Le marché de l’immobilier de bureaux ne traverse pas une simple mauvaise passe. Il encaisse une transformation profonde, durable, et désormais irréversible. Travail hybride, intelligence artificielle, mutation des usages : les repères d’hier ne tiennent plus. À l’horizon 2026, une chose est sûre : le statu quo n’est plus une option.

Le tournant est majeur : sur les trois premiers trimestres 2025, la demande placée, c’est-à-dire les surfaces effectivement louées, a reculé de 8 %, et de 21 % par rapport à la moyenne décennale, selon Immostat. Le taux de vacance atteint 11 % en Île-de-France ; même le Quartier central des affaires, longtemps épargné, voit la vacance doubler pour atteindre 5 %.

Du choc hybride au choc IA

La généralisation du travail hybride a durablement réduit les besoins en mètres carrés. McKinsey alertait dès 2023 : dans neuf grandes métropoles (dont Paris, Londres, New York et Tokyo), la valeur des bureaux pourrait diminuer de 26 % d’ici 2030, soit près de 800 milliards de dollars effacés.

Mais aujourd’hui, un second choc se prépare : celui de la démocratisation de l’intelligence artificielle. Et pour cause : l’automatisation va mécaniquement réduire une partie des emplois tertiaires, accentuant la baisse de la demande. En somme, l’immobilier de bureaux absorbe en réalité deux transformations simultanées : l’une est organisationnelle, l’autre est technologique. Ensemble, elles recomposent entièrement le marché.

Un marché déséquilibré dont la valeur est maintenue artificiellement

Dans ce contexte, les valorisations sont maintenues par le seul loyer facial (le prix affiché, indexé sur l’inflation), tandis que le loyer réellement payé s’érode. Encore d’après Immostat, les mesures d’accompagnement (franchises de loyers, travaux offerts) représentent désormais 30 % en moyenne, contre 19 % en 2019, et jusqu’à 40 % dans certains programmes neufs. Le marché donne ainsi une illusion de stabilité alors qu’une correction s’opère en profondeur.

Ce déséquilibre est d’autant plus frappant que l’Île-de-France compte 1,3 million de personnes mal-logées, tandis que 450 500 m² de bureaux neufs ou restructurés livrés entre 2021 et 2024 restent vacants. Le territoire fait face à une surproduction de bureaux et à une pénurie de logements… deux réalités difficiles à justifier concomitamment.

Les modèles à forte valeur ajoutée tirent leur épingle du jeu

Dans ce paysage sous tension, une offre progresse nettement : les bureaux flexibles en prestation de services. Bien qu’ils ne représentent que 5 % du parc parisien, ils concentrent déjà 30 % de la demande placée*. Les entreprises ne recherchent alors plus des mètres carrés, mais de l’usage : des espaces pilotables, modulaires, assortis de services. Face à l’éclatement du modèle traditionnel, les bailleurs doivent arbitrer entre deux voies.

Première option : faire évoluer la proposition de valeur, en intégrant ou en co-construisant des offres opérées capables de capter la demande.

Deuxième option : activer la réversibilité et transformer une partie du parc en logements, au risque sinon d’accentuer la vacance et de précipiter la dévalorisation.

2026 ne sera pas l’année du rebond mais bel et bien celle de la lucidité. Le marché ne reviendra pas au monde d’avant. Il doit désormais choisir son adaptation aux besoins réels des entreprises ou aux enjeux du territoire.