Immobilier Talence : Les délais de vente s’allongent, les prix se maintiennent

La commune de Talence, qui jouxte le sud-ouest de Bordeaux et s’étend jusqu’à la lisière de Gradignan, se targue d’un marché immobilier dynamique, avec une pression locative forte, notamment du fait de la présence de l’Université et des écoles. Elle attire également les familles à la recherche d’une maison en pierre avec jardin. Cédrick et Paule Lemay, dirigeants de l’agence immobilière Nestenn, nous éclairent sur ce marché et ses évolutions.

Une commune de première couronne à la qualité de vie recherchée

Talence fait figure de bonne élève dans le classement des communes contiguës à Bordeaux où il fait bon poser ses valises. Son centre-ville dynamique autour du Forum, son accès facilité par le tram, sa proximité de Bordeaux à pied ou à vélo, mais également des bons lycées et écoles supérieures sont autant de facteurs qui permettent à la commune de se démarquer de ses voisines. Pour les Bordelais, franchir le boulevard George V permet donc de gagner un jardin et de l’espace à un prix au mètre carré légèrement plus abordable que Bordeaux Saint-Genès, tout en profitant de la vie citadine sans voiture.

Talence : forte demande locative et une pénurie de biens

Avec 45 000 étudiants supplémentaires arrivés entre 2015 et 2022, Bordeaux Métropole affirme sa place de ville estudiantine dans le sud-ouest. L’Université de Bordeaux Montaigne, située à Pessac, est accessible en quelques stations de tramway depuis Talence, qui elle accueille le campus des sciences, l’école d’architecture ou encore Kedge. « La forte demande locative a d’ailleurs modifié au fil des années le profil des investissements et les bailleurs proposent aujourd’hui des colocations avec un bail à la chambre. A l’acquisition de studios s’est ainsi ajoutée celle de 3, 4 ou 5 pièces, en raison de la pénurie de biens à vendre mais aussi parce qu’ils qui s’avèrent plus rentables pour les investisseurs », nous confie Cédrick Lemay, Directeur de l’agence Nestenn et responsable des locations.  En effet, « un studio se loue autour de 500€ charges comprises, contre 450 à 500€ dans une colocation, mais un T4 ou un T5 se négociera à un prix au mètre carré inférieur à l’achat ». Conséquence ? Talence a connu une grosse inflation sur ce type de biens situés le long du tramway, elle-même renforcée par l’arrivée massive de nouveaux habitants dans la métropole depuis la création de la LGV.

Aujourd’hui, Cédrick Lemay voit cette tension locative se maintenir, et n’attend pas de réel changement à court terme puisque le manque de constructions neuves et la demande soutenue ne permettent pas de faire face au déséquilibre entre offre et demande. L’encadrement des loyers à Bordeaux entré en vigueur le 15 juillet 2022 devrait selon lui permettre d’améliorer la situation des locataires à moyen et long terme mais ne suffira pas à libérer la tension à Talence durant les deux années à venir.

Finie la hausse la croissance forte et sans limite des prix

Après des années 2020 et 2021 dynamiques et équivalentes en termes de ventes et de profils d’acquéreurs, Paule Lemay, Directrice de l’agence Nestenn et spécialiste des transactions, remarque depuis le début de l’année que les acheteurs sont moins nombreux et que les délais de vente se rallongent, passant de 48 jours fin 2021 à 68 jours depuis janvier 2022.

« Les parents d’enfants étudiants qui achètent habituellement des petites surfaces au printemps n’étaient d’ailleurs pas tous au rendez-vous cette année. » Pour autant, « les vendeurs ne baissent pas les prix, qui restent hauts et dans la lignée des prix de 2020 et 2021 ». La donne pourrait toutefois changer prochainement selon l’évolution de la demande.

Dans les quartiers les plus recherchés de Talence, à savoir Forum, le centre-ville, et Saint-Genès, le long des boulevards, où l’offre est rare, les prix poursuivent leur dynamique haussière et se situent généralement entre 5000 et 5500 € le mètre carré. Comptez entre 500 000€ et 800 000€ pour acquérir une maison en pierre de 3 ou 4 chambres avec un jardin.

En vous éloignant vers Bagatelle, Thouars, Haut Brion, La Médoquine et, de façon générale, la partie sud et excentrée de Talence, « les prix qui s’affichent actuellement entre 3000 et 4000€ / m² devraient tendre à la baisse dans la période à venir ». Une occasion pour les investisseurs mais aussi le signal que le marché en a terminé avec une croissance forte et sans limite.

Les dernières ventes à Talence : quels sont les prix en juillet 2022 ?

Dans le centre de Talence, quartier Forum, une maison en pierre de 165m² avec un terrain de 700m², nécessitant pour environ 200 000€ de travaux s’est vendue en 24 heures à 4000€ / m², soit 660 000€ frais d’agences inclus, fin juin 2022.

A Saint-Genès, à deux pas du recherché Lycée Saint-Genès, une maison de 165m², aux prestations anciennes et avec 50m² de jardin, s’est négociée à 830 000€ frais d’agence inclus, soit 5030€ / m². Dans le même quartier, un appartement de 26m² dans une résidence années 60 à 6 minutes du tramway Roustaing est parti à 130 000€ dans le cadre d’un investissement locatif, soit 5000€ du mètre carré.

A Thouars, 69m² dans une résidence années 60 s’est vendu pour 217 500€ soit 3152€ / m². Enfin, une maison de lotissement de 140m² avec jardin, enfin, dans le sud de la commune à 15 minutes du tramway avec quelques travaux s’est négociée à 475 000€, soit un prix au mètre carré de 3392€.

L’agence Nestenn de Talence propose en ce moment un bien rare aux prestations typiquement recherchées, idéalement situé dans le centre de Talence, à moins de 5 minutes de Forum. Cette maison de 140m² avec 4 chambres est vendu à 665 000 FAI, soit un prix au mètre carré abordable pour le quartier, à 4750€ / m².