Taux d’usure en hausse : Comment éviter un refus de prêt ?

Un couple peut obtenir un taux bancaire de 3,80 % et voir malgré tout son prêt refusé. La raison : ce taux ne représente qu’une partie du coût du crédit. Pour décider si une offre respecte le plafond légal, la banque regarde son taux annuel effectif global (TAEG), assurance et frais obligatoires compris. Si ce total dépasse le taux d’usure, elle ne peut pas accorder le prêt.

Des plafonds en légère hausse au 1er octobre

Pour les crédits immobiliers à taux fixe, les nouveaux plafonds applicables à compter du 1er octobre 2026 sont les suivants :

Durée du prêt	Jusqu’au 30 septembre	À partir du 1er octobre
Moins de 10 ans	4,07 %	4,09 %
De 10 ans à moins de 20 ans	4,57 %	4,68 %
20 ans et plus	5,29 %	5,40 %

La hausse est donc de 0,02 point sur les durées les plus courtes et de 0,11 point sur les deux autres tranches. Le plafond des prêts de 20 ans et plus a gagné 0,27 point depuis le début de l’année. Ces chiffres figurent dans l’avis daté du 25 septembre, publié au Journal officiel le 26 septembre.

Cette progression intervient alors que les barèmes bancaires remontent. Selon Vousfinancer, les taux moyens proposés en septembre atteignent 3,50 % sur 15 ans, 3,60 % sur 20 ans et 3,70 % sur 25 ans. Pour comprendre cette évolution, MySweetImmo a détaillé la hausse des taux de crédit à la rentrée 2026. MySweetimmo

« Comme nous le craignions, les taux d’usure du 4e trimestre sont en hausse très limitée, comme cela avait été le cas au 3e trimestre », souligne Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer et membre du conseil d’administration de l’Apic.

Comment un prêt à 3,80 % peut dépasser le plafond de 5,40 %

Vousfinancer prend l’exemple d’un couple empruntant 200 000 € sur 20 ans au taux de 3,80 %. Dans sa simulation, chaque emprunteur est assuré à 100 % au taux de 0,40 %. S’ajoutent 2 000 € de frais de dossier et 2 600 € de frais de garantie. Résultat : le TAEG atteint 5,46 %, soit 0,06 point au-dessus du plafond de 5,40 %. Le prêt ne peut pas être accordé dans ces conditions.

L’assurance peut peser davantage dans le calcul pour les emprunteurs plus âgés ou présentant un risque de santé. Sur une durée courte, les frais fixes représentent aussi une part proportionnellement plus importante du financement. MySweetImmo avait déjà décrit les premiers dossiers bloqués par le taux d’usure au printemps.

Pourquoi le plafond suit les taux bancaires avec retard

La Banque de France calcule chaque trimestre le taux d’usure à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les établissements au trimestre précédent, puis les augmente d’un tiers. Le plafond applicable d’octobre à décembre repose donc sur des crédits accordés avant octobre. Lorsque les banques relèvent rapidement leurs barèmes, ce décalage peut rapprocher certains TAEG du plafond.

« Il existe un décalage entre l’évolution des taux d’usure et les taux de crédit appliqués qui peut entrainer le blocage de certains dossiers de prêts », explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.

Vousfinancer demande, dans ce contexte, le retour temporaire à une révision mensuelle. La Banque de France avait déjà adopté ce rythme de février à décembre 2023, pendant une précédente période de hausse des taux. « L’expérience passée a montré que l’actualisation mensuelle du taux d’usure est un levier pertinent en période de tension », reprend Julie Bachet

Que regarder avant de déposer son dossier ?

Le chiffre à demander à la banque est le TAEG de l’offre complète, et pas seulement le taux du prêt. Comparer plusieurs banques et plusieurs assurances permet de voir quelle proposition reste sous le plafond applicable. Dans la simulation de Vousfinancer, une répartition de l’assurance à 50 % sur chaque emprunteur est envisagée pour réduire le coût ; ce choix de couverture doit correspondre aux besoins du couple.

Pour préparer cette comparaison, MySweetImmo explique ce qu’il faut vérifier dans une assurance emprunteur avant de signer. La Banque de France recommande également de consulter d’autres établissements ou de rechercher une autre assurance lorsqu’un TAEG dépasse le taux d’usure.