Diagnostic mérules : Est-il obligatoire avant une vente ?

La mérule est un champignon lignivore capable de dégrader fortement les bois d’un bâtiment. Charpentes, planchers, poutres ou boiseries peuvent être attaqués lorsque l’humidité et le manque de ventilation favorisent son développement.

Mais contrairement au diagnostic termites, il n’existe pas en France de diagnostic mérule systématiquement obligatoire avant une vente. Dans certaines zones définies par arrêté préfectoral, le vendeur doit en revanche informer l’acquéreur de l’existence d’un risque de mérule.

L’essentiel selon MySweetImmo

• Il n’existe pas de diagnostic mérule obligatoire pour toutes les ventes immobilières.
• Dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, le vendeur doit informer l’acquéreur de l’existence d’un risque de mérule.
• Lorsqu’une présence de mérule est constatée dans un immeuble bâti, elle doit être déclarée en mairie.
• La déclaration incombe à l’occupant ou, en l’absence d’occupant, au propriétaire.
• Aucun texte national ne fixe une durée de validité de six mois à un diagnostic mérule volontaire.
• En cas de doute, une expertise ou un état parasitaire peut néanmoins être utile pour sécuriser une vente.

Qu’est-ce que la mérule ?

La mérule est un champignon lignivore, c’est-à-dire qu’elle dégrade le bois dont elle se nourrit.

Elle peut s’attaquer notamment :

• aux charpentes ;
• aux poutres ;
• aux planchers ;
• aux plinthes ;
• aux boiseries ;
• à d’autres éléments contenant du bois ou des matériaux cellulosiques.

Une infestation importante peut dégrader les caractéristiques mécaniques du bois et fragiliser certains éléments du bâtiment.

Qu’est-ce qui favorise le développement de la mérule ?

La mérule se développe surtout dans les bâtiments présentant des conditions favorables à son développement, notamment :

• une humidité excessive ;
• des infiltrations ou fuites d’eau ;
• une mauvaise ventilation ;
• des espaces confinés ;
• du bois durablement humide.

La lutte contre la mérule ne consiste donc pas simplement à appliquer un produit fongicide. Il faut aussi identifier et supprimer la cause de l’humidité, traiter les éléments contaminés et, si nécessaire, remplacer les bois trop dégradés.

Le diagnostic mérule est-il obligatoire avant une vente ?

Pas systématiquement.

Le diagnostic mérule ne figure pas parmi les diagnostics immobiliers obligatoires qui doivent être réalisés pour toutes les ventes entrant dans leur champ respectif.

La réglementation prévoit en revanche un dispositif spécifique d’information dans les secteurs où le risque de mérule est identifié.

Dans une zone délimitée par arrêté préfectoral

Lorsque des foyers de mérule sont identifiés dans une ou plusieurs communes, le préfet peut délimiter par arrêté les zones de présence d’un risque de mérule.

En cas de vente d’un immeuble bâti situé dans l’une de ces zones, le vendeur doit fournir à l’acquéreur une information sur la présence d’un risque de mérule.

Cette information est produite dans le cadre de la vente et annexée à la promesse ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique.

Il ne faut donc pas transformer cette obligation d’information en une obligation générale de faire réaliser un « diagnostic mérule » par un diagnostiqueur certifié.

Pour vérifier tous les documents nécessaires à une transaction, consultez notre guide sur les diagnostics obligatoires pour vendre.

Comment savoir si un logement se trouve dans une zone à risque mérule ?

Les zones de présence d’un risque de mérule sont délimitées par arrêté préfectoral.

Pour connaître la situation du bien, le propriétaire peut notamment :

• consulter les arrêtés de la préfecture ;
• se renseigner auprès de la mairie ;
• consulter les informations mises à disposition par les services de l’État.

Il est préférable de vérifier la situation au moment de la vente plutôt que de s’appuyer sur une ancienne carte nationale : les arrêtés peuvent évoluer.

Faut-il déclarer la présence de mérule en mairie ?

Oui lorsque la présence de mérule est effectivement connue dans un immeuble bâti.

