Rénovation énergétique : Le marché locatif sera-t-il bientôt asséché dans certaines régions ?

Depuis le 1^er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Et ce n’est qu’une première étape : les logements classés F seront à leur tour concernés en 2028, puis ceux notés E en 2034.

Selon l’Observatoire Guy Hoquet Location, ces trois catégories représentent près d’un quart de l’offre locative entre janvier et septembre 2025. Un volume considérable, qui fait peser un risque majeur sur l’équilibre d’un marché déjà sous tension.

Un risque de contraction massive de l’offre

La hausse du coût des travaux et la complexité des aides freinent de nombreux propriétaires. Certains préfèrent retirer leur bien de la location plutôt que de s’engager dans une rénovation lourde. D’autres risquent de répercuter une partie des dépenses sur les loyers, alimentant la hausse déjà observée sur la période janvier-septembre 2025 : +2.5% en un an.

En effet, la loi Climat et Résilience interdit déjà la mise en location des logements classés G, qui ne représentaient que 1.4% de l’offre locative en 2024. Mais le véritable tournant s’annonce avec l’interdiction progressive des logements classés F en 2028, puis E en 2034.

Bien plus nombreux, ces biens représentent respectivement 4.2% et 17.6% de l’offre locative enregistrée entre janvier et septembre 2025. À terme, près d’un quart du parc locatif pourrait ainsi être retiré du marché si les rénovations nécessaires ne sont pas effectuées, exerçant une pression sans précédent sur l’offre disponible et risquant de déséquilibrer durablement le marché.

Vers une nouvelle géographie locative

L’impact de l’interdiction progressive des « passoires » énergétiques est bien différent selon les régions. Par exemple, l’Ile-de-France voit plus de 30% de son offre locative concernée à terme par les interdictions tandis qu’il s’agit « seulement » de 4.3% des biens proposés en Corse.

Les disparités territoriales s’accentuent :

• les régions attractives et métropolitaines, déjà sous tension, verront leur offre se contracter davantage,
• les zones rurales ou intermédiaires pourraient, à l’inverse, regagner en attractivité grâce à des loyers plus accessibles et un parc mieux rénové.

« Les exigences énergétiques sont nécessaires, mais sans accompagnement efficace, elles risquent d’assécher l’offre locative dans des territoires déjà fragilisés. Il faut transformer la contrainte en opportunité pour les bailleurs : simplifier, financer et valoriser la rénovation» , analyse Stéphane Fritz, président de Guy Hoquet l’Immobilier.

Le paradoxe des prix : décote à la vente et surchauffe à la location

Dans de nombreuses grandes villes, les logements classés E, F ou G enregistrent une décote sensible sur le prix/m². Et plus la note énergétique se dégrade, plus la baisse est marquée : les biens F perdent généralement davantage de valeur que les E, et les logements G affichent les reculs les plus importants. Cette dynamique concerne l’ensemble du territoire, signe que le marché intègre désormais très clairement le coût des travaux et les contraintes réglementaires liées aux passoires thermiques.

À l’inverse, les loyers/m² restent orientés à la hausse, y compris – et parfois surtout – pour les logements F et G. Malgré leur faible performance énergétique, ces biens conservent une attractivité locative liée à la tension persistante dans de nombreuses zones. Dans plusieurs villes, les loyers des passoires thermiques progressent même plus vite que ceux des biens mieux classés, portés par une demande soutenue, une offre insuffisante et l’anticipation des restrictions de mise en location, qui raréfient progressivement les biens disponibles.

Effets du DPE sur la valorisation des biens à la vente et à la location dans les 20 plus grandes villes*

Une évolution du DPE qui pourrait cacher la donne

À partir du 1^er janvier 2026, la méthode de calcul du DPE évoluera : le coefficient de conversion de l’électricité passera de 2.3 à 1.9, permettant à près de 850 000 logements chauffés à l’électricité de sortir du statut de passoire thermique.

Un ajustement bienvenu, mais qui ne suffira pas à compenser le manque de logements disponibles. Pour éviter cette contraction, le marché doit donc être soutenu dès maintenant par les pouvoirs publics, afin d’éviter que de nombreux logements ne sortent de la location faute de rénovation.

*Top 20 parmi les villes étudiées dans l’Observatoire GH Transaction & Location – Janvier-Septembre 2025, hors Ile de France sauf Paris / Italique : nombre de biens compris entre 10 et 30 / NS : nombre de biens inférieur à 10.