Pouvoir immobilier : Ce que les ménages peuvent vraiment se permettre dans les grandes villes

En s’appuyant sur des dizaines de milliers d’annonces, Bien’ici, mesure le pouvoir immobilier réel des ménages dans les 11 plus grandes villes françaises, du studio au T5. L’étude montre une France des grandes villes très contrastée, avec un Paris toujours très largement hors catégorie, loin devant Nice, Lyon ou Bordeaux, tandis que Toulouse, Nantes ou Rennes restent relativement plus accessibles.

En réalisant un focus sur les 3-pièces, elle révèle surtout qu’en cinq ans, il faut désormais beaucoup plus de revenus pour louer ou acheter la même surface.

Cela permet de répondre concrètement à une question que se posent tous les Français : « Avec les revenus de mon foyer, dans quel type de logement puis-je habiter dans les 11 plus grandes villes de France, et vaut-il mieux louer ou acheter ?».

David Benbassat, Président de Bien’ici, souligne qu’«avec cette étude, notre ambition est de donner aux ménages des repères simples et comparables pour éclairer leurs choix de logement et de projet immobilier, qu’ils soient locataires, accédants à l’ancien ou au neuf. En regardant du studio au T5, puis en zoomant sur les 3 pièces, notre étude montre deux réalités. D’abord, les écarts entre grandes villes restent considérables : à revenus identiques, on ne vit pas du tout dans le même logement selon que l’on habite Paris, Nice, Toulouse ou Rennes. Ensuite, en cinq ans, le revenu nécessaire pour trouver un lieu de vie a fortement progressé que ce soit pour la location ou l’acquisition ».

De fortes disparités entre les grandes villes

Le classement confirme une France des grandes villes avec des écarts de pouvoir immobilier qui peuvent aller du simple au triple selon la ville et le type de logement.

• Paris reste de loin intouchable : pour louer un 2 pièces, il faut par exemple autour de 5 000€ de revenus mensuels, quand un ménage peut accéder au même type de logement avec environ 2 000–2 150 € à Toulouse, Nantes ou Rennes.
• Nice, Lyon et Bordeaux forment le peloton des villes les plus exigeantes après Paris.
• À l’inverse, Nantes et Rennes apparaissent comme les métropoles les plus accessibles.

Ce classement offre ainsi aux ménages un outil de comparaison très concret pour objectiver leurs choix : rester locataire dans une ville très chère, devenir propriétaire dans une métropole plus accessible, ou arbitrer entre surface et localisation.

Focus sur les T3 : le baromètre du pouvoir immobilier urbain

Au sein de cette étude globale, Bien’ici a choisi de mettre un coup de projecteur sur les 3-pièces (T3), pour deux raisons : le T3 est l’une des typologies les plus présentes à la location dans les grandes villes et l’un des formats les plus achetés par les ménages, notamment en primo-accession. Le T3 devient ainsi un thermomètre très parlant du pouvoir immobilier.

En décembre 2025, pour louer un T3, il faut :

• autour de 7 250 € de revenus mensuels à Paris,
• entre 3 400 et 4 000 € dans la plupart des grandes métropoles,
• et environ 2 650–2 700 € à Toulouse, Nantes ou Rennes.

Pour acheter un T3 dans l’ancien, la marche est encore plus haute :

• près de 9 700 € de revenus nécessaires à Paris,
• plus de 5 500 € à Nice,
• alors que plusieurs grandes villes (Toulouse, Nantes, Marseille, Rennes…) restent autour de 3 400 à 3 700 € pour un T3 ancien. Dans le neuf, l’écart se creuse davantage : à Paris, l’achat d’un T3 n’est accessible qu’aux foyers dépassant 13 000 € de revenus mensuels, quand la plupart des autres villes se situent plutôt entre 3 600 et 6 200 €.

Un budget qui grimpe fortement en 5 ans

Bien’ici a comparé les revenus nécessaires pour un T3 en décembre 2020 et en décembre 2025. Le constat est clair : pour le même logement, il faut aujourd’hui beaucoup plus de revenus.

Pour louer un T3, la hausse des revenus exigés varie de +17 % à +26 % selon les villes.

• À Paris, il faut désormais +21 % de revenus en plus, soit +1 248 € par mois, pour louer le même T3 qu’il y a cinq ans.
• Nice, Toulouse ou Rennes affichent des hausses de l’ordre de +23 à +26 %.

Pour acheter un T3 dans l’ancien, la progression est elle aussi marquée : de +8 % à plus de +30 % selon les métropoles.

• avec un record à Nice, où les revenus nécessaires ont augmenté de 37 %, soit plus de 1 400 € de revenus mensuels supplémentaires pour accéder au même T3 ancien.
• Lyon fait figure d’exception, avec des revenus quasiment stables pour l’achat d’un T3 ancien, quand d’autres villes comme Marseille, Lille, Strasbourg ou Toulouse demandent plus de 20 % de revenus supplémentaires.

En résumé, à logement identique, le pouvoir de vivre immobilier des ménages s’est nettement contracté en cinq ans.