Immobilier : Les députés ont dessiné les contours du statut du bailleur privé

Le vendredi 14 novembre au soir, les députés se sont finalement penchés sur la question de l’investissement locatif, en débattant, dans le cadre de la partie recettes du Projet de loi de finances (PLF) 2026, de la création d’un statut fiscal spécifique pour les bailleurs privés.

Le débat s’est d’ailleurs tenu dans des conditions quelque peu particulières puisque la version initiale du texte du PLF 2026 ne contenant pas de dispositions sur le sujet. C’est donc par voie d’amendements que les députés ont tenté de modeler les contours de ce statut.

« Si l’avenir statut du bailleur privé reste toutefois encore soumis à de nombreux aléas (vote de l’Assemblée nationale sur le volet recettes du PLF 2026, passage du texte au Sénat,…), cette première étape a contribué à mettre en lumière les axes privilégiés par les députés sur le sujet », précise remarque Baptiste Bochart, juriste pour Jedéclaremonmeublé.com.

Que change les amendements votés ?

Les débats sur le statut du bailleur privé ont gravité autour de la proposition formulée par le député Charles de Courson (LIOT), dont l’amendement a été adopté, avant qu’une douzaine de sous amendements ne viennent opérer des modifications sur différents aspects du texte et de sa mise en œuvre.

En l’état actuel du texte à la suite du vote des députés, le statut du bailleur privé ouvrira le mécanisme de l’amortissement à la location vide, mécanisme jusqu’ici réservé aux biens meublés en raison de leur appartenance au régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Toutefois, le bénéfice de l’amortissement en location vide se voit soumis à plusieurs conditions.

Un statut accessible au neuf et, sous conditions, à l’ancien, mais uniquement pour les acquisitions nouvelles

Tous les biens neufs sont concernés, tandis que, pour l’ancien, le bénéfice de l’amortissement est subordonné à la réalisation de travaux d’un montant minimal équivalent à 20% de la valeur du bien.

« Il est à noter que la nature des travaux n’est pas précisée par le texte, bien qu’il soit raisonnable de penser que c’est avant tout la rénovation énergétique que les parlementaires aient eu à l’esprit », remarque Baptiste Bochart.

De plus, le dispositif étant pris à titre expérimental, seuls les biens acquis entre le 1^er janvier 2026 et le 31 décembre 2028 sont concernés. À noter que, pour les biens neufs, ceux dont le permis de construire aura été déposé sur la même période pourront également en bénéficier.

Un amortissement variable et plafonné

Pour les logements neufs, le taux d’amortissement de base est de 3,5%, mais peut gagner jusqu’à 2% supplémentaires selon si le loyer correspond aux critères d’un loyer « social » (+1%), ou « très social » (+2%). Pour l’ancien, la même logique s’applique, avec un amortissement de base de 3%, et des bonus de 0,5% ou 1% selon le loyer appliqué.

Cet amortissement forfaitaire voit sa valeur déterminée sur la base de 80% de la valeur du bien, afin de prendre en compte la part terrain du bien qui ne peut être amortie. Pour l’ancien, la valeur des travaux réalisés s’ajoute également à celle du bien. De plus, il est à noter que l’amortissement déductible, quel que soit le taux applicable, est plafonné à 8 000 € par an et par foyer fiscal, et ne peut être imputé que sur les revenus fonciers.

En aucun cas ce dernier ne pourra donc créer un déficit, qui, pour rappel, est imputable sur le revenu global en location nue. Enfin, en cohérence avec la mesure insérée l’année dernière dans la loi de finances 2025, l’amortissement déduit pendant la période de location sera réintégré dans le calcul de la plus value en cas de vente du bien.

Un engagement de location à respecter

Le bénéfice de l’amortissement est soumis au respect d’un engagement de location de 12 ans (9 ans dans l’amendement initial), qui doit, de plus, profiter à des locataires dont les ressources les rendent éligibles à bénéficier des plafonds de loyers fixés, et qui ne peuvent appartenir à la famille du bailleur, le texte excluant tout « parent et allié jusqu’au deuxième degré inclus ».

Quel avenir pour le statut du bailleur privé ?

Si le vote des députés a permis d’illustrer une prise de conscience massive sur la nécessité de résoudre la crise du logement, notamment en relançant la construction, l’avenir des amendements votés reste, à l’heure actuelle, particulièrement incertain.

« Les prochaines semaines seront donc cruciales pour ce statut, dont le destin sera soumis, d’une part, à l’approbation, par les députés, de la totalité du PLF 2026 avant la fin du mois de novembre, et, d’autre part, à son examen par les sénateurs, qui ne manqueront certainement pas d’apporter leurs propres modifications », conclut Baptiste Bochart.