La déclaration doit être effectuée :

• par l’occupant de l’immeuble contaminé ;
• à défaut d’occupant, par le propriétaire ;
• lorsqu’elle concerne les parties communes d’une copropriété, par le syndicat des copropriétaires.

La déclaration permet notamment aux pouvoirs publics d’identifier les foyers de contamination et, le cas échéant, de délimiter des zones à risque par arrêté préfectoral.

La déclaration se fait à la mairie de la commune où se situe l’immeuble.

Dans quels cas faire réaliser une recherche de mérule ?

Même lorsqu’elle n’est pas imposée par la réglementation, une expertise peut être particulièrement utile lorsque certains signes font craindre une infestation.

Il faut notamment être vigilant en présence :

• d’infiltrations ou de dégâts des eaux répétés ;
• d’une humidité importante ;
• d’une forte odeur de champignon ou de sous-bois ;
• de bois ramolli ou qui se désagrège ;
• de déformations de boiseries ou de planchers ;
• de filaments, plaques ou masses ressemblant à un champignon ;
• d’un bâtiment longtemps fermé ou insuffisamment ventilé ;
• d’une précédente infestation connue.

Un diagnostic volontaire peut alors permettre d’identifier l’origine des désordres et leur étendue.

Diagnostic mérule et état parasitaire : quelle différence ?

Un diagnostic mérule volontaire recherche spécifiquement la présence de ce champignon.

L’état parasitaire est généralement plus large. Selon la mission confiée au professionnel, il peut rechercher différents agents de dégradation du bois :

• mérules et autres champignons lignivores ;
• termites ;
• capricornes ;
• vrillettes ;
• autres insectes xylophages.

Il ne faut pas confondre cet état parasitaire volontaire avec le diagnostic termites réglementaire, qui est obligatoire pour certaines ventes situées dans des zones délimitées par arrêté préfectoral.

Qui peut réaliser une recherche de mérule ?

Contrairement au DPE, à l’amiante, au plomb, au gaz, à l’électricité ou aux termites, il n’existe pas de certification réglementaire spécifique obligatoire pour un diagnostic mérule volontaire comparable à celles exigées pour ces diagnostics immobiliers.

Il est néanmoins fortement conseillé de choisir un professionnel possédant une compétence reconnue dans les pathologies du bois et disposant d’une assurance responsabilité civile professionnelle adaptée.

Avant de signer un devis, il est utile de vérifier :

• l’expérience du professionnel ;
• le périmètre exact de la mission ;
• les zones qui seront inspectées ;
• les méthodes de recherche utilisées ;
• le contenu du rapport remis ;
• son assurance professionnelle.

Comment se déroule une recherche de mérule ?

Le professionnel inspecte les zones accessibles susceptibles de présenter une infestation.

Il examine notamment :

• les éléments en bois ;
• les planchers ;
• les charpentes accessibles ;
• les caves ;
• les sous-sols ;
• les zones humides ;
• les espaces mal ventilés ;
• les traces d’infiltration.

Il recherche des signes caractéristiques du développement de champignons lignivores et peut effectuer des investigations complémentaires lorsque cela est nécessaire.

Le rapport doit préciser les zones examinées et signaler celles qui n’ont pas pu être inspectées.

Que faire si de la mérule est découverte ?

La première obligation est de déclarer sa présence en mairie dans les conditions prévues par le Code de la construction et de l’habitation.

Il faut ensuite déterminer l’origine de l’humidité qui a favorisé son apparition.

Selon l’étendue des dégâts, les travaux peuvent notamment comprendre :

• la suppression des causes d’humidité ;
• l’amélioration de la ventilation ;
• l’assèchement du bâtiment ;
• le retrait des éléments en bois trop dégradés ;
• le traitement des matériaux concernés ;
• des travaux de réparation ou de remplacement.

Une intervention limitée à l’application d’un fongicide n’est donc pas nécessairement suffisante.

La présence de mérule empêche-t-elle de vendre ?

Non.

Un bien infesté peut être vendu.

