« Logement : Des décisions publiques mal venues ? », Michel Mouillart

L’euphorie des marchés immobiliers déclenchée par la baisse des taux commence à s’altérer

4,7 années de revenus pour acheter un logement ancien, contre 4,5 il y a 10 ans lorsque les prix étaient, disait-on, au plus haut…

L’euphorie actuelle ne fait que prendre acte de trois années d’une reprise des marchés tout à fait remarquable. Et cette reprise a été largement déclenchée par une amélioration des conditions de crédit conduisant les taux d’intérêt à des niveaux jamais observés jusqu’alors.

Pourtant, la dynamique d’expansion des marchés a déjà commencé à s’altérer : l’amélioration des conditions de crédit avait contribué à un recul significatif des taux d’effort des emprunteurs.  Mais à partir de 2016, le renforcement de la hausse des prix a commencé à devenir trop marqué pour être encore compensé par l’amélioration des conditions de crédit : la solvabilité de la demande se dégrade donc maintenant, surtout que depuis près d’une année, les conditions de crédit ne s’améliorent plus.

Le ratio « prix sur revenu » qui s’est nettement redressé depuis l’été 2016, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien, illustre bien la situation nouvelle avec laquelle la demande et les marchés doivent composer depuis plus d’une année : le prix d’un logement ancien acheté par les ménages représentait 4,7 années de revenus en octobre 2017 contre 4,5 années dix ans auparavant, lorsque les prix étaient « au plus haut », disait-on alors ; alors que ce même ratio est de 4,9 années de revenus dans le neuf, contre 4,5 années il y a dix ans.

Dans le même temps, le moral des ménages que l’indicateur synthétique construit par l’INSEE propose de mesurer s’érode. La confiance des ménages dans la situation économique se détériore pour le quatrième mois consécutif : avec, en particulier, une dégradation de leur opinion sur la situation financière future et sur la capacité d’épargne, et surtout sur l’opportunité de faire des achats importants !

2017 restera une excellente année mais l’affaissement de la demande menace

Dans l’ancien, les ventes se sont affaiblies se sont affaiblies depuis le mois de septembre d’après le baromètre LPI-SeLoger.

Aussi n’est-il pas étonnant de constater qu’après un 1^er semestre 2017 « euphorique », à la suite d’un 4^ème trimestre 2016 tout aussi « exceptionnel », la pression de la demande semble s’émousser : d’ailleurs, l’enquête mensuelle de la Banque de France auprès des établissements de crédit notait récemment que pour le sixième mois consécutif, la demande de crédits à l’habitat des ménages était en repli en octobre dernier, après deux années d’une croissance ininterrompue.

De même d’après l’INSEE, en octobre 2017 les promoteurs étaient (nettement) moins nombreux qu’en juillet à estimer que la demande de logements neufs était forte. En outre, ils jugeaient les perspectives de mises en chantier pour les trois prochains mois moins favorables qu’en juillet. Enfin, les promoteurs étaient plus nombreux qu’en juillet à signaler une hausse de leur stock de logements invendus.

Dans ce contexte, les ventes des constructeurs de maisons individuelles reculent. D’après le Markemétron de LCA-FFB, la demande est à la peine depuis le début du printemps et après plusieurs mois d’hésitations, le marché ne semble plus pouvoir se ressaisir. L’atterrissage de la conjoncture se réalise encore en douceur dans ce secteur de la construction, mais sans perspective d’une reprise prochaine des ventes.

En ce qui concerne le marché de l’ancien, les signatures des compromis hésitent et reculent (doucement) depuis la fin du printemps. Puis après un début d’été encourageant, le marché n’a pas fait montre d’un grand dynamisme durant les vacances et depuis septembre les ventes se sont encore affaiblies, d’après le Baromètre LPI-SeLoger.

