Budget 2026 : Ce qui change vraiment pour l’immobilier

Adopté définitivement le 2 février après plusieurs mois de débats, le budget 2026 apporte une série d’ajustements qui touchent directement le logement. Aides à la rénovation, investissement locatif, accession à la propriété et fiscalité locale évoluent, sans bouleverser les règles du jeu. Tour d’horizon de ce qui change concrètement pour les ménages et les investisseurs.

MaPrimeRénov’ va rouvrir « dans quelques jours »

Suspendu début janvier faute de budget voté, le dispositif d’aides à la rénovation énergétique MaPrimeRénov’ va rouvrir « dès la promulgation » de la loi de finances, soit dans les prochains jours, a annoncé le ministre du Logement Vincent Jeanbrun le 5 février.

Après une phase de restriction à certains ménages à l’automne, puis une suspension liée à l’absence de budget en début d’année, le dispositif redevient accessible à l’ensemble des ménages.

Pour 2026, 3,6 milliards d’euros sont alloués à MaPrimeRénov’. L’Agence nationale de l’habitat (Anah) prévoit de financer :

• 150 000 rénovations par geste,
• 120 000 rénovations globales, dont 68 000 en copropriété et 52 000 en maisons individuelles.

Un point de vigilance demeure : environ 83 000 dossiers déposés fin 2025 restent en attente de traitement, ce qui pourrait allonger les délais d’instruction.

Ce que cela change concrètement : Les ménages qui avaient mis leur projet de travaux en pause peuvent relancer leurs démarches dès maintenant. En revanche, les délais d’instruction risquent de rester longs en raison des dossiers en attente. Déposer un dossier complet le plus tôt possible et sécuriser les devis devient un enjeu clé pour éviter les reports de travaux.

Un nouveau dispositif pour l’investissement locatif

Le budget 2026 crée un nouveau dispositif fiscal destiné aux bailleurs privés, parfois désigné comme « statut du bailleur privé ». L’objectif est de relancer l’investissement dans la location nue, dans un contexte de pénurie persistante de logements à louer.

Prévu pour une durée de trois ans, le dispositif s’applique :

• aux logements anciens, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % de la valeur du bien,
• aux logements neufs, avec un amortissement fiscal compris entre 3,5 % et 5,5 % par an, selon la durée d’engagement et le niveau de loyer.

Les investisseurs devront s’engager à louer leur bien pendant au moins neuf ans.

Des exigences énergétiques élevées

Le dispositif intègre une contrainte forte en matière de performance énergétique :

• les logements existants devront atteindre un DPE A ou B après travaux,
• les logements neufs devront respecter la réglementation environnementale RE 2020.

Des paramètres encore en attente d’arbitrage

Plusieurs modalités du dispositif doivent encore être précisées, notamment en matière de loyers, de périmètre d’application et de cumul avec d’autres avantages fiscaux. Les décrets à venir seront déterminants pour en mesurer l’intérêt réel.

Ce que cela change concrètement : Le dispositif peut renforcer la rentabilité de certains projets locatifs, mais son intérêt réel dépendra des travaux à réaliser, des loyers pratiqués et des modalités précisées par les décrets à venir.

Le prêt à taux zéro prolongé jusqu’en 2027

Bonne nouvelle pour les ménages souhaitant devenir propriétaires : le Prêt à taux zéro (PTZ) est reconduit et restera accessible jusqu’au 31 décembre 2027.

Le budget prévoit :

• des plafonds de revenus revalorisés,
• des conditions d’éligibilité assouplies,
• une hausse de 25 % des plafonds de coût d’opération.

Le PTZ reste réservé aux primo-accédants, pour l’achat de la résidence principale.

Le Prêt à taux zéro est maintenu en 2026. Le PTZ est disponible jusqu’au 31 décembre 2027. il est accessible aux primo-accédants, avec des plafonds de revenus revalorisés et des conditions d’éligibilité adaptées pour faciliter l’accès à la propriété. Les plafonds de coût d’opération devraient être relevés de +25 %.

Ce que cela change concrètement : Le renforcement du prêt à taux zéro augmente la part du financement réalisée sans intérêts, ce qui peut réduire le recours au crédit classique. Cet effet peut faciliter l’accession à la propriété des primo-accédants, en particulier dans les zones où les prix immobiliers restent élevés.

Les droits de mutation pourront augmenter

Le budget laisse aux collectivités (départements) la possibilité d’augmenter les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) de +0,5 point, ce qui renchérit le coût d’acquisition pour les acheteurs.

• Pour les futurs acquéreurs : le coût total du projet est susceptible d’augmenter selon le département. Il convient donc de l’anticiper dans le financement global.
• Pour les vendeurs : il est possible de s’attendre à une potentielle baisse de la demande dans les zones où le coût d’accès devient moins compétitif.

Ce que cela change concrètement : La possibilité pour les départements d’augmenter les droits de mutation introduit une incertitude sur le coût total d’un achat immobilier. Selon les territoires, cette hausse peut peser sur le budget des acquéreurs et influencer le calendrier des transactions.

Une nouvelle taxe sur les logements vacants

Le budget 2026 réforme la fiscalité appliquée aux logements vacants et prévoit l’introduction d’une  Taxe sur la Vacance des Locaux d’Habitation (TVLH), destinée à remplacer les dispositifs actuels (TLV et THLV) à compter du 1^er janvier 2027. L’objectif affiché est de simplifier la fiscalité et d’inciter à la remise sur le marché des logements durablement inoccupés, en particulier dans les zones tendues.

Ce que cela change concrètement : La création de cette taxe unique renforce la pression fiscale à moyen terme sur les logements vacants. Cette évolution peut accélérer les arbitrages entre conservation, mise en location ou vente des biens concernés.

LMNP 2026 : l’amortissement sauvé

La principale inquiétude des investisseurs concernait la suppression de l’amortissement en location meublée. Bonne nouvelle : ce scénario redouté n’aura pas lieu. Le PLF 2026 adopté n’a pas remis en cause l’existence du statut ni l’essentiel de ses avantages fiscaux.

Pour rappel, l’amortissement est un outil comptable réservé aux bailleurs ayant opté pour le régime réel. Il permet de déduire des loyers perçus une charge théorique liée à la dépréciation du bien (immeuble, travaux, mobilier). Dans les faits, ce dispositif permet très souvent de diminuer fortement l’imposition sur les revenus locatifs pendant de nombreuses années.

A noter : le LMNP subit une hausse de la CSG et l’imposition des meublés de tourisme s’alourdit. 

Ce que cela change concrètement : Le maintien de l’amortissement sécurise le cadre fiscal du meublé, même si certaines hausses de prélèvements peuvent réduire la rentabilité nette. L’impact sera particulièrement sensible pour les meublés de tourisme, désormais plus étroitement encadrés.

Le montant des APL sera bien revalorisé

RSA, AAH, allocations familiales, APL… Le budget 2026 initial prévoyait une année blanche pour l’ensemble des prestations sociales. Tout cela a finalement été rejeté. Toutes ces aides seront bien revalorisées de 0,9 % au 1ᵉʳ avril 2026. 

Ce que cela change concrètement : La revalorisation des APL et des prestations sociales soutient modestement le pouvoir d’achat des ménages modestes. Pour le marché locatif, cette évolution peut contribuer à maintenir la solvabilité d’une partie des locataires.

Prolongation du dispositif Loc’Avantage

Loc’Avantages (ex-Louer abordable, qui reste en vigueur) est un dispositif qui vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous proposez un logement à la location. Le dispositif, offrant des abattements fiscaux de 15 % à 65 %, sur les loyers sous conditions, est prorogé jusqu’au 31 décembre 2027.

Ce que cela change concrètement : La prolongation de Loc’Avantage confirme l’intérêt d’une location à loyer maîtrisé en échange d’un avantage fiscal. Le dispositif reste une option de sécurisation des revenus locatifs dans les zones où la demande demeure soutenue.