Mais le vendeur ne doit pas dissimuler à l’acquéreur une infestation dont il a connaissance. Lorsqu’une information sur le risque de mérule est légalement requise parce que le bien se situe dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, elle doit également être fournie.

Une infestation importante peut évidemment avoir une incidence sur :

• l’état du bâtiment ;
• le montant des travaux ;
• la valeur du bien ;
• la négociation entre vendeur et acquéreur.

Un acquéreur qui découvre après la vente une infestation grave qui lui aurait été dissimulée peut, selon les circonstances, chercher à engager la responsabilité du vendeur, notamment sur le terrain des vices cachés.

Combien coûte un diagnostic mérule ?

Les tarifs ne sont pas réglementés.

Le prix dépend notamment :

• de la superficie du bien ;
• du nombre de pièces et de niveaux ;
• de la complexité du bâtiment ;
• des zones à examiner ;
• des investigations nécessaires ;
• de la localisation ;
• du professionnel choisi.

Comme il ne s’agit pas d’un diagnostic réglementé comparable au DPE ou au diagnostic termites, il est préférable de demander plusieurs devis en vérifiant précisément le contenu de la prestation plutôt que de retenir une fourchette de prix trop générale.

Pour comparer avec le prix des diagnostics réglementaires, consultez notre guide sur le prix des diagnostics immobiliers.

Quelle est la durée de validité d’un diagnostic mérule ?

Il n’existe pas de durée de validité réglementaire nationale pour une expertise mérule volontaire.

Il ne faut donc pas lui attribuer automatiquement une validité de six mois par analogie avec le diagnostic termites.

La situation d’un bâtiment peut toutefois évoluer rapidement lorsque les conditions favorables au développement du champignon persistent.

Dans le cadre d’une vente, si une expertise ancienne est utilisée, il peut donc être prudent de vérifier qu’elle correspond toujours à l’état actuel du bien.

Mérule : les questions fréquentes

Le diagnostic mérule est-il obligatoire pour vendre ?

Non, il n’existe pas de diagnostic mérule systématiquement obligatoire avant toute vente. Dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, le vendeur doit en revanche fournir une information sur la présence d’un risque de mérule.

Le diagnostic mérule fait-il partie du DDT ?

La mérule fait l’objet d’une obligation spécifique d’information dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. Il ne faut pas pour autant la présenter comme un diagnostic technique réglementé comparable au DPE, au gaz ou aux termites.

Faut-il déclarer une infestation de mérule ?

Oui. Dès que la présence de mérule est connue dans un immeuble bâti, elle doit être déclarée en mairie par l’occupant ou, à défaut, le propriétaire. Dans les parties communes d’une copropriété, cette obligation incombe au syndicat des copropriétaires.

Existe-t-il des zones à risque mérule ?

Oui. Le préfet peut délimiter par arrêté les zones de présence d’un risque de mérule lorsque des foyers ont été identifiés dans une ou plusieurs communes.

La mérule empêche-t-elle de vendre ?

Non. Mais l’acquéreur doit être correctement informé de la situation lorsque le vendeur en a connaissance et lorsque la réglementation impose une information spécifique.

Le diagnostic doit-il être réalisé par un diagnostiqueur certifié ?

Il n’existe pas de certification réglementaire spécifique obligatoire pour une expertise mérule volontaire comparable à celle requise pour certains diagnostics immobiliers.

Combien de temps un diagnostic mérule est-il valable ?

Aucune durée nationale réglementaire n’est fixée. La validité de six mois applicable au diagnostic termites ne doit pas être transposée automatiquement à la mérule.

Mérule et termites, est-ce la même chose ?

Non. La mérule est un champignon lignivore. Le termite est un insecte xylophage. Les obligations réglementaires sont également différentes.

Références juridiques

• Ministères de la Transition écologique et du Logement – Termites, insectes xylophages et champignons lignivores
• Légifrance – Code de la construction et de l’habitation, article L.126-5 : déclaration de la présence de mérule
• Légifrance – Code de la construction et de l’habitation, article L.126-25 : information de l’acquéreur
• Légifrance – Code de la construction et de l’habitation, article L.131-3 : zones de présence d’un risque de mérule