Il n’est donc guère étonnant que l’Observatoire Crédit Logement/CSA ait pu constater le repli du nombre de crédits accordés dès la fin du printemps :

– dans le neuf, on constate un affaiblissement significatif de la demande : avec en octobre, – 6.2 % pour le nombre de prêts bancaires accordés. Aussi, et en dépit d’un bon début d’année 2017, l’activité mesurée en niveau annuel glissant ralentit : en octobre, le rythme d’évolution en glissement annuel n’est plus que de + 4.2 % ;

– dans l’ancien, le rythme d’évolution en glissement annuel de l’activité (hors rachats de créances) confirme aussi l’affaiblissement de la demande : en octobre, – 3.0 % pour le nombre de prêts bancaires accordés (contre + 21.3 % en mars dernier). Cependant, les tendances annuelles du marché paraissent toujours satisfaisantes : le rythme d’évolution en glissement annuel de l’activité mesurée en niveau annuel glissant est encore de + 6.7 % pour le nombre de prêts bancaires accordés.

Les réformes annoncées devraient peser lourdement sur la conjoncture des marchés immobiliers

2017 restera battra tous les records en terme d’activité mais se terminera moins bien qu’elle n’avait commencé. Quid de 2018 ?

L’affaiblissement de la demande est donc à peu près certain, même si l’année 2017 sera encore une très bonne année pour les marchés : certes elle se terminera moins bien qu’elle n’avait commencé, mais elle battra tous les records d’activité. Et après, en 2018 ?

Pour les deux années à venir, ce ne sont probablement pas les taux des crédits immobiliers qui devraient faire peser un risque de dégradation de la conjoncture. Pour l’avenir, le risque de leur remontée paraît négligeable. Par exemple, les marchés n’anticipent qu’une remontée progressive du taux de l’OAT à 10 ans. Pour beaucoup d’établissements de crédit, l’OAT à 10 ans qui s’établirait à 1.0 % en 2017 (entre 1.1 % et 1.2 % fin 2017) remonterait progressivement à 1.5 % en 2018 (entre 1.6 % et 1.7 % fin 2018). Alors que la Banque de France est plus « optimiste » à cet égard, anticipant 0.9 % en 2017 (1.1 % fin 2017), puis 1.2 % en 2018 … et 1.5 % en 2019 !

Dans ces conditions, les taux des crédits immobiliers ne devraient pas s’élever au-dessus de 1.65 % fin 2017 (voire, au pire, à 1.70 %) et ne progresser que lentement en 2018, pour probablement fluctuer autour de 1.85 % (voire 1.90 %) vers la fin 2018. Alors certes, ce n’est pas une telle évolution qui en elle-même risquera de casser le dynamisme du marché, sauf que pendant ce temps les prix continueront à augmenter …

D’autant que les dispositifs publics de soutien de la demande (APL accession, PTZ, Pinel, CITE, TVA réduite, …) sont devenus plus vulnérables : leur remise en cause partielle (voire totale pour certains d’entre eux) devraient avoir des conséquences non négligeables sur la demande.

A cet égard, le paysage des prochaines années qui se dévoile laisse entrevoir des marchés immobiliers faisant face à un choc qui viendrait porter un coup d’arrêt à une expansion parfois vigoureuse, observée jusqu’alors. Et comme cela a pu se constater à trois reprises déjà au cours des trente dernières années, lorsque un choc est synonyme de contraction des moyens budgétaires mis à disposition de la politique du logement et/ou si des mesures coercitives viennent rompre la confiance des investisseurs et/ou des constructeurs, il peut être rude. 

Les déséquilibre entre les grande métropoles et le reste du territoire national vont se renforcer, loin de l’idée de la cohésion des territoires

Les réformes annoncées des aides au logement, personnelles mais aussi fiscales et à la pierre, devraient certes amplifier la décrue de l’effort de la collectivité en faveur du logement et essentiellement l’effort budgétaire de l’Etat, mais elles devraient aussi peser assez lourdement sur la conjoncture des marchés immobiliers. Et les déséquilibres entre les grandes métropoles et le reste du territoire national vont se renforcer, loin de l’idée de la cohésion des territoires … même si on se limite à l’examen du secteur de la construction.

