Défaut de conseil : Quand l’agent immobilier est-il responsable ?

Mettre en relation un vendeur et un acheteur n’est pas le seul rôle d’un agent immobilier. En tant que professionnel, il doit aussi informer, conseiller et rester vigilant.

Une information importante oubliée, une affirmation donnée comme certaine sans avoir été suffisamment vérifiée ou un problème visible qui n’a pas été signalé peut engager sa responsabilité.

Mais l’agent immobilier n’est pas censé tout savoir. Il ne peut pas non plus garantir qu’un bien ne présente aucun problème. Ses obligations dépendent de la situation, des informations dont il dispose et de ce que l’on peut raisonnablement attendre d’un professionnel de l’immobilier.

Responsabilité de l’agent immobilier : Jusqu’où va le devoir de conseil ?

Trois réflexes résument son rôle : vérifier, informer et alerter.

L’agent doit transmettre les informations qui peuvent avoir une influence sur la décision du vendeur ou de l’acheteur. Mais il ne peut pas toujours se contenter de répéter ce que lui dit le vendeur.

Si une information paraît cohérente et que rien ne permet d’en douter, l’agent peut en principe s’appuyer sur les déclarations et les documents dont il dispose. Il doit toutefois effectuer les vérifications que l’on peut normalement attendre de lui dans le cadre de sa mission.

Son obligation a aussi des limites. La Cour de cassation a ainsi écarté la responsabilité d’un agent dans une affaire où l’acheteur ne lui avait pas indiqué l’usage professionnel particulier qu’il souhaitait faire du bien. L’agent ne pouvait donc pas l’alerter sur un projet dont il ignorait l’existence (Cass. 1re civ., 29 mars 2017, n° 15-50.102).

En revanche, la prudence s’impose lorsqu’une information paraît contradictoire ou qu’un problème visible devrait attirer l’attention. Selon les circonstances, l’agent peut devoir vérifier davantage ou, au minimum, prévenir clairement les parties qu’un doute existe.

Cela peut concerner la surface du logement, ses caractéristiques, ses équipements, son usage, sa situation locative ou encore la possibilité d’y réaliser certains travaux.

Et ce n’est pas parce qu’une information vient du vendeur que l’agent est automatiquement à l’abri de toute responsabilité. Il a donc intérêt à conserver les documents qui justifient les informations communiquées et à ne pas présenter comme certain ce qui reste à vérifier.

Certaines questions nécessitent toutefois des compétences techniques ou juridiques particulières. Dans ce cas, l’agent n’a pas à apporter lui-même une réponse définitive. Son rôle est plutôt d’identifier le risque et d’orienter les parties vers le bon professionnel.

Information erronée, urbanisme, désordres : Quand faut-il alerter ?

Les questions d’urbanisme demandent une attention particulière. Dire qu’un terrain est constructible, qu’une extension est possible ou qu’un local peut être transformé en logement peut avoir une influence importante sur la décision d’un acheteur.

Or, un projet peut dépendre des règles d’urbanisme ou d’une autorisation administrative. L’agent doit donc éviter de garantir ce qu’il ne peut pas garantir.

Si le projet est essentiel pour l’achat, mieux vaut inviter l’acquéreur à vérifier sa faisabilité auprès des services compétents ou d’un professionnel spécialisé.

L’arrêt du 29 mars 2017 montre aussi les limites de cette obligation. Dans cette affaire, le bien ne pouvait pas accueillir l’activité professionnelle envisagée par l’acheteur. Mais celui-ci avait déclaré vouloir utiliser le bien comme habitation et n’avait pas expliqué son véritable projet à l’agent. La Cour de cassation n’a donc pas retenu de manquement de l’agent sur ce point (Cass. 1re civ., 29 mars 2017, n° 15-50.102).

Même vigilance concernant la situation juridique du bien. Une servitude, une restriction d’usage ou une autre contrainte peut limiter son utilisation et avoir un impact sur sa valeur.

L’agent immobilier ne remplace pas le notaire. Mais si une difficulté apparaît dans les documents qu’il doit examiner dans le cadre de sa mission, il ne peut pas simplement l’ignorer sous prétexte qu’un autre professionnel interviendra ensuite.

La Cour de cassation s’est notamment prononcée sur une affaire concernant une servitude qui interdisait de construire. Elle a estimé qu’il fallait rechercher si la consultation du titre de propriété par l’agent aurait permis de découvrir cette servitude et de constater qu’elle pouvait avoir un impact sur l’utilisation du bien (Cass. 1re civ., 14 janvier 2016, n° 14-26.474).

Même principe lorsqu’un logement présente des désordres.

L’agent immobilier n’est ni diagnostiqueur ni expert en bâtiment. Il ne peut donc pas forcément repérer un défaut totalement caché qui nécessiterait des investigations techniques.

