Émeutes : Qui paie les dégâts dans les immeubles ?

Une vitrine brisée, un hall d’immeuble dévasté, une porte d’entrée arrachée… Après les violences du samedi 17 octobre, l’heure est au grand nettoyage et aux premiers devis. À Paris, où des rues entières ont été méthodiquement ravagées selon le maire Emmanuel Grégoire, près de 1 000 agents de la propreté ont été mobilisés dès la nuit de samedi, et la Ville a ouvert une cellule d’urgence pour les commerçants. Mais la capitale n’est pas seule : plus de 1 500 commerces ont été touchés dans toute la France, de Strasbourg à Lyon, et les chambres de commerce ouvrent ce lundi leurs propres cellules d’aide, administratives et parfois psychologiques.

Reste la question que tout le monde se pose devant les gravats : qui va payer ? L’assurance de la copropriété, celle du commerçant, le propriétaire des murs ou l’État ? La réponse n’est pas la même selon ce qui a été cassé, selon les garanties souscrites et selon les circonstances dans lesquelles les dégradations ont été commises. Voici comment s’y retrouver.

Immeuble dégradé : C’est l’assurance de la copropriété qui joue en premier

Porte d’entrée forcée, vitres brisées dans le hall, façade taguée ou incendiée, interphone arraché : dès que les dommages touchent les parties communes, c’est au syndic de déclarer le sinistre auprès de l’assureur de l’immeuble. Les copropriétaires n’ont donc rien à faire de leur côté, sinon prévenir leur syndic sans attendre, photos à l’appui.

Selon France Assureurs, la plupart des contrats couvrant les immeubles et les commerces comportent une garantie « émeutes et mouvements populaires ». Elle n’indemnise pas tout et n’importe quoi : elle s’applique aux dommages déjà garantis par le contrat, autrement dit l’incendie, le vol, le bris de glace et le vandalisme. Un hall incendié sera remboursé si l’incendie est couvert, une vitre brisée si le bris de glace l’est.

Piège classique : confondre l’assurance responsabilité civile de la copropriété, obligatoire depuis la loi Alur, avec la multirisque immeuble, qui n’est pas obligatoire mais qui est la seule à rembourser les dégâts matériels. Un immeuble qui n’a que la première n’est tout simplement pas couvert pour une porte arrachée. Le syndic doit donc ressortir le contrat et vérifier trois choses : les garanties souscrites, les plafonds d’indemnisation et les exclusions.

Qui paie la franchise dans une copropriété ?

Même bien assurée, une copropriété ne récupère rarement 100 % de ses frais. La franchise reste à la charge du syndicat des copropriétaires, tout comme les dépenses non couvertes ou qui dépassent les plafonds du contrat. Ces sommes sont ensuite réparties entre les copropriétaires selon les tantièmes, comme n’importe quelle charge de l’immeuble. Si les dommages concernent un appartement ou un local privatif, l’assurance du propriétaire ou de l’occupant prend le relais.

Lors des violences urbaines de 2023, les pouvoirs publics avaient obtenu des assureurs qu’ils réduisent les franchises, accélèrent les indemnisations et allongent de 5 à 30 jours le délai de déclaration. Ces mesures ne sont pas reconduites automatiquement : c’est précisément l’objet de la réunion convoquée ce lundi matin à Bercy par le ministre du Commerce Serge Papin avec les fédérations de commerçants, les banques et les assureurs. [À mettre à jour dès la sortie de la réunion.]

Appartement loué dégradé : Locataire ou propriétaire ?

C’est le cas le plus fréquent pour les particuliers. Si la porte palière d’un appartement loué a été forcée ou ses fenêtres cassées, c’est d’abord l’assurance habitation du locataire qui est sollicitée pour ce qui lui appartient (meubles, effets personnels) et, selon les contrats, pour les dégradations immobilières de son logement. Le propriétaire bailleur, lui, déclare le sinistre à son assurance propriétaire non occupant (PNO) pour les embellissements et les éléments du logement, en complément de l’assurance de la copropriété pour la porte et les parties communes. Un locataire sans assurance, ou avec une attestation périmée, doit le dire tout de suite à son bailleur : mieux vaut un échange franc qu’un contentieux après coup.

Commerce ou agence immobilière saccagés : Plusieurs assureurs sur le même sinistre

Lorsqu’un commerce occupe le rez-de-chaussée d’un immeuble, trois assurances peuvent intervenir en même temps. Celle du commerçant couvre ses marchandises, son matériel et ses aménagements. Celle du propriétaire des murs joue pour le local lui-même. Celle de la copropriété concerne la façade et les éléments qui relèvent de l’immeuble.

Prenons une boutique dont la vitrine a été fracassée et le rideau métallique arraché. La vitrine ? Souvent au commerçant, si elle est à sa charge dans le bail. Le rideau ? À voir selon qu’il a été posé par le bailleur ou par le locataire. La façade ? À la copropriété. Avant de déclarer, il faut donc ressortir le bail commercial, qui dit qui entretient quoi, et les trois contrats d’assurance.