La dégradation du PTZ dans les zones B2 et C va fortement affecter le tiers des ménages qui y primo accèdent avec une aide de l’Etat et disposent d’un revenu mensuel inférieur à 2 SMIC : le PTZ à 20 % signifie pour eux une augmentation de leur taux d’effort de près de 6 points, alors qu’ils supportent déjà un taux d’effort de 35 %, en moyenne ! Et comme la suppression de l’APL accession va accompagner la dégradation du PTZ, plus de la moitié d’entre eux devront abandonner leur projet. De même, de l’ordre de 30 % des ménages qui primo accèdent avec un PTZ et des revenus compris entre 2 et 3 SMIC vont devoir abandonner leurs projets. Au total, et même en supposant que l’adaptation de l’offre de financement des établissements de crédit et le « déshabillage » des logements commercialisés viennent amortir l’ampleur du choc, ce sont donc (a minima) plus de 15 000 primo accessions dans le neuf qui vont être perdues sur ces territoires en 2018 et en 2019. Et au moins 35 000 primo accessions dès 2020 !

Alors que dans le même temps, le recul des investissements locatifs privés réalisés dans les zones B2 et C sera non négligeable. Autant en raison de la suppression progressive du bénéfice du Pinel, qu’en réponse à l’abandon des projets de montage des opérations mixant accession, locatif privé et locatif social. Compte tenu des délais de transformation des ventes de logements commercialisés par les promoteurs qui interviennent sur ces territoires en mises en chantier, ce seraient donc de l’ordre de 5 000 logements commencés qui seraient perdus à ce titre dès 2018, et près de 15 000 dès 2020.

Quant au niveau de la construction locative sociale, il ne sortira pas indemne de tout cela. D’abord en raison des conséquences que la mise en œuvre de l’article 52 du PLF devrait avoir sur les capacités de financement (sur la volonté des bailleurs sociaux de lancer)  des programmes nouveaux. Ensuite parce que les équilibres de financement de nombre de projets vont être remis en cause par la suppression des dispositifs de soutien de la demande privée dans les zones B2 et C (Pinel et PTZ). Enfin parce que la déstabilisation des finances locales provoquée par la suppression progressive de la taxe d’habitation et la remise en cause de nombre d’emplois aidés, après les baisses successives des dotations budgétaires aux collectivités locales, va peser sur les possibilités d’accompagnement budgétaires des projets locatifs sociaux nouveaux. Ainsi peut-on estimer, compte tenu des délais séparant les agréments d’opérations accordées  par les services de l’Etat et l’ouverture des chantiers de construction locative sociale, que de l’ordre de 5 000 logements commencés seront perdus en 2018. Et probablement près de 15 000 en 2020 si, comme cela est plus que probable, rien ne venait modifier la voie ouverte par le PLF pour 2018.     

Le choc d’offre attendu d’ici 2020 correspond à une perte d’au moins 60 000 mises en chantiers par an

Le contrecoup d’un choc d’activité induit par le choc d’offre ne peut être écarté. Attention à l’aggravation des besoins en logements insatisfaits.

L’ampleur du choc d’offre attendu à l’horizon 2020 est donc loin d’être négligeable, puisqu’il correspond (a minima, sans tenir compte des effets induits difficiles à estimer a priori) à une perte annuelle de 60 000 mises en chantier. Avec toutes les conséquences prévisibles concernant le renforcement des tensions sur les marchés et des difficultés d’accès au logement (pour les ménages modestes, principalement), la dégradation de l’appareil de production et de l’emploi dans le secteur, … et une aggravation des besoins en logement insatisfaits, dans le contexte d’une pression démographique qui ne devrait guère fléchir, à l’avenir. 

Certes, l’impact le plus important des réformes des aides au logement concernerait le marché du neuf, mais les autres marchés se trouveraient aussi affaiblis, rendant plus net encore l’atterrissage de la conjoncture, sans compter sur le contrecoup d’un choc d’activité induit qui ne peut être écarté :

– le marché de l’ancien, avec le recentrage du PTZ avec travaux, bien sûr, mais aussi en réponse à la diminution des reventes de logements existants réalisées (sans cela) pour réinvestir dans le neuf (le recyclage, qui concerne de l’ordre du 1/3 des achats réalisés auprès d’un promoteur, notamment) ;

– alors que le marché des travaux subirait le contrecoup du ralentissement des ventes de logements anciens (les travaux induits, hors les opérations d’acquisitions-amélioration) et la remise en cause progressive du CITE.

Et au global, le marché des crédits perdrait près de 12 Mds d’€ de production en 2020, pour 100 000 opérations immobilières (dans le neuf, l’ancien et les travaux) qui ne pourraient plus être réalisées par les ménages !