Crédit immobilier : Le taux d’usure passe à 5,40%

À partir du 1er octobre 2026, le taux d’usure remonte pour les crédits immobiliers. Pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus, le plafond passe à 5,40 % pour l’ensemble du 4e trimestre 2026, contre 5,29 % au trimestre précédent. Une hausse bienvenue pour certains emprunteurs, qui peut permettre de rouvrir des dossiers jusque-là bloqués. Mais le soulagement pourrait être de courte durée : dans le même temps, les taux de crédit repartent à la hausse.

Selon les nouveaux seuils publiés par la Banque de France, le taux d’usure atteint désormais 4,09 % pour les prêts immobiliers à taux fixe de moins de 10 ans, 4,68 % entre 10 ans et moins de 20 ans et 5,40 % pour les prêts de 20 ans et plus. Le plafond est fixé à 5,52 % pour les prêts à taux variable et à 6,49 % pour les prêts relais.

Derrière ces chiffres très techniques, l’enjeu est très concret : quelques centièmes de point peuvent suffire à faire passer – ou pas, un dossier de crédit immobilier.

Le taux d’usure, qu’est-ce que c’est exactement ?

Premier piège : le taux d’usure n’est pas le taux du crédit immobilier proposé par la banque. Il correspond au plafond légal au-delà duquel un crédit ne peut pas être accordé. Et c’est le TAEG, le taux annuel effectif global, qu’il faut comparer à ce plafond.

Le TAEG compte plus que le taux affiché par la banque

Le TAEG intègre davantage que le seul taux nominal du crédit. Lorsqu’ils sont nécessaires pour obtenir le financement, il comprend notamment les intérêts, les frais de dossier et d’intermédiation, le coût des assurances et garanties obligatoires ou encore certains frais liés au compte. Voilà pourquoi un acheteur auquel une banque propose un crédit à 3,5 % ou 3,8 % peut se retrouver beaucoup plus près qu’il ne l’imagine du plafond de 5,40 %.

Pour l’expliquer simplement à un acquéreur : le taux nominal correspond essentiellement au prix des intérêts du prêt ; le TAEG traduit son coût global ; le taux d’usure fixe la limite légale que ce TAEG ne peut pas dépasser.

Pourquoi la hausse à 5,40 % ne règle pas tout

À première vue, la remontée du taux d’usure est favorable aux emprunteurs. Plus le plafond augmente, plus les banques disposent de marge pour financer leurs clients. Mais le contexte de cette rentrée 2026 complique l’équation.

Les taux de crédit remontent eux aussi

Les taux immobiliers sont repartis à la hausse depuis la rentrée. Début septembre, les taux moyens observés par MySweetImmo atteignaient 3,43 % sur 15 ans, 3,54 % sur 20 ans et 3,61 % sur 25 ans, avec des hausses de 0,10 à 0,20 point dans certaines banques.

Après la hausse des taux directeurs de la BCE du 10 septembre, le mouvement pourrait se poursuivre : Meilleurtaux envisageait à la mi-septembre des taux moyens compris entre 3,7 % et 4 % sur 20 ans d’ici à la fin 2026.

Or le taux d’usure est calculé à partir des taux effectifs moyens pratiqués au cours du trimestre précédent, majorés d’un tiers. Il existe donc un décalage lorsque les taux de marché remontent rapidement. C’est tout le paradoxe de ce 1er octobre : le plafond augmente, mais les taux bancaires progressent eux aussi. La marge supplémentaire accordée aux emprunteurs peut donc être rapidement absorbée.

Comment un prêt à 3,80 % peut se rapprocher d’un plafond à 5,40 %

Prenons une simulation simple : un couple emprunte 200 000 euros sur 20 ans à un taux nominal de 3,80 %. À première vue, l’écart avec le taux d’usure de 5,40 % paraît très confortable. Mais imaginons une assurance facturée 0,40 % du capital initial pour chacun des deux emprunteurs assurés à 100 %, à laquelle s’ajoutent 2 000 euros de frais de dossier et 2 600 euros de frais de garantie. En tenant compte de l’ensemble de ces coûts, le TAEG peut alors se rapprocher de 5,45 %, soit au-dessus du nouveau plafond.

Autrement dit, ce n’est pas le taux de 3,80 % qui est comparé au plafond de 5,40 %, mais le TAEG une fois l’assurance et les frais ajoutés. Et c’est là qu’un dossier peut basculer : un crédit qui paraît largement sous le taux d’usure peut finalement dépasser le plafond légal et être refusé.

Quels emprunteurs risquent encore d’être bloqués ?

Les dossiers les plus sensibles sont ceux pour lesquels l’assurance et les frais annexes font fortement progresser le TAEG. Le phénomène n’est d’ailleurs pas nouveau : dès le printemps, certains dossiers étaient déjà bloqués lorsque le coût global du crédit franchissait le taux d’usure.

