euros, signe d’un appétit accru de la part des investisseurs certes, mais ces belles opérations masquent un manque certain de densité du marché. Nous constatons même un ralentissement du nombre de transactions en bureaux sur le créneau 30-80 M€ », explique Sébastien Masson, directeur général adjoint et directeur du Capital Markets et Agency de Colliers.

Du côté des utilisateurs, la prudence domine : dans un contexte économique et politique incertain, les entreprises privilégient la renégociation de leurs baux ou repoussent leurs décisions d’implantation. L’objectif d’un volume annuel d’environ 1,6 million de m² placés reste néanmoins atteignable, porté par la bonne résistance des petites et moyennes surfaces.