Crédit immobilier : L’OAT à 5 % pousse les taux à la hausse

Emprunter pour acheter un logement devrait encore coûter plus cher dans les prochaines semaines. Selon Vousfinancer, les taux moyens pourraient approcher 4 % sur 20 ans d’ici la fin de l’année, contre 3,70 % actuellement. Le courtier envisage même 4,50 % à l’horizon de mars 2027.

Cette prévision intervient alors que le taux de l’emprunt d’État français à dix ans, appelé OAT, a atteint 5 % le mercredi 21 octobre, pour la première fois depuis juillet 2002. Pour les acheteurs, la question est concrète : jusqu’où les banques vont-elles augmenter leurs taux, et combien pourront-ils encore emprunter ?

Pourquoi les taux immobiliers sont sous pression

L’OAT à dix ans est un indicateur suivi par les banques pour fixer leurs conditions de prêt. Selon Vousfinancer, son rendement est passé de 3,60 % début janvier à 5 % aujourd’hui. Dans le même temps, les crédits immobiliers restent proposés à des taux sensiblement inférieurs.

Les taux moyens au 21 octobre

Durée du crédit	Taux moyen annoncé
15 ans	3,50 %
20 ans	3,70 %
25 ans	3,90 %

Sur 20 ans, l’écart avec l’OAT atteint donc 1,30 point. Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer, y voit le signe que les banques acceptent de réduire leurs marges pour continuer à prêter. L’OAT reste toutefois un repère de marché : elle ne correspond pas, à elle seule, au coût de financement de chaque banque.

« Cette situation ne peut pas durer indéfiniment et les barèmes vont continuer à augmenter dans les prochaines semaines, plus rapidement que nous ne l’avions prévu», souligne-t-elle.

Le contexte monétaire ajoute à la pression. La Banque centrale européenne a relevé son taux de dépôt à 2,50 % en septembre. Ses prochaines décisions dépendront notamment de l’évolution de l’inflation.

Pourquoi les banques continuent à vouloir prêter

Une remontée des taux ne signifie pas pour autant que les banques ferment le robinet du crédit. Elles ont aussi besoin de conquérir des clients. Un prêt immobilier permet souvent de nouer une relation durable avec un ménage.

Selon Julie Bachet, certaines banques commencent dès novembre à travailler sur leurs objectifs de production de l’année suivante. Cette volonté de financer de nouveaux projets devrait limiter la vitesse des hausses.

« Elles ont besoin de produire du crédit immobilier, qui reste un produit d’appel pour capter de nouveaux clients, et elles n’ont aucun intérêt à casser un marché qui reste encore dynamique… », ajoute-t-elle.

Vousfinancer anticipe ainsi une hausse progressive, avec des taux moyens proches de 4 % sur 20 ans fin 2026, puis potentiellement 4,50 % en mars 2027.

Les conditions resteront également différentes selon les dossiers. « Les meilleurs profils continueront néanmoins d’obtenir des conditions nettement inférieures, proches de 3,5 %. », souligne la directrice générale de Vousfinancer. Notre décryptage des prévisions de taux immobiliers proches de 4 % explique pourquoi les écarts entre emprunteurs comptent autant que les moyennes.

Pour les acheteurs, un budget qui se réduit

Quand le taux augmente, une plus grande partie de la mensualité sert à payer les intérêts. À durée et mensualité identiques, le montant que l’on peut emprunter diminue.

Les effets sont déjà visibles. Dans une simulation publiée début octobre par La Centrale de Financement, une mensualité de 1 250 euros sur 20 ans, hors assurance, permettait d’emprunter 213 446 euros, contre 216 682 euros en septembre. Soit 3 236 euros de moins pour acheter. Notre article sur la baisse de capacité d’emprunt en octobre détaille cet exemple.

Pour un acheteur, faire actualiser sa simulation permet de vérifier que le logement recherché reste dans son budget. Pour les agents immobiliers, cette vérification aide aussi à apprécier la solidité du financement avant d’avancer dans une vente.

Le taux d’usure peut aussi bloquer un dossier

La mensualité n’est pas le seul point à surveiller. Le coût complet du crédit doit rester sous un plafond légal : le taux d’usure.

Ce plafond s’applique au taux annuel effectif global, le TAEG. Celui-ci comprend les intérêts, mais aussi l’assurance et les frais obligatoires pour obtenir le prêt. Au quatrième trimestre 2026, le plafond est fixé à 5,40 % pour les crédits immobiliers à taux fixe de 20 ans et plus.

Un taux bancaire inférieur à 4 % ne garantit donc pas que le dossier respecte cette limite. Une assurance coûteuse ou des frais élevés peuvent faire dépasser le plafond, comme l’explique notre guide pour éviter un refus de prêt lié au taux d’usure.

Julie Bachet redoute que la remontée des taux bloque davantage de dossiers d’ici la fin de l’année. Elle conseille aux acheteurs de comparer les établissements et de préparer soigneusement leur demande : « Mieux vaut sécuriser son financement maintenant, faire jouer la concurrence et soigner son dossier», conclue-t-elle.

Le réflexe utile consiste à demander une simulation complète : montant empruntable, mensualité avec assurance, TAEG et coût total. Ce sont ces chiffres qui permettent de savoir si le projet reste finançable.