Autre mauvaise surprise : le manque à gagner. Une boutique fermée une semaine pour travaux perd son chiffre d’affaires, et une assurance dommages ne rembourse pas ce qui n’a pas été vendu. Seule une garantie « pertes d’exploitation », facultative et loin d’être systématique chez les petits commerçants, couvre la perte de marge brute liée à l’interruption d’activité, à condition qu’elle s’applique bien au risque émeutes.

Agence immobilière saccagée : Attention aux clés et aux dossiers clients

Pour une agence immobilière, un saccage ne se résume pas à une vitrine brisée. Ordinateurs volés, dossiers de transaction détruits, mandats disparus, trousseaux de clés confiés par les clients : ce sont des mois de travail et la confiance des clients qui sont en jeu.

Premier réflexe : la multirisque professionnelle, et non la responsabilité civile professionnelle. La RC pro, obligatoire pour tout titulaire de la carte, couvre les fautes de l’agent envers ses clients, pas le vol de ses ordinateurs ni son mobilier cassé. Il faut donc vérifier les garanties vol, vandalisme, bris de glace et matériel informatique du contrat multirisque. Si l’agence doit fermer temporairement, les garanties pertes d’exploitation ou frais supplémentaires d’exploitation peuvent également jouer.

Les clés, ensuite. Si des trousseaux confiés par des vendeurs ou des bailleurs ont disparu, il faut prévenir chaque propriétaire concerné dans la journée, avant tout le reste. Un logement dont les clés circulent dans la nature est un logement exposé au squat ou au cambriolage. Le changement des serrures peut s’imposer, et sa prise en charge dépend des garanties de l’agence et des circonstances.

Les données personnelles, enfin. Un ordinateur volé ou des dossiers disparus contenant des informations sur les clients, c’est potentiellement une violation de données au sens du RGPD. L’agence doit documenter l’incident et, s’il présente un risque pour les personnes concernées, le notifier à la CNIL dans les 72 heures. Si le risque est élevé, par exemple des copies de pièces d’identité ou des RIB de locataires, les clients eux-mêmes doivent être prévenus.

Pour un agent immobilier, la priorité est donc double : obtenir réparation, bien sûr, mais surtout sécuriser dans l’urgence les biens et les informations que ses clients lui ont confiés. C’est là que se joue sa réputation.

Les démarches à faire dès aujourd’hui pour être indemnisé

Pas le temps d’attendre. France Assureurs recommande de déposer plainte et de déclarer les dommages à son assureur dans les meilleurs délais. Les contrats prévoient en général cinq jours à compter de la découverte du sinistre, sauf si les assureurs annoncent un allongement comme en 2023.

Concrètement, il faut photographier tout ce qui a été cassé ou volé avant de ranger, conserver les factures et les justificatifs de propriété, demander des devis et, si possible, garder les éléments endommagés jusqu’au passage de l’expert. Les travaux urgents pour mettre les lieux en sécurité, une porte condamnée, une vitrine bâchée, ne doivent pas attendre : il suffit de garder les factures. En revanche, mieux vaut contacter l’assureur avant de lancer les grosses réparations définitives.

Dans une copropriété, le syndic déclare les parties communes. Les copropriétaires, occupants et commerçants signalent parallèlement à leur propre assureur les dommages qui relèvent de leurs garanties.

À Paris, la cellule d’urgence de la Ville recense les dommages et accompagne les commerçants dans leurs démarches administratives et assurantielles, et la CCI de Paris ouvre ce lundi une cellule d’aide administrative doublée d’une cellule psychologique. Les commerçants de province se tournent vers leur CCI ou leur mairie, plusieurs villes ayant annoncé des dispositifs équivalents.

L’État peut-il indemniser les dégâts causés par les émeutes ?

Oui, mais pas pour tout le monde ni pour tout. L’article L. 211-10 du Code de la sécurité intérieure rend l’État civilement responsable des dommages résultant de crimes ou délits commis avec violence par des attroupements ou rassemblements, armés ou non.

Encore faut-il démontrer que les conditions sont réunies : que les dégâts résultent bien d’un attroupement au sens de la loi, et qu’ils en découlent directement. Une vitrine brisée par un groupe de pilleurs au milieu de la manifestation entre a priori dans ce cadre ; un acte isolé commis la nuit suivante, à l’écart de tout rassemblement, beaucoup moins. Cette voie, qui passe par un recours devant le tribunal administratif, intéresse surtout ceux dont l’assurance ne couvre pas tout, franchise comprise. Elle ne dispense jamais de déclarer le sinistre à son assureur.

Autre chantier à suivre : la loi de finances pour 2026 a créé un régime d’assurance des dommages d’émeutes adossé à un fonds de mutualisation et à une garantie de l’État. [Ariane : lien à ouvrir avant publication, je n’ai pas pu vérifier ce dispositif.] Il n’est pas encore en vigueur, faute de décret d’application et de feu vert européen, et ne doit pas être confondu avec les garanties qui figurent déjà dans les contrats.

Pour les propriétaires, syndics, commerçants et agents immobiliers touchés samedi, le mode d’emploi tient en quatre verbes : sécuriser, photographier, porter plainte, déclarer. Plusieurs dispositifs peuvent contribuer à financer les réparations, mais aucun ne garantit à lui seul une indemnisation intégrale et automatique. Et les annonces attendues de Bercy ce lundi pourraient changer la donne sur les franchises et les délais.