Immobilier neuf : Consigner les 5 % peut compliquer la revente

Ils avaient acheté sur plan, constaté des désordres et consigné les derniers 5 % du prix à la Caisse des dépôts. Au moment de revendre, ils se sont heurtés à un obstacle : le vendeur avait inscrit sur leur bien une garantie destinée à lui assurer le paiement du solde. Les acquéreurs pensaient en obtenir la suppression puisque l’argent était consigné. La Cour de cassation leur donne tort dans un arrêt du 8 octobre 2026.

L’affaire rappelle une distinction essentielle pour les acheteurs d’immobilier neuf : consigner une somme protège contre certaines demandes du promoteur, mais ne règle pas le différend à l’origine du blocage.

Les derniers 5 % peuvent être consignés en cas de contestation

Dans une vente en l’état futur d’achèvement, ou VEFA, l’acquéreur paie son logement au rythme de l’avancement du chantier. Les versements sont plafonnés à 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau et 95 % à l’achèvement de l’immeuble. Le solde devient payable lorsque le logement est mis à sa disposition.

Mais que faire si le bien livré ne correspond pas aux engagements contractuels ? L’article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation autorise la consignation du solde en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. Pour un logement acheté 300 000 euros, les derniers 5 % représentent 15 000 euros.

Cette somme doit être déposée auprès d’un tiers. Selon Service Public, à défaut d’accord entre l’acheteur et le promoteur sur le lieu et les conditions de la consignation, elle doit être réalisée à la Caisse des dépôts et consignations. En principe, le vendeur ne peut pas refuser de remettre les clés au seul motif que le solde est régulièrement consigné plutôt que versé entre ses mains.

La garantie du vendeur ne disparaît pas avec le dépôt des fonds

Dans l’affaire jugée, les acquéreurs s’étaient engagés envers leurs futurs acquéreurs à obtenir la mainlevée du privilège du vendeur, c’est-à-dire la radiation de cette garantie inscrite sur le bien. Ils avaient mis 30 000 euros sous séquestre à cette fin, puis demandé au juge d’ordonner la radiation de l’inscription.

La Cour de cassation rejette leur pourvoi. La consignation libère l’acquéreur de l’obligation de verser directement le solde et empêche le vendeur de faire sanctionner cette absence de paiement. Elle n’éteint toutefois pas sa créance. La garantie qui lui est attachée subsiste donc : le dépôt des fonds ne suffit pas à obtenir sa suppression.

À la livraison, décrire les défauts et conserver les preuves

La remise des clés mérite une visite attentive. Comparez les pièces, les équipements et les prestations avec les plans et le descriptif contractuel. Faites inscrire précisément les défauts constatés dans le procès-verbal de livraison : équipement manquant, prestation différente, finition à reprendre. Des photographies peuvent compléter ce relevé.

Les réserves doivent être concrètes. « Logement non conforme » est moins utile qu’une description permettant d’identifier le problème, son emplacement et l’engagement contractuel concerné. Service Public rappelle que le procès-verbal de livraison est établi entre l’acheteur et le promoteur et peut comporter ces réserves.

Une démarche en ligne auprès de la Caisse des dépôts permet de déposer une demande de consignation et les justificatifs nécessaires. Conservez le récépissé attestant du dépôt des fonds, ainsi que les échanges sur les travaux correctifs. La consignation sécurise l’argent ; elle doit s’accompagner d’un suivi du traitement des réserves.

Avant de revendre, faire vérifier les inscriptions

Si vous souhaitez revendre alors que le différend avec le promoteur se poursuit, informez le notaire dès le début du projet. Transmettez-lui le justificatif de consignation, le procès-verbal de livraison et les échanges avec le vendeur.

L’enjeu est de vérifier les inscriptions grevant le bien et les conditions de leur mainlevée avant de promettre à un nouvel acquéreur qu’elles seront supprimées. L’arrêt ne remet pas en cause l’utilité de la consignation. Il rappelle que protéger le paiement du solde et obtenir la disparition d’une garantie sont deux étapes distinctes.

Références juridiques

• Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 octobre 2026, n° 24-13.478, publié au Bulletin : effets de la consignation du solde et maintien du privilège du vendeur.
• Article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation : plafonds des paiements et consignation du solde en cas de contestation sur la conformité.