La situation est différente lorsque des signes sont visibles. Des fissures, d’importantes traces d’humidité ou des informations sur un ancien sinistre peuvent constituer des signaux d’alerte. Selon les circonstances, l’agent doit alors informer l’acheteur et peut lui conseiller de faire vérifier le bien par un spécialiste avant de s’engager.

Dans une affaire concernant une maison présentant des fissures, la Cour de cassation a ainsi retenu un manquement de l’agent à son devoir de conseil et d’information. Les juges avaient notamment estimé qu’il aurait dû interroger les vendeurs sur l’origine des fissures visibles sur la façade afin que les acheteurs soient correctement informés (Cass. 3e civ., 23 février 2017, n° 16-10.127).

En pratique, l’agent n’a donc pas à réaliser lui-même une expertise. Mais il doit savoir repérer les situations dans lesquelles il est préférable de conseiller d’en demander une.

La copropriété demande également de la vigilance. Procès-verbaux d’assemblées générales, travaux votés ou prévus, charges ou procédures en cours peuvent contenir des informations importantes pour un acheteur.

Lorsque ces informations sont disponibles et utiles pour la vente, elles doivent être examinées avec attention. Récupérer les documents suffisamment tôt permet aussi d’éviter de découvrir un problème important juste avant la signature définitive.

Faute, préjudice et lien de causalité : Trois conditions à distinguer

Une erreur de l’agent immobilier ne signifie pas automatiquement que son client sera indemnisé.

Pour engager sa responsabilité, il faut en principe pouvoir établir une faute, un préjudice et un lien entre cette faute et ce préjudice.

Si la personne qui agit contre l’agent a signé un contrat avec lui, les règles de la responsabilité contractuelle peuvent s’appliquer, notamment l’article 1231-1 du Code civil. Pour un tiers au contrat, l’article 1240 du Code civil pose le principe général de la responsabilité pour faute.

La faute peut, par exemple, être une information erronée, une vérification insuffisante compte tenu de la situation ou l’absence d’alerte face à un risque que l’agent aurait dû repérer.

Le préjudice peut être financier. Il peut également s’agir, selon les circonstances, d’une perte de chance. Un acheteur peut, par exemple, soutenir que s’il avait reçu la bonne information à temps, il aurait pu renoncer à acheter ou négocier le prix autrement.

Et l’agent n’est pas responsable uniquement envers la personne qui lui a donné mandat. Un acheteur peut aussi chercher à engager sa responsabilité s’il estime qu’une faute de l’agent lui a directement causé un préjudice, même s’il n’a pas signé le mandat de vente.

La Cour de cassation a notamment rappelé que lorsqu’un intermédiaire professionnel participe à la rédaction d’un acte après avoir été mandaté par l’une des parties, certaines de ses obligations peuvent également jouer à l’égard de l’autre partie (Cass. 1re civ., 14 janvier 2016, n° 14-26.474).

Comment limiter le risque de mise en cause de sa responsabilité ?

Premier réflexe : garder des traces écrites.

L’agent a intérêt à conserver les documents transmis par le vendeur. Les informations importantes données aux parties, les réserves exprimées et les conseils formulés doivent également, autant que possible, être écrits.

Ces éléments permettent de montrer quelles vérifications ont été réalisées et quelles alertes ont été données pendant la transaction.

Deuxième réflexe : bien distinguer ce qui est certain de ce qui reste à vérifier. Si des travaux, une construction ou une transformation nécessitent une autorisation, leur réalisation ne doit pas être présentée comme acquise.

Enfin, lorsqu’une question dépasse les compétences de l’agent immobilier, mieux vaut orienter le client vers le professionnel compétent : notaire, diagnostiqueur, expert du bâtiment ou service d’urbanisme, selon le problème.

L’agent n’a pas à remplacer ces spécialistes. En revanche, il doit rester vigilant lorsqu’un élément dont il dispose fait apparaître un risque.

Avant de transmettre une information importante, trois questions peuvent servir de repère : Ai-je vérifié ce qui pouvait raisonnablement l’être ? Ai-je clairement informé ou alerté les parties ? Ai-je gardé une trace de cette démarche ?

Vérifier, informer, alerter et garder une trace : ces réflexes n’empêchent pas tous les litiges. Mais ils permettent de mieux sécuriser la transaction et de montrer que l’agent immobilier a rempli sérieusement sa mission.

Références juridiques

• Article 1231-1 du Code civil : responsabilité en cas d’inexécution d’une obligation contractuelle.
• Article 1240 du Code civil : responsabilité extracontractuelle pour faute.
• Cour de cassation, 1re chambre civile, 14 janvier 2016, n° 14-26.474.
• Cour de cassation, 1re chambre civile, 29 mars 2017, n° 15-50.102.
• Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 février 2017, n° 16-10.127.