Les emprunteurs pour lesquels l’assurance coûte plus cher peuvent être davantage concernés, tout comme certains crédits de courte durée sur lesquels les frais fixes pèsent proportionnellement plus lourd. Cela ne signifie pas qu’un profil donné sera automatiquement refusé : c’est la combinaison du taux du prêt, de l’assurance, de la garantie et des autres frais intégrés au TAEG qui compte.

L’assurance peut faire basculer un dossier

Lorsqu’un financement bute uniquement sur le taux d’usure, plusieurs paramètres peuvent donc être examinés : le taux du prêt, le coût de l’assurance emprunteur, la quotité assurée lorsqu’elle peut être adaptée, les frais de dossier, les frais de courtage ou encore la garantie. La marge de manœuvre dépend évidemment de chaque dossier et des exigences de la banque, mais le bon réflexe consiste à regarder le TAEG complet et non le seul taux nominal obtenu par l’acquéreur.

Le risque n’est pas théorique. Au printemps déjà, la remontée des taux avait commencé à coincer certains dossiers, avec jusqu’à un crédit immobilier sur cinq potentiellement menacé de blocage si les barèmes bancaires continuaient de grimper.

Agents immobiliers : quels dossiers regarder dès le 1er octobre ?

Pour les professionnels de l’immobilier, le changement du 1er octobre mérite donc davantage qu’une simple information à transmettre aux clients. Un acquéreur dont le financement a échoué de très peu en septembre peut avoir intérêt à faire réexaminer son dossier si son TAEG dépassait légèrement l’ancien plafond de 5,29 % sur 20 ans et plus.

Le passage à 5,40 % ne transforme évidemment pas automatiquement un refus de prêt en accord. La banque continue d’évaluer la solvabilité de l’emprunteur, son taux d’endettement, son apport, son reste à vivre, ses revenus et plus largement la qualité du dossier.

Un refus de septembre mérite parfois une nouvelle simulation

Pour l’agent immobilier qui suit une vente, la bonne question est donc : pourquoi le financement a-t-il été refusé ? Si le problème tient à la capacité de remboursement de l’acquéreur, le nouveau taux d’usure ne changera rien. Mais si le blocage venait exclusivement d’un TAEG situé quelques centièmes au-dessus du plafond légal, un nouveau calcul à partir du 1er octobre peut être pertinent.

C’est aussi une raison supplémentaire pour vérifier le financement très en amont d’une transaction. Avec des taux qui remontent, une capacité d’emprunt calculée plusieurs mois auparavant peut ne plus correspondre aux conditions réellement proposées par les banques aujourd’hui.

Ce qu’il faut expliquer simplement aux acquéreurs

Le message à transmettre tient finalement en une phrase : le taux d’usure remonte, mais cela ne signifie pas que le crédit devient automatiquement plus facile à obtenir. Pour certains emprunteurs, les 0,11 point supplémentaires ouvrent un peu d’air. Pour d’autres, la hausse parallèle des taux immobiliers peut rapidement absorber cette marge.

Pour les agents immobiliers, l’enjeu est donc moins de retenir le seul chiffre de 5,40 % que d’identifier les dossiers proches de la limite et de les faire recalculer rapidement. Dans un marché où le financement peut encore décider du sort d’une vente, quelques centièmes de point peuvent faire la différence.

Les réponses à vos questions sur le taux d’usure et crédit immobilier au 1er octobre 2026

Quel est le taux d’usure pour un crédit immobilier sur 20 ans ?

Pour un prêt immobilier à taux fixe d’une durée de 20 ans ou plus, le taux d’usure est fixé à 5,40 % du 1er octobre au 31 décembre 2026, contre 5,29 % au trimestre précédent. Il est de 4,68 % pour les prêts compris entre 10 ans et moins de 20 ans et de 4,09 % pour les prêts de moins de 10 ans.

Un crédit à 3,8 % peut-il dépasser un taux d’usure de 5,40 % ?

Oui. Le plafond s’applique au TAEG et non au seul taux nominal du prêt. L’assurance emprunteur, la garantie, les frais de dossier et certains autres coûts peuvent faire progresser le TAEG au-delà de 5,40 %, même avec un taux nominal nettement inférieur.

Faut-il refaire étudier un crédit refusé avant le 1er octobre ?

Oui, si le prêt a été refusé uniquement parce que son TAEG dépassait de peu l’ancien taux d’usure. Pour un prêt de 20 ans et plus, le plafond passe de 5,29 % à 5,40 %. Cette hausse ne modifie en revanche ni la capacité d’emprunt du client ni les autres critères d’octroi appliqués par la banque.