Immobilier en Europe : Pourquoi certains pays sont devenus plus attractifs que d’autres

Acheter ou investir dans l’immobilier ne coûte plus du tout la même chose selon les pays européens. L’étude annuelle de Terreta montre une fracture croissante entre marchés, avec des écarts marqués de prix, d’accessibilité et de rentabilité.

Un marché immobilier en Europe sous tension durable

Terreta a analysé huit pays : la France, l’Espagne, l’Allemagne, l’Italie, la Belgique, le Portugal, le Royaume-Uni et la Suisse. L’étude croise données économiques, démographiques et immobilières.

Le constat est clair : le marché européen se fragmente. Les trajectoires des pays divergent de plus en plus.

Partout, se loger devient plus difficile. La construction s’est effondrée après 2008. Depuis, les permis de construire ne sont jamais revenus à un niveau suffisant. L’offre ne suit plus la demande.

Les prix ont fortement augmenté. Entre 2010 et 2025, ils ont progressé de 60,5 % dans l’Union européenne. En France, 58 % des habitants jugent aujourd’hui difficile de se loger.

La situation s’aggrave avec la baisse de la taille des ménages. En Espagne, elle est passée de 3,8 personnes en 1970 à 2,5 aujourd’hui. Résultat : davantage de logements sont nécessaires.

En 2023, l’Espagne comptait trois nouveaux ménages pour un seul logement neuf. Le déficit atteint désormais 741 630 logements.

Des marchés nationaux et locaux de plus en plus opposés

Tous les pays n’évoluent pas au même rythme. Les écarts se creusent.

L’Espagne enregistre une hausse de 138 % des transactions depuis 2013. Cette dynamique s’explique par une croissance économique soutenue. Le PIB espagnol a progressé de 3,3 % en 2024, contre 0,7 % en moyenne dans la zone euro.

À l’inverse, l’Allemagne recule. Les transactions ont chuté de 25 % sur la même période. La hausse des taux et la baisse de la construction pèsent sur le marché.

Les écarts sont aussi très marqués à l’intérieur des pays. En France, le prix atteint 9 536 euros par mètre carré à Paris. À Saint-Étienne, il tombe à 1 136 euros. L’écart est de un à huit.

En Italie, Milan culmine à 5 522 euros par mètre carré. À Caltanissetta, le prix descend à 736 euros. Cette différence illustre la fracture persistante entre le Nord et le Sud.

Accès à la propriété : des écarts qui changent la donne

L’étude compare les prix aux revenus pour mesurer l’accessibilité. Les résultats montrent des écarts très importants entre villes.

Acheter un appartement de 60 m² représente 11,2 années de salaire à Paris. Il faut 5,1 années à Marseille, 5,5 à Rome et 3,5 à Bruxelles.

Autre indicateur concret : le temps nécessaire pour rentabiliser un achat par rapport à la location. Il faut 30 ans à Paris. À Saint-Étienne, seulement 3,5 ans suffisent.

L’âge du premier achat augmente aussi fortement. Il atteint 33 ans en France, 41 ans en Espagne et 48 ans en Suisse.

En Espagne, la situation se dégrade rapidement. La part des propriétaires de moins de 35 ans est passée de 66 % en 2002 à 32 % en 2022.

Le financement joue un rôle clé. Le ratio prêt/valeur (LTV) correspond à la part du bien financée par la banque. Il atteint 75 % en France. Il descend à 70 % en Espagne et à 62 % en Italie. Les acheteurs doivent donc apporter davantage de fonds propres dans ces pays.

Rentabilité locative et dette publique : deux vitesses en Europe

Les écarts se retrouvent aussi du côté de l’investissement locatif.

L’Espagne affiche une rentabilité moyenne de 7,16 %. La France se situe à 5,90 %. À l’échelle des villes, Alicante atteint 6,3 %, Rome 6 % et Valencia 5,8 %.

À l’inverse, les grandes métropoles sont moins rentables. Paris affiche 3,94 %, Londres 3,6 % et Munich 3,04 %. Les prix d’achat élevés réduisent mécaniquement les rendements.

Les différences de prix sont significatives. Un appartement de 70 m² coûte en moyenne 180 000 euros en Espagne. Il faut 253 000 euros en France, 261 000 euros au Royaume-Uni et 662 000 euros en Suisse.

Enfin, la situation budgétaire des États joue un rôle déterminant. Plusieurs pays dépassent 100 % de dette publique rapportée au PIB : la Grèce (152,5 %), l’Italie (137,9 %), la France (114,1 %), la Belgique (106,8 %) et l’Espagne (103,5 %).

À l’inverse, la Bulgarie et l’Estonie restent sous les 25 %. Ces écarts influencent directement la capacité des États à financer le logement et à soutenir la construction.