Plus-value immobilière : Les notaires veulent passer de 30 à 22 ans

Les propriétaires d’une résidence secondaire ou d’un logement locatif doivent aujourd’hui attendre 30 ans pour être totalement exonérés de prélèvements sociaux sur leur plus-value immobilière. Les notaires proposent de ramener ce délai à 22 ans. Présentée au 122e Congrès des notaires de France, qui s’ouvre ce 30 septembre à Lille, la mesure pourrait faire économiser plusieurs milliers d’euros à certains vendeurs et favoriser la remise de biens sur le marché. Mais elle n’est, à ce stade, ni votée ni applicable. Le Congrès doit examiner 21 propositions consacrées cette année à la fiscalité.

Pourquoi faut-il aujourd’hui attendre 30 ans ?

La fiscalité de la plus-value immobilière fonctionne selon deux calendriers. Lorsqu’elle est taxable, la plus-value est soumise à 19 % d’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux. Mais ces prélèvements diminuent progressivement en fonction de la durée pendant laquelle le propriétaire a détenu son bien.

Pour l’impôt sur le revenu, l’exonération liée à la durée de détention devient totale après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, il faut attendre 30 ans. Entre les deux, le vendeur ne paie donc plus d’impôt sur le revenu sur sa plus-value, mais continue à supporter des prélèvements sociaux. C’est précisément cet écart de huit années que les notaires veulent supprimer.

La résidence principale n’est pas concernée : sa plus-value est déjà totalement exonérée lorsque le logement constitue bien l’habitation habituelle et effective du vendeur au moment de la vente. Les conditions permettant de bénéficier de l’exonération sur la résidence principale doivent toutefois être respectées. D’autres exonérations existent également en fonction du bien ou de la situation du propriétaire.

En proposant d’aligner le régime des prélèvements sociaux sur celui de l’impôt sur le revenu, le Congrès veut éviter qu’un propriétaire conserve plusieurs années supplémentaires un bien uniquement pour atteindre l’exonération totale. L’objectif affiché est de réduire les arbitrages dictés par la fiscalité, de remettre davantage de biens sur le marché et de favoriser la mobilité résidentielle.

Combien un vendeur pourrait-il économiser ?

Prenons le cas d’un propriétaire réalisant une plus-value de 100 000 €, avant application de l’abattement pour durée de détention, sur un bien ne bénéficiant d’aucune autre exonération.

Durée de détention	Abattement social actuel	Base taxable	Prélèvements sociaux à 17,2 %
22 ans	28 %	72 000 €	12 384 €
25 ans	55 %	45 000 €	7 740 €
28 ans	82 %	18 000 €	3 096 €
30 ans	100 %	0 €	0 €

Le barème officiel prévoit en effet un abattement de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,6 % la 22e année, puis 9 % par an au-delà. À 25 ans de détention, l’abattement atteint ainsi 55 %.

Concrètement, dans notre exemple, un propriétaire qui vend après 25 ans économiserait 7 740 € si l’exonération totale intervenait dès la 22e année. Après 22 ans, l’écart atteindrait même 12 384 €.

Ces montants restent des illustrations : le calcul réel d’une plus-value dépend notamment du prix d’acquisition retenu, des frais d’acquisition, de certains travaux et de la situation du vendeur. Mais ils permettent de comprendre pourquoi certains propriétaires peuvent aujourd’hui hésiter à vendre lorsqu’ils approchent de la 30e année.

Les notaires veulent aussi favoriser le réinvestissement

La proposition ne s’arrête pas au raccourcissement du délai d’exonération. Le Congrès souhaite également favoriser le réinvestissement du prix de vente, autre moyen selon lui de remettre plus rapidement le patrimoine en circulation.

Le projet prévoit d’exonérer la plus-value à hauteur des sommes réinvesties dans les deux années suivant la vente, sous conditions, lorsque le bien cédé est détenu depuis plus de cinq ans. Les investissements pouvant bénéficier de cette mesure seraient définis par la loi. Le livret du Congrès cite notamment certains investissements locatifs, mais aussi d’autres placements destinés à orienter l’épargne vers l’économie.

La logique n’est pas totalement nouvelle. Un particulier qui vend pour la première fois un logement autre que sa résidence principale peut déjà, sous certaines conditions, être exonéré de plus-value s’il réemploie le prix de vente pour acheter ou construire sa résidence principale dans les deux ans. Pour le Congrès, il s’agit donc moins de supprimer toute fiscalité sur les ventes immobilières que de faire en sorte qu’elle ne conduise pas un propriétaire à immobiliser un bien ou du capital uniquement pour attendre un régime plus favorable.

Cette réforme pourrait-elle réellement débloquer des ventes ?

Pour les professionnels de l’immobilier, c’est la question centrale. Un propriétaire qui détient depuis 22, 25 ou 28 ans une résidence secondaire ou un investissement locatif peut aujourd’hui avoir intérêt à patienter avant de vendre afin de réduire ses prélèvements sociaux. Si l’exonération totale intervenait dès 22 ans, ce frein fiscal disparaîtrait.

L’effet serait d’autant plus intéressant que la reprise du marché immobilier reste encore inachevée. Remettre davantage de biens sur le marché pourrait créer des opportunités de mandats et faciliter certains projets de mobilité. Mais il serait excessif d’en déduire qu’une réforme fiscale suffirait à provoquer une vague de ventes : prix, rendement locatif, situation familiale, perspectives patrimoniales et conditions de marché restent déterminants.

Le coût pour les finances publiques pèsera aussi dans le débat. Le Congrès chiffre à 1,4 milliard d’euros, sur la base des données de 2022, le coût d’une exonération des prélèvements sociaux dès 22 ans. Markdown collé

Et surtout, rien ne change aujourd’hui pour les vendeurs. Le 122e Congrès des notaires se tient à Lille du 30 septembre au 2 octobre et ses propositions doivent encore être débattues et soumises au vote des congressistes. Même adoptée par le Congrès, la réduction du délai de 30 à 22 ans devrait ensuite être reprise dans un texte législatif avant de pouvoir s’appliquer.

L’idée a d’ailleurs déjà été avancée sans aboutir. Une proposition de loi déposée en 2024 prévoyait elle aussi d’harmoniser les deux calendriers d’exonération. En attendant une éventuelle réforme, la règle reste donc inchangée : 22 ans pour ne plus payer d’impôt sur le revenu au titre de la durée de détention et 30 ans pour être également exonéré de prélèvements sociaux.