Crédit immobilier : En route vers des taux à 4%  

Une hausse de taux peut suffire à rendre un achat impossible à financer. C’est le risque mis en avant par Meilleurtaux alors que les premières grilles bancaires pour octobre continuent de monter. Le chiffre de 4 % n’est pas encore le taux moyen négocié par le courtier : ses banques partenaires affichent toutefois des barèmes standards de 3,86 % en moyenne, avant négociation, pour des prêts d’environ 23 ans.

Des taux négociés en hausse sur toutes les durées

Début septembre, les barèmes standards des banques partenaires de Meilleurtaux s’établissaient en moyenne à 3,69 %. Ils atteignent désormais 3,86 %. Les taux que le courtier prévoit d’obtenir après négociation pour octobre restent plus bas, mais progressent eux aussi :

Durée du prêt	Taux moyens prévus pour octobre	Début septembre
15 ans	3,40 %	3,28 %
20 ans	3,50 % à 3,55 %	3,40 %
25 ans	3,60 % à 3,65 %	3,50 %

Ces moyennes cachent des écarts importants. Selon Meilleurtaux, la différence entre les dossiers proches de leur limite d’emprunt et les profils recherchés par les banques approche un point de taux. Les couples disposant d’épargne et certains primo-accédants restent notamment courtisés. Pour ces derniers, MySweetImmo a détaillé les prêts complémentaires à taux réduit encore proposés par des banques.

Meilleurtaux attribue la pression sur les taux à plusieurs facteurs, dont l’inflation, les tensions au Moyen-Orient, la concurrence pour les capitaux et les incertitudes politiques françaises. Le courtier avait déjà expliqué pourquoi il envisageait des taux proches de 4 % d’ici fin 2026.

À plus de 4 %, quel effet sur l’accès au crédit ?

Le courtier chiffre le risque pour les emprunteurs dont le projet est déjà serré. « Hors sujet taux d’usure, la remontée des taux à plus de 4% – dans un contexte où les prix de l’immobilier n’ont pas vraiment baissé – va selon nos calculs exclure environ 20% des clients actuels du crédit, sauf s’ils arrivent à trouver une manière d’augmenter sensiblement leur apport », indique Maxime Chipoy, porte-parole de Meilleurtaux.

À mensualité supportable identique, un taux plus élevé réduit la somme qu’un ménage peut emprunter. Un apport supplémentaire peut en effet diminuer le montant demandé à la banque. MySweetImmo explique dans quels cas l’apport personnel peut aider un primo-accédant à financer son achat.

Un taux supérieur à 4 % n’aurait pas, à lui seul, un effet identique à chaque période : Meilleurtaux rappelle que le marché a réagi différemment aux épisodes de taux élevés de 2007 à 2009, de 2011 et de fin 2023 à début 2024. Le niveau des prix et les conditions de financement comptent aussi.

Pourquoi le taux d’usure pourrait bloquer des dossiers

Une autre limite s’ajoute au budget des ménages : le taux d’usure. Ce plafond porte sur le taux annuel effectif global du prêt, ou TAEG. Il comprend le taux du crédit, mais aussi les coûts obligatoires liés au financement, notamment l’assurance et certains frais. Pour un prêt immobilier à taux fixe de 20 ans et plus, le plafond passera de 5,29 % à 5,40 % le 1er octobre 2026.

« Les prochains taux d’usure au 1er octobre – à 5,40% pour 20 ans et plus – ont été calculés sur la base de taux qui étaient assez stables avant la remontée de mi-septembre. La récente remontée va peu peser dans le calcul. On a donc un nouveau taux d’usure fixé sur un niveau bas, alors même que les taux pratiqués par les banques vont continuer à augmenter au moins jusqu’à la fin d’année. En prenant en compte les frais annexes – assurance emprunteur, frais de dossier – ça va forcément bloquer pour les petits crédits et les profils âgés ou avec des problèmes de santé », explique Maxime Chipoy.

Le plafond d’octobre augmente donc, mais Meilleurtaux craint que les barèmes des banques ne montent plus vite. Un emprunteur doit regarder le TAEG de son offre complète, et pas uniquement le taux d’intérêt annoncé. MySweetImmo détaille comment l’assurance et les frais peuvent faire dépasser le taux d’usure et conduire à un refus de prêt.