Crédit immobilier : Jusqu’où les taux vont-ils remonter (et qu’est-ce que ça change pour votre projet) ?

Emprunter pour acheter un logement va coûter plus cher en 2026… et probablement encore davantage en 2027. Selon Crédit Logement/CSA, les taux pourraient atteindre 3,55% fin 2026 et 3,95% fin 2027, avec un impact concret sur la mensualité et l’accès au crédit.

« Nous sommes sur deux années en cours et à venir qui sont des années de remontée des taux des crédits », a déclaré Michel Mouillart, professeur d’économie chargé de la présentation de cette étude, lors d’une conférence de presse en ligne.

L’Observatoire Crédit Logement/CSA a mesuré un taux de crédit moyen à 3,17% en décembre 2025 (hors assurance et frais annexes), après un point bas l’an dernier à 3,06%, atteint en juin et en août.

Des taux qui remontent (et un marché qui bascule)

Ce taux s’entend hors assurance et frais annexes, comme la rémunération d’un courtier par exemple.

Dans le détail, les durées les plus courantes sont déjà concernées par cette remontée. En décembre 2025, les taux moyens observés par Crédit Logement/CSA sont :

• 15 ans : 3,09%
• 20 ans : 3,17%
• 25 ans : 3,25%

Un indicateur montre d’ailleurs que le mouvement s’étend : 70% des emprunteurs ont obtenu un taux supérieur à 3,10% en décembre 2025, contre 35% en juin. Autrement dit, la hausse n’est plus marginale : elle concerne désormais la grande majorité des dossiers.

Tous frais compris, le taux moyen pratiqué au quatrième trimestre 2025 atteint 3,85% pour une durée de vingt ans et plus, selon les dernières données disponibles de la Banque de France, soit environ 43.500 euros d’intérêts pour chaque tranche de 100.000 euros empruntés sur 20 ans.

Pourquoi les banques remontent leurs barèmes

La hausse entamée depuis la rentrée 2025 traduit « la réalité économique qui s’impose aux établissements de crédit », et qui « les a conduits à (…) rajuster les coûts des crédits (et) augmenter les taux des emprunts », a décrit Michel Mouillart.

Les établissements bancaires français sont dépendants du taux d’emprunt de leur pays, puisqu’ils empruntent sur les marchés à un coût proche une partie de l’argent qu’ils prêtent ensuite aux particuliers et aux entreprises.

Or le coût de la dette française a atteint en fin d’année 2025 des niveaux historiquement élevés, plus vus depuis près de quinze ans.

Sur le terrain, Crédit Logement/CSA observe aussi une hausse plus marquée dans l’ancien et les travaux que dans le neuf : autrement dit, les ménages qui achètent un bien à rénover pourraient être parmi les plus exposés.

Jusqu’où ça peut monter en 2026 et 2027 ?

La « dégradation relative de l’environnement économique » va accélérer ce phénomène dans les mois à venir, prévoit Michel Mouillart, avec un taux attendu à 3,55% au quatrième trimestre 2026 (pour 3,41% de moyenne annuelle) et à 3,95% au quatrième trimestre 2027 (pour 3,60% de moyenne annuelle).

« Je crois vraiment que c’est le bon moment pour emprunter parce que ce que nous observons depuis plusieurs mois c’est que la baisse des taux du crédit immobilier qui avait été sensible s’est arrêtée », avait prévenu début janvier sur France Inter le gouverneur de la Banque de France François Villeroy de Galhau.

Concrètement, qu’est-ce que ça change sur la mensualité ?

Quelques dizaines d’euros de plus par mois, sur le papier, cela peut sembler supportable. Mais sur 20 ans, l’addition grimpe vite.

Pour un exemple simple (hors assurance et frais annexes), sur 200.000 euros empruntés sur 20 ans :

• à 3,17%, la mensualité tourne autour de 1.126 euros
• à 3,55%, on passe à environ 1.165 euros (+39 euros par mois)
• à 3,95%, on monte à environ 1.207 euros (+81 euros par mois)

Même une hausse “modeste” en apparence peut suffire à réduire le budget, changer la zone de recherche… ou compliquer l’obtention du financement.

Des crédits plus longs… et un accès qui reste difficile

Conséquence du pouvoir d’achat immobilier sous pression, la durée moyenne des crédits immobiliers frôle les 21 ans, une durée longue jamais enregistrée par l’Observatoire depuis sa création il y a près de vingt ans.

Cette durée (250 mois précisément) approche désormais de la limite maximale autorisée par la Banque de France et le ministère de l’Economie, fixée à 25 ans.

Si la hausse des prix de l’immobilier – mesurée à +0,8% l’an dernier selon les dernières données de la Fnaim, publiées la semaine dernière – se poursuit, deux conséquences sont à prévoir, selon Michel Mouillart.

Soit la part des mensualités dans les revenus des emprunteurs va augmenter, soit « l’autre possibilité, qui est à craindre, c’est la réduction » du nombre d’emprunteurs.

« Le marché du crédit demeure difficilement accessible pour une grande partie des ménages », écrivait mercredi dernier la Fnaim, constatant un « accès au financement (…) majoritairement réservé aux ménages les plus aisés ».

Enfin, Crédit Logement/CSA le souligne : la hausse des taux touche d’abord les ménages avec peu d’apport personnel. Ce sont souvent les primo-accédants, ceux qui ont déjà un budget serré… et pour qui quelques dizaines d’euros de plus peuvent faire basculer le projet.