Immobilier Paris 8ᵉ : « La négociation se joue désormais sur des écarts de 10 à 15 % »

En 2025, le marché immobilier du 8ᵉ arrondissement de Paris a profondément changé. Selon Engel & Völkers, la déconnexion entre attentes des vendeurs et réalité des acquéreurs a installé un marché très sélectif, où un bien mal positionné devient rapidement invisible. Guillaume Elvira, Directeur de l’agence
Engel & Völkers à Paris 8ème, dresse le bilan d’un marché immobilier qui a opéré une mutation profonde.

Un marché à deux vitesses dominé par le juste prix

En 2025, le 8ᵉ arrondissement fonctionne clairement à deux vitesses. D’un côté, les biens correctement positionnés trouvent preneur. De l’autre, les logements surévalués deviennent quasiment invisibles. Engel & Völkers observe des écarts de 10 à 15 % entre le prix affiché et le prix signé dès lors que le bien a été mal positionné au départ.

Au-dessus de 2 millions d’euros, les arbitrages sont plus lents. Les acquéreurs prennent le temps de comparer, d’analyser et de hiérarchiser les critères, renforçant encore l’exigence de cohérence entre prix, qualité et singularité du bien.

Le très haut de gamme conserve ses “prix symboles”

Les produits capables de justifier une surcote restent ceux qui n’ont pas de comparables directs. Derniers étages, terrasses, vues dégagées sur Paris, absence de vis-à-vis ou adresses premium concentrent l’intérêt.

Les hôtels particuliers de caractère s’inscrivent dans cette logique, à l’image de ce bien exceptionnel avec accès privé au parc Monceau, affiché à 7,9 millions d’euros, présenté comme un manifeste du très haut de gamme parisien. Sur ces actifs rares, les prix restent largement déconnectés du reste du marché et relèvent davantage de ventes d’opportunité que de nécessité.

Une clientèle internationale motrice et très patrimoniale

Alors que la clientèle française se montre plus prudente, le marché du 8ᵉ arrondissement est soutenu par une clientèle internationale solide, notamment américaine et moyen-orientale. Pour ces acheteurs, l’immobilier du 8ᵉ dépasse la simple logique résidentielle.

Il est perçu comme un actif stratégique et une valeur refuge, servant également d’outil d’optimisation patrimoniale. Le penthouse avec terrasse et vue dégagée reste le produit le plus convoité pour sa rareté et sa luminosité. Les biens iconiques, tels que les hôtels particuliers ou les adresses mythiques, maintiennent des “prix symboles”, tandis que le reste du marché fait l’objet d’arbitrages beaucoup plus rationnels.

Peu d’off-market et un financement atypique

Contrairement à d’autres secteurs parisiens, l’off-market représente moins de 5 % des ventes significatives dans le 8ᵉ arrondissement et ne progresse pas réellement. Cette situation traduit une préférence des vendeurs pour la visibilité offerte par une mise en vente structurée.

Le financement confirme la singularité du secteur. Environ 60 % des ventes se réalisent sans condition suspensive de prêt. En revanche, les débats budgétaires et les projets de loi ont eu un impact direct sur le rythme des signatures, introduisant des phases d’attentisme ponctuelles.

Des vendeurs plus rationnels et un marché encore plus sélectif en 2026

Côté vendeurs, 2025 marque un tournant vers des arbitrages patrimoniaux plus rationnels. Les détenteurs de biens iconiques conservent une logique de “prix symbole”, mais ces positions peuvent ralentir les processus de vente. Face à cette réalité, Engel & Völkers indique adopter une approche plus sélective dans le choix de ses mandats.

« Je préfère renoncer à un mandat plutôt que d’entériner un prix irréaliste. Sinon, le bien ne se vendra pas et tout le monde y perd, à commencer par notre crédibilité d’expert », affirme Guillaume Elvira, directeur d’agence Engel & Völkers.

Pour 2026, le 8ᵉ arrondissement s’annonce comme un marché encore plus exigeant, nécessitant des prix d’entrée justes, une description rigoureuse de chaque bien et un suivi étroit des dossiers, côté vendeurs comme côté acquéreurs. L’actualité politique et fiscale jouera également un rôle déterminant dans les arbitrages à venir.

« Notre métier se re-professionnalise : il ne suffit plus de publier une annonce, il faut savoir orchestrer la transaction, conseiller, ajuster, accompagner. Dans ce jeu sophistiqué, la différence se fera sur la finesse d’analyse… et la capacité à dire non quand le marché a déjà tranché », conclut Guillaume Elvira.