Location et dégradation : C’est au locataire de prouver qu’il n’est pas fautif

Suite à la dégradation des murs en crépi, le bailleur conserve le dépôt de garantie

Un bailleur fait réaliser des travaux de crépi des murs extérieurs d’une maison, qu’il loue. Au départ du locataire, le bailleur constate que l’un des murs est dégradé. Il conserve le dépôt de garantie pour payer les réparations du mur.
Le locataire soutient qu’il ne doit rien payer et réclame la restitution du dépôt de garantie et le paiement de l’indemnité légale de retard de 10 %.

La Cour d’appel condamne le bailleur a restituer le dépôt de garantie au locataire

La Cour d’appel est saisie. Elle estime que l’état initial du mur est invérifiable car aucune mention n’a été reportée sur l’état des lieux d’entrée et aucun avenant à l’état des lieux d’entrée n’a été fait après les travaux de crépi. Elle condamne le bailleur à restituer au locataire le dépôt de garantie et à payer l’indemnité de retard de 10 %.

La Cour de cassation considère que le locataire doit prouver qu’il n’a pas dégradé le mur

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel. Elle juge que son raisonnement inverse la charge de la preuve. C’est au locataire de démontrer qu’il n’a pas dégradé le bien loué. Il doit prouver que les désordres ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Ce qu’il faut retenir

Le locataire est obligé de répondre des dégradations qui surviennent en cours de bail. Il doit apporter la preuve qu’il n’en est pas responsable. C’est ce qu’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 9 juillet 2020.