Immobilier : 9 ventes sur 10 se concluent en dessous du prix affiché

Neuf acquisitions immobilières sur dix font désormais l’objet d’une négociation, selon le dernier billet de tendances de Laforêt. Avec une offre en hausse de 9 %, des prix en recul de 1,5 % et des délais de vente qui atteignent 101 jours, les acheteurs disposent de davantage de choix et prennent le temps de discuter les prix.

La négociation devient presque systématique

Négocier le prix d’un logement n’est plus l’exception. C’est presque devenu la règle. En septembre 2026, 9 acquisitions sur 10 font l’objet d’une discussion sur le prix, selon Laforêt.

La marge moyenne de négociation atteint 4,8 % au niveau national, en hausse de 0,3 point sur un an. Elle s’établit à 3,2 % à Paris, 4,6 % en Île-de-France hors Paris et 5,1 % dans les régions. Elle s’est néanmoins légèrement réduite depuis juin, où elle atteignait 5,2 % : les vendeurs semblent davantage ajuster leur prix dès la mise sur le marché. LAFORET Billet de tendances sep…

La tendance était déjà visible au premier semestre, lorsque la négociation s’installait progressivement dans le marché immobilier. Elle s’est désormais généralisée.

Tous les logements ne se négocient toutefois pas de la même manière. Les petites surfaces, recherchées par les primo-accédants et les investisseurs, laissent généralement moins de latitude. À l’inverse, les grandes maisons nécessitant des travaux importants offrent davantage de marge. Les logements classés F ou G font régulièrement l’objet de décotes supérieures à 10 %, selon Laforêt.

Il faut désormais 101 jours en moyenne pour vendre selon Laforêt

Le rapport de force se lit aussi dans les délais. Il faut désormais 101 jours en moyenne pour vendre un logement en France, soit six jours de plus qu’en septembre 2025.

À Paris, le délai atteint 84 jours, huit de plus qu’un an auparavant. Il s’établit à 99 jours en Île-de-France hors Paris et à 101 jours dans les régions. Après plusieurs mois de hausse, ces délais semblent toutefois se stabiliser autour d’un nouveau point d’équilibre proche de 100 jours.

Les acheteurs ne regardent plus seulement le prix affiché. Travaux à prévoir, performance énergétique, coût du chauffage, fiscalité locale ou frais de mobilité entrent dans l’équation. Le DPE pèse notamment sur la valeur des biens, même si la décote des passoires thermiques varie fortement selon les marchés locaux.

L’offre progresse beaucoup plus vite que la demande

La rentrée apporte pourtant un signal positif : la demande immobilière progresse de 1 % sur un an, après avoir reculé de 3 % à la fin du premier semestre. Mais l’offre augmente beaucoup plus rapidement, de 9 % sur un an. LAFORET Billet de tendances sep…

Cette différence redonne du choix aux acquéreurs et alimente la négociation. Elle masque néanmoins de fortes disparités. La demande progresse de 4 % à Paris et de 5 % en Île-de-France hors Paris, alors qu’elle recule encore de 2 % dans les régions.

Le contraste est tout aussi net selon le type de logement : la demande d’appartements augmente de 4,5 %, tandis que celle des maisons recule de 4 %. Du côté des biens disponibles, l’offre d’appartements bondit de 13 %, contre seulement 4 % pour les maisons.

Laforêt y voit notamment l’effet des arbitrages budgétaires des ménages. Plus grandes en moyenne, les maisons peuvent entraîner davantage de dépenses de chauffage, d’entretien et de mobilité. Dans un contexte où le coût global du logement est davantage scruté, ces charges pèsent sur les décisions.

Les ventes restent en baisse malgré le retour des acheteurs

Le redressement de la demande ne suffit pas encore à faire repartir les volumes. Les transactions restent en baisse de 1,8 % sur un an en septembre : -3,8 % à Paris, -1,8 % dans les régions et -0,8 % en Île-de-France hors Paris.

La situation s’améliore néanmoins progressivement. À Paris, les transactions reculaient encore de 4,7 % en juin. Le marché n’est donc pas à l’arrêt, mais il manque toujours de fluidité.

Les conditions de financement contribuent à cette prudence. La remontée des taux de crédit immobilier observée depuis la rentrée réduit la capacité d’achat de certains ménages et les pousse à sécuriser davantage leur projet avant de s’engager. Les acquéreurs comparent plus longuement les biens, mais aussi leur coût global de détention.

Cette pression pourrait se prolonger : après la hausse des taux directeurs de la BCE, les taux immobiliers pourraient encore progresser d’ici la fin de 2026.

Les prix reculent de 1,5 % et le marché cherche son équilibre

Dans ce contexte, les prix continuent de s’ajuster. Le prix moyen atteint 3 238 €/m² au niveau national, en baisse de 1,5 % sur un an.

À Paris, il s’établit à 9 553 €/m², en recul de 1 %. En Île-de-France hors Paris, la baisse atteint 2 %, à 3 879 €/m². Dans les régions, les prix diminuent de 1,8 %, à 2 433 €/m². LAFORET Billet de tendances sep…

Les écarts restent importants d’une ville à l’autre. Brest affiche la plus forte hausse du panel Laforêt, avec +5,8 % sur un an, devant Rouen (+2,8 %) et Dijon (+2,6 %). À l’inverse, Nice recule de 0,5 %, Lyon de 0,4 % et Bordeaux de 0,2 %. Marseille et Strasbourg sont quasiment stables. LAFORET Billet de tendances sep…

Ces chiffres confirment un marché qui se rapproche progressivement d’un nouvel équilibre, sans véritable rebond. Cette reprise encore inachevée rejoint d’ailleurs les tendances observées début septembre, avec un marché immobilier 2026 qui résistait mais peinait déjà à accélérer.

« Le marché immobilier résiste, mais les décisions prennent davantage de temps. Les signaux observés depuis l’été confirment le retour progressif des projets immobiliers. Pour autant, la reprise reste inachevée. 2026 devrait ainsi constituer une année de transition davantage qu’une véritable année de rebond », résume Yann Jéhanno, président de Laforêt.