Prêt immobilier annulé : La banque n’a pas à rembourser les primes d’assurance

L’annulation d’un prêt immobilier ne permet pas de récupérer automatiquement toutes les sommes versées pendant le crédit. Dans un arrêt du 11 mars 2026, la Cour de cassation juge que la banque n’a pas à rembourser les primes d’assurance versées à un assureur dans le cadre d’un contrat de groupe, même lorsque cette assurance était exigée pour obtenir le prêt.

Des prêts immobiliers annulés, mais pas un remboursement total

L’affaire portait sur des prêts immobiliers libellés en franc suisse, finalement annulés en justice.

Dans ce dossier, les emprunteurs avaient été condamnés à restituer à la banque les fonds prêtés. De son côté, la banque avait été condamnée à leur rembourser les sommes perçues au titre de l’exécution du prêt.

Mais un point restait contesté : les primes d’assurance couvrant le risque décès. La banque soutenait qu’elle n’avait pas à restituer ces sommes aux emprunteurs.

Une assurance de groupe imposée pour obtenir le prêt

Pour garantir le remboursement des prêts, les emprunteurs avaient adhéré à un contrat d’assurance de groupe souscrit par la banque auprès d’un assureur.

Concrètement, il s’agit d’une assurance collective proposée avec le crédit, à laquelle l’emprunteur adhère. Dans cette affaire, cette assurance était une condition de l’octroi des prêts.

La question était donc simple : puisque le prêt avait été annulé, la banque devait-elle aussi rembourser les primes d’assurance payées pendant l’exécution du contrat ?

Pourquoi la banque n’a pas à rembourser ces primes

La Cour de cassation répond non. Elle rappelle que, même si le contrat d’assurance de groupe a été souscrit par la banque, l’adhésion des emprunteurs crée un lien contractuel direct entre l’adhérent et l’assureur.

Elle estime ainsi que l’adhésion « n’en crée pas moins un lien contractuel direct entre l’adhérent et l’assureur, le souscripteur étant alors un tiers par rapport au contrat ».

Autrement dit, la banque a bien mis en place le contrat collectif, mais elle n’est pas juridiquement partie au contrat d’assurance conclu avec l’emprunteur comme peut l’être l’assureur.

Ce que cette décision signifie pour les emprunteurs

La conséquence est claire : la banque, considérée comme tierce au contrat d’assurance, ne peut pas être tenue de restituer des primes dont elle n’était pas créancière.

La Cour de cassation tranche donc que l’annulation du prêt n’entraîne pas automatiquement le remboursement par la banque des primes d’assurance versées à un assureur dans le cadre d’un contrat de groupe.

Pour les emprunteurs, cette décision rappelle qu’un prêt immobilier annulé n’ouvre pas forcément droit au remboursement de toutes les sommes versées autour du crédit. Tout dépend de la personne qui a effectivement perçu les sommes en cause.

Référence juridique : L’arrêt a été rendu par la 1re chambre civile de la Cour de cassation le 11 mars 2026, sous le numéro 24-21.018.