« Crise du logement : 10 000 communes carencées en foncier », François Rieussec

À l’aune de l’élection présidentielle, l’Union Nationale des Aménageurs(Unam) apporte un nouvel éclairage à la multitude de chiffres au cœur des débats sur la crise du logement : prix, production,
activité, pouvoir d’achat, besoins en logement, usages fonciers. Un vaste chantier de collecte et de croisement de données pour sortir de la caricature, fonder le bon diagnostic et répondre à la tension généralisée sur le territoire, avec un déficit estimé à 150 000 logements par an.

Sortir d’une vision comptable pour adopter une vision fonctionnelle

“Il y a déjà une baisse notable de l’artificialisation des territoires depuis 20 ans”, rappelle François  Rieussec, Président de l’Unam : “65 % des communes sont inscrites sur une trajectoire de sobriété  foncière contre 27 % d’entre elles qui voient l’artificialisation augmenter. Faire du ZAN, c’est  possible, en théorie avec une calculette sur un coin de table ”. 

Mais avec ce nouvel objectif de réduction comptable, la loi Climat et Résilience ajoute au déficit  de production de logements un déficit de foncier qui va accélérer les tensions sur un marché déjà  en situation très critique. Les chiffres présentés portent à près de 10 000 le nombre de communes  carencées en foncier si les nouveaux textes étaient uniformément appliqués, démontre Nicolas  Thouvenin, docteur en sciences économiques et Délégué Général de l’Unam. Et précise : “Sans  augmenter le renouvellement urbain de 20% et avec des densités inférieures à 25 logements à  l’hectare pour les nouvelles zones urbanisées, l’objectif ne tient pas.” 

Les régions concernées en priorité sont la région Rhône-Alpes, le Sud-Est, l’Occitanie, le sillon  lorrain et l’Alsace dans le Grand Est, l’Île-de-France, les Hauts-de-France et les départements littoraux de la façade ouest du territoire. Bref, les régions les plus dynamiques ou les plus en  croissance. “L’objectif de réduction par deux de l’artificialisation fixé par la loi crée plus de  problèmes qu’il n’en résout. Dès lors qu’on le transpose dans son application réelle, cela ne  marche pas”, indique François Rieussec, Président de l’Unam. 

Les besoins sont très divergents en fonction des communes. Et la structure de production  correspond à des typologies d’habitat spécifiques. Transformer ces typologies n’a pas de sens, on  y loge des populations différentes avec des revenus et des pouvoirs d’achat différents. Pour  François Rieussec, “La comptabilité urbaine ne doit pas remplacer la pensée urbaine. Et imaginer  que des mesures compensatoires sont une solution, c’est délivrer un droit à la détérioration à  l’environnement. Il faut que les opérations soient vertueuses en elles-mêmes, intégrer les  solutions environnementales et ne pas externaliser les problèmes”.

50% de renouvellement urbain, où et dans combien de temps ?

Avec un objectif de production estimés à 450 000 par an pour répondre aux nouveaux besoins ; soit 4 500 000 d’ici 2030, il est plus que nécessaire de réaménager avant de construire n’importe  où et trop vite. François Rieussec ajoute que “Le taux de renouvellement urbain opère déjà dans  les secteurs déjà tendus et fonctionne là où il y a un fort pouvoir d’achat. 50% de renouvellement  urbain c’est une chose mais combien de temps cela va-t-il durer ? Le potentiel de renouvellement  urbain n’est pas inépuisable, le parc existant ne peut pas se renouveler de lui-même de façon  infinie pour épouser les nouveaux besoins supplémentaires”. 

“Le simulateur en ligne www.objectif-zan proposé par la Fédération Scot et l’Unam permet  d’estimer les besoins en foncier à l’échelle des Scot et au niveau des établissements publics de  coopération intercommunale (EPCI) selon des données de diagnostic et des objectifs de  densification paramétrables”, souligne Nicolas Thouvenin. 

L’urgence de revoir la loi Climat et Résilience et de réhabiliter une pensée de l’aménagement

Dans un contexte d’extrême tension des marchés caractérisée par des secteurs où il y a un déficit  de production et un déficit de foncier, il est urgent de revoir le ZAN selon l’Unam. 

“Le but n’est pas de se soustraire des objectifs poursuivis, faire coïncider la production nouvelle  avec la préservation du cadre de vie et de l’environnement, mais de changer notre manière  d’agir dans les projets” pour François Rieussec. 

Plus que des mesures technocratiques qui ne changent rien ou pire aggravent la situation l’Unam  plaide en faveur : d’un pacte de confiance entre les collectivités et les opérateurs pour faire coïncider  planification et projets; de la création d’une filière industrielle stratégique dédiée à l’aménagement pour une  approche globale des métiers et des services du cadre de vie ; et d’une grande réforme de la fiscalité locale et du financement du logement.