Crédit immobilier : Faut-il emprunter maintenant ou attendre septembre ?

Les taux de crédit immobilier restent contenus en août, mais les premières tensions réapparaissent. Ils s’établissent en moyenne à 3,44 % sur 20 ans et 3,52 % sur 25 ans. Alors que la BCE a marqué une pause en juillet et que les banques continuent à se battre pour les bons dossiers, faut-il profiter des conditions actuelles ou attendre septembre en espérant de meilleurs taux ? MySweetImmo fait les comptes.

Les taux remontent légèrement : faut-il s’en inquiéter ?

Pas de flambée des taux cet été. Mais après un mois de juillet plutôt stable, les conditions de crédit se tendent légèrement. En août, les taux moyens se situent autour de 3,33 % sur 15 ans, 3,44 % sur 20 ans et 3,52 % sur 25 ans. La hausse reste donc limitée, mais elle met fin, au moins provisoirement, à l’idée que les taux vont continuer à baisser tranquillement jusqu’à la rentrée.

Pour les acheteurs qui ont trouvé leur logement, la question est très concrète : faut-il signer son crédit maintenant ou attendre septembre dans l’espoir de gagner quelques dixièmes de point ? MySweetImmo posait déjà la question début juillet, alors que se dessinait le risque d’une remontée des taux à la rentrée.

Depuis, aucun signal ne permet de garantir une amélioration en septembre. La Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs en juin, puis choisi de les maintenir en juillet. Elle n’a annoncé aucune baisse automatique pour les mois suivants. Pour les particuliers, la conclusion est simple : attendre septembre ne garantit pas un meilleur taux.

Les banques restent néanmoins ouvertes au crédit. Les bons dossiers continuent à être recherchés et peuvent obtenir des conditions meilleures que les barèmes moyens. Apport, revenus, stabilité professionnelle, épargne après l’achat et qualité du projet restent donc déterminants. Autrement dit, avant d’attendre une baisse générale des taux, mieux vaut déjà vérifier ce que plusieurs banques sont réellement prêtes à vous proposer.

Combien vous coûterait une hausse des taux ?

Une hausse de 0,25 ou 0,50 point peut sembler minime. Sur vingt ans, l’écart finit pourtant par peser sur le budget.

Prenons un crédit de 200 000 euros sur 20 ans. À 3,44 %, la mensualité tourne autour de 1 154 euros hors assurance. Si le taux passe à 3,69 %, elle approche 1 180 euros, soit environ 26 euros de plus par mois et près de 6 200 euros supplémentaires sur la durée du prêt. À 3,94 %, la mensualité atteint environ 1 206 euros, soit près de 52 euros de plus par mois et environ 12 450 euros supplémentaires au total.

Pour 300 000 euros empruntés, la mensualité est d’environ 1 731 euros à 3,44 %. À 3,69 %, elle grimpe autour de 1 769 euros. La différence paraît faible mois après mois — environ 39 euros — mais représente près de 9 300 euros sur vingt ans. Avec un taux à 3,94 %, le surcoût approche 18 700 euros.

Sur 500 000 euros empruntés, une hausse de 3,44 % à 3,69 % représente environ 65 euros supplémentaires par mois et près de 15 500 euros sur la durée du crédit. Avec un taux à 3,94 %, le surcoût dépasse 31 000 euros.

Ces calculs montrent qu’une remontée des taux n’est pas neutre. Mais ils ne signifient pas qu’il faut acheter précipitamment avant septembre. Car le taux n’est qu’une partie du coût de l’opération.

Les simulations MySweetImmo ci-dessus sont réalisées sur 20 ans, hors assurance emprunteur, frais de dossier et garantie. Les conditions réelles varient selon le profil de l’emprunteur et l’établissement bancaire.

Négocier le prix peut rapporter plus qu’attendre une baisse de taux

C’est le point que les acheteurs oublient parfois : quelques milliers d’euros négociés sur le prix du logement peuvent compenser une hausse du taux de crédit.

Prenons un acheteur qui souhaite financer 300 000 euros sur vingt ans. À 3,44 %, sa mensualité est d’environ 1 731 euros. Si le taux monte à 3,69 %, cette même mensualité permet encore d’emprunter environ 293 400 euros. Une baisse d’environ 6 600 euros du montant à financer suffit donc à absorber, en termes de mensualité, une hausse de 0,25 point.

Avec un taux à 3,94 %, il faudrait réduire le montant emprunté d’environ 12 900 euros pour conserver une mensualité comparable. Pour un financement initial de 200 000 euros, une baisse d’environ 4 400 euros compense une hausse de taux de 3,44 % à 3,69 %. Pour 500 000 euros, l’effort à obtenir sur le prix tourne autour de 10 900 euros.

Le pouvoir d’achat immobilier dépend donc du taux, mais aussi du prix payé, de l’apport et de la durée d’emprunt. Un acheteur qui négocie correctement son logement en septembre peut réaliser une meilleure opération qu’un autre qui aura obtenu un taux légèrement inférieur en août mais payé son bien trop cher.

Faut-il emprunter maintenant ou attendre ?

Si vous avez trouvé le bon logement, que son prix vous paraît cohérent et que votre financement est solide, attendre uniquement dans l’espoir d’obtenir un meilleur taux en septembre n’est pas forcément une bonne stratégie. Rien ne garantit aujourd’hui que les conditions seront plus favorables dans quelques semaines.

Avant de signer, mieux vaut en revanche faire jouer les deux leviers à votre disposition : négocier le prix avec le vendeur et mettre plusieurs banques ou courtiers en concurrence. Un bon dossier peut encore obtenir un taux inférieur à la moyenne, et quelques milliers d’euros gagnés sur le prix du bien peuvent peser davantage qu’une petite variation de taux.

À l’inverse, si le logement est surévalué ou si votre financement est trop tendu, inutile de vous précipiter par peur d’une remontée des taux. Un mauvais achat ne devient pas une bonne affaire simplement parce que le crédit est légèrement moins cher.

Pour préparer votre financement, retrouvez aussi notre guide pour financer son bien immobilier et notre décryptage sur ce que 0,20 point de taux supplémentaire peut réellement vous coûter.

Ce qu’il faut retenir avant de décider

À 3,44 % sur 20 ans, les taux restent encore relativement contenus. Une hausse de 0,25 point coûterait environ 9 300 euros supplémentaires sur vingt ans pour un emprunt de 300 000 euros. Mais une baisse d’environ 6 600 euros du montant financé permettrait de conserver quasiment la même mensualité.

La bonne question n’est donc pas seulement : « Les taux vont-ils monter en septembre ? » Elle est aussi : « Le bien que j’achète est-il au bon prix et ai-je obtenu la meilleure offre de crédit possible ? »

Le meilleur crédit immobilier n’est pas forcément celui qui affiche le taux le plus bas. C’est celui qui permet de financer un bien acheté au bon prix.