Copropriété : qui répond des dégâts d’une terrasse commune ?

Des infiltrations d’eau, un commerce fermé pendant six mois et une question très concrète : qui doit répondre des dégâts lorsqu’une toiture-terrasse commune est réservée à l’usage d’un seul copropriétaire ? Pour la Cour de cassation, le règlement de copropriété ne suffit pas à dégager le syndicat de sa responsabilité, même lorsqu’il met l’entretien de cette terrasse à la charge du copropriétaire concerné.

Des infiltrations et six mois de fermeture

L’affaire concerne le locataire d’un local commercial situé sous une toiture-terrasse. Celle-ci était une partie commune de l’immeuble, mais un copropriétaire en avait la jouissance exclusive. Plusieurs infiltrations d’eau provenant de cette toiture avaient affecté la boutique.

L’assemblée générale avait fini par voter la réfection totale de l’étanchéité. Les travaux avaient été réalisés deux ans plus tard. À cette occasion, le commerçant avait été contraint de fermer pendant six mois. Il demandait au syndicat des copropriétaires et à son assureur réparation de ses préjudices, notamment de sa perte d’exploitation et des travaux de remise en état de sa boutique.

La cour d’appel avait rejeté sa demande. Elle s’appuyait sur le règlement de copropriété, qui mettait l’entretien et la réparation des parties communes à usage exclusif à la charge des copropriétaires bénéficiaires. Selon les juges d’appel, cette clause excluait la responsabilité du syndicat.

La clause ne supprime pas la responsabilité du syndicat

La Cour de cassation censure ce raisonnement. Elle rappelle la responsabilité de plein droit du syndicat pour les dommages causés aux copropriétaires ou à des tiers par un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au litige.

La clause du règlement « ne peut avoir pour effet d’exonérer le syndicat des copropriétaires » de cette responsabilité, précise l’arrêt du 17 septembre 2026. L’obligation d’entretien et la responsabilité envers la victime répondent donc à deux questions différentes : le règlement peut désigner celui qui doit entretenir la partie commune, sans faire disparaître la responsabilité légale du syndicat lorsque le défaut d’entretien cause un dommage.

Une partie commune ne devient pas une partie privative parce qu’un copropriétaire est seul à l’utiliser. De même, un droit de jouissance exclusive ne doit pas être confondu avec l’appropriation des parties communes, qui relève d’une autre démarche au sein de la copropriété.

Un recours reste possible contre un autre responsable

Le syndicat ne devra pas nécessairement supporter définitivement le coût du sinistre. La Cour de cassation rappelle qu’il conserve la possibilité de se retourner contre un autre responsable. Selon les circonstances et les responsabilités établies, ce recours peut notamment viser le copropriétaire auquel le règlement imposait l’entretien.

Pour la victime, la clause d’entretien ne constitue donc pas, à elle seule, un obstacle à une demande dirigée contre le syndicat. La répartition finale du coût entre les responsables est une question distincte. La cassation ne fixe toutefois pas à elle seule le montant des préjudices à indemniser : le dossier doit être réexaminé sur les points censurés.

Ce que les syndics doivent retenir

Pour les syndics, administrateurs de biens et conseils syndicaux, le premier réflexe consiste à vérifier la qualification de l’élément à l’origine du dommage. Lorsqu’il s’agit d’une partie commune à jouissance privative, la clause mettant son entretien à la charge d’un copropriétaire ne permet pas de conclure que le syndicat est dégagé de toute responsabilité.

L’arrêt invite aussi à bien distinguer le syndicat des copropriétaires, qui représente la collectivité des copropriétaires, du syndic, chargé de sa gestion. L’entretien confié à un copropriétaire ne dispense donc pas d’examiner la responsabilité du syndicat lorsqu’un dommage trouve son origine dans une partie commune.

Références juridiques

• Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 septembre 2026, pourvoi n° 24-20.973.
• Article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige.
• Article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction actuelle : responsabilité du syndicat pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes.