Immobilier Paris 17ᵉ et Neuilly-sur-Seine : Seuls les biens avec zéro défaut se vendent bien

Après la reprise observée en 2025, le marché immobilier du 17ᵉ arrondissement de Paris et de Neuilly-sur-Seine affiche en 2026 un visage actif, mais très exigeant.

Selon Engel & Völkers, la hiérarchie entre les biens s’est nettement renforcée, au profit des logements capables de justifier leur prix sans compromis.

Des prix sous pression, surtout entre 1,7 et 2,5 millions d’euros

Côté prix, le marché se segmente très nettement. Les petites surfaces comprises entre 300 000 et 600 000 euros, très recherchées par les primo-accédants, se négocient relativement peu. En revanche, la tranche comprise entre 1,7 et 2,5 millions d’euros concentre l’essentiel des discussions et des arbitrages.

Au-delà de 3 millions d’euros, le marché devient plus étroit. Les marchands de biens n’hésitent pas à formuler des offres agressives, et seuls les logements capables de justifier une véritable rareté — dernier étage avec extérieur, vue dégagée, adresse emblématique ou volumes hors normes — parviennent à maintenir une prime.

Une reprise en 2025, suivie d’un marché plus lent et plus sélectif

À Neuilly-sur-Seine comme dans le 17ᵉ arrondissement de Paris, l’année 2025 a été marquée par une reprise réelle des transactions, portée par la baisse des taux d’intérêt, stabilisés autour de 3 %. Cette dynamique n’a toutefois pas débouché sur un emballement durable.

Après un premier semestre très actif, le rythme s’est nettement ralenti à partir de septembre. Les acquéreurs ont multiplié les visites et les comparaisons avant de se décider, renforçant la sélection naturelle des biens. Dans ce contexte, une part croissante des transactions significatives s’est conclue en dehors du marché visible, à huis clos, entre vendeurs discrets et clientèle ciblée.

À Neuilly, l’appartement familial reste le cœur du marché

Neuilly-sur-Seine conserve son statut de valeur refuge pour les familles déjà résidentes ou liées à la commune. Les acquéreurs sont attirés par la qualité des établissements scolaires, la présence des parcs et la proximité immédiate de La Défense et de l’avenue Charles-de-Gaulle.

L’appartement familial de trois ou quatre chambres demeure la pièce maîtresse du marché. Dans certains cas, notamment lorsqu’une vue sur le bois de Boulogne s’ajoute aux prestations, une clientèle internationale plus rare mais très solvable peut engager des budgets compris entre 2 et 10 millions d’euros. Les motivations de vente, elles, restent largement liées aux trajectoires de vie plutôt qu’à des contraintes économiques.

Le 17ᵉ : un arrondissement qui abrite plusieurs marchés

Dans le 17ᵉ arrondissement, il n’existe pas un marché unique, mais une juxtaposition de réalités locales. Ternes–Monceau attire une clientèle expatriée, les abords de l’Arc de Triomphe séduisent les investisseurs à la recherche de beaux pieds-à-terre, Batignolles concentre une clientèle parisienne aisée, tandis qu’Épinettes demeure plus populaire.

Quel que soit le secteur, le socle du marché résidentiel repose sur les grands appartements de 100 à 200 m² aux attributs classiques — hauteur sous plafond, parquet ancien, cheminées et espaces de réception généreux.

Comme le résume Sandra Sabah, directrice de l’agence Engel & Völkers Paris 17ᵉ et Neuilly-sur-Seine, « les biens zéro défaut au bon prix restent la référence : ce sont eux qui structurent le marché et tirent les autres vers la réalité ».

Sur ces deux territoires, les logements en parfait état, souvent rénovés par un architecte, avec un extérieur, une bonne exposition, en étage élevé et, pour les investisseurs, un DPE correct, partent en premier. À l’inverse, les rez-de-chaussée, les biens très énergivores ou nécessitant de lourds travaux restent en bas de la pile, sauf lorsque l’emplacement ou la vue rebattent totalement les cartes.