Prix de l’immobilier Annemasse : Les clés du marché en février 2026

Située dans le département de la Haute-Savoie, à la frontière directe avec la Suisse et à quelques minutes de Genève, Annemasse est un marché immobilier à part dans l’Hexagone. Ville de transit pour de nombreux frontaliers, elle conjugue un tissu urbain en pleine mutation, une forte demande locative et des prix d’achat encore plus contenus que dans les grandes métropoles alpines voisines — mais bien plus élevés que dans la moyenne des villes françaises de taille comparable.

Vous êtes propriétaire à Annemasse ? Vous envisagez d’acheter, de vendre ou d’investir ? Vous êtes professionnel de l’immobilier et souhaitez conseiller au mieux vos clients ? MySweetImmo vous propose une analyse claire et structurée du marché local.

Un marché immobilier proche de Genève… mais encore accessible

Annemasse se positionne comme une alternative plus abordable que Genève et, dans une moindre mesure, que les communes suisses proches, tout en restant très attractive pour les ménages et investisseurs cherchant des rendements attractifs ou des prix moins élevés à proximité du bassin d’emploi transfrontalier.

• Prix moyen des appartements : 3 653 €/m²

• Prix moyen des maisons : 5 030 €/m²Prix moyen des maisons : 5 030 €/m²

• Prix « hybride » (tous biens confondus) : 3 743 €/m²

Ces niveaux de prix sont élevés au regard de villes françaises de taille moyenne, mais restent considérablement moins haut que dans les grandes métropoles suisses ou certaines villes alpines très touristiques.

Appartements : progression sur un an malgré de légers ajustements

Sur le segment des appartements, le marché montre une dynamique soutenue :

Évolutions des prix des appartements

Sur 1 mois : –0,1 %

Sur 3 mois : +1,6 %

Sur 1 an : +4,9 %

Sur 3 ans : +8,2 %

Sur 5 ans : +15,8 %

Après un léger repli à court terme, les appartements affichent une progression notable sur un an, traduisant la pression constante de la demande dans un environnement où l’offre reste limitée.

Maisons : une forte hausse sur le long terme

Le segment des maisons affiche une dynamique encore plus nette :

Évolutions des prix des maisons

• Sur 1 mois : –0,6 %

• Sur 3 mois : –1,4 %

• Sur 1 an : +6,8 %

• Sur 3 ans : +7,5 %

• Sur 3 ans : +7,5 %

Malgré de légers ajustements à court terme, les maisons ont progressé significativement depuis cinq ans, signe d’une tendance long terme très portée par la rareté du foncier et l’attractivité résidentielle.

Des loyers élevés et des rendements locatifs attractifs

Le marché locatif annemassien est caractérisé par des loyers élevés, conséquence directe de la forte demande générée par les frontaliers et les ménages en mobilité.

• Loyer moyen des appartements : 19,8 €/m²

• Loyer moyen des maisons : 25,1 €/m²

• Loyer moyen hybride : 20,1 €/m²

• Rendement locatif brut estimé (T2 de 40 m² sur 12 mois)

• Rendement locatif brut estimé (T2 de 40 m² sur 12 mois)

• Sur maisons : ≈ 6,0 %

• Tous biens : ≈ 6,4 %

Ces rendements sont parmi les plus attractifs des zones frontalières françaises, en raison de niveaux de prix encore raisonnables comparés aux loyers pratiqués.

Structure du parc et contexte socio-économique

Le profil socio-économique du parc immobilier renforce la compréhension de la dynamique locale :

• Population (Insee 2019) : 36 582 habitants

• Résidences secondaires : 4,0 %

• Logements vacants : 8,1 %

• Part de maisons : 6 %

• Part de propriétaires occupants : 35 %

Revenu médian : 33 584 €.

 La faiblesse de la part de maisons et la majorité de logements locatifs confirment un marché très orienté vers la location, ce qui amplifie la pression sur les loyers.

Combien coûte un T2 à Annemasse ?

Pour rendre ces données plus concrètes, MySweetImmo se base sur un bien « standard » de type T2 de 40 m² :

• Prix d’achat estimatif : 3 653 €/m² × 40 m² ≈ 146 120 €

• Loyer mensuel estimatif : 19,8 €/m² × 40 m² ≈ 792 €

• Rendement locatif brut : ≈ 6,5 % sur 12 mois.

Un rendement attractif pour un marché où la demande locative reste forte.

Méthodologie : Les prix et loyers présentés dans cet article sont issus des données SeLoger, arrêtées au 1er février 2026. Les évolutions sont calculées sur 1 mois, 3 mois, 1 an, 3 ans et 5 ans.
Les données socio-économiques (population, revenus, structure du parc) proviennent de l’Insee.
Pour faciliter la comparaison entre les villes, MySweetImmo s’appuie sur un bien « standard » de type T2 